דירות גדולות וזינוק במחירים גרמו להסתערות על מכרז מחיר מטרה ביישוב עני ליד חיפה

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה בשבוע שעבר את תוצאות מכרז לשיווק קרקע לבניית 673 דירות ביישוב החרדי רכסים שבעמק זבולון, 337 מתוכן במסגרת "מחיר מטרה" ו-336 בשוק החופשי. בהשוואה למכרזי "מחיר מטרה" אחרים של רמ"י, ההיענות למכרז הייתה יוצאת דופן - הצעות הוגשו לכל ארבעת המתחמים.

לשם המחשה, בחטיבת קרקע בשטח של 4.5 דונם זכו אפקס מגורים ונדל"ן גדליהו ואליאב. הוצאות הפיתוח נאמדו ב-8.7 מיליון שקל, והחברה תשלם עוד 1.6 מיליון שקל. על המגרש ניתן לבנות 49 דירות, שמתוכן 24 יימכרו בשוק החופשי ו-25 במסגרת "מחיר מטרה". על-פי אומדן שמאי רמ"י, נכון לספטמבר, שווי שוק של דירה בגודל 103 מ"ר עמד על 1.65 מיליון שקל, והמחיר לאחר הנחת "מחיר מטרה" הוא 1.15 מיליון שקל. הזוכים בשלושת המתחמים האחרים הם רבץ השקעות, אבני דרך ושובל מתחמי מגורים.

עיון במכרזי "מחיר מטרה" ששווקו ע"י רמ"י בחודש דצמבר, אחרי הפסקה של חודשיים בדיונים במכרזים, מגלה בעיקר אי היענות, הן בערים הגדולות והן ביישובים פריפריאליים. כך למשל, במכרז ל-953 דירות בבאר שבע לא התקבלה אף הצעה, וכך גם במכרזים ל-693 דירות בטבריה, 432 דירות בטירה ו-246 דירות בדימונה. גם בחודשים שקדמו למלחמה לרמ"י לא היתה הצלחה גדולה בשיווק קרקעות בתוכנית מחיר מטרה - לראיה, באפריל ומאי היא פרסמה מכרזים שלא זכו לשום היענות.

ההצלחה בשיווק המגרשים בישוב החרדי רכסים מפתיעה לכאורה. בישוב רכסים מתגוררים כיום כ-14 אלף איש. ע"פ ניתוח שנעשה בידי משרד צ'מנסקי בן שחר עבור מנהל התכנון, אוכלוסיית הישוב רכסים הכפילה את עצמה פי בין השנים 2016-1996 עם גידול ממוצע של 270 תושבים בשנה. מבחינה חברתית-כלכלית, מדובר ביישוב עני, המדורג במקום 2 מתוך 10 לפי הלמ"ס.

בשנת 2015 היתה רמת ההשקעה בתושב ביישוב הנמוכה ביותר בכל מטרופולין חיפה. הסיבה, לפי צ'מנסקי בן שחר, היא שליישוב אין מקורות הכנסה מנדל"ן מניב. דוח איתנות פיננסית שהוכן עבור משרד הפנים בידי יאיר הירש ב-2022 מגלה שהמצב לא השתפר: רכסים דורגה במקום ה-4 מתוך 255 רשויות מקומיות, מה שמלמד על איתנות נמוכה במיוחד.

שמאי המקרקעין ד"ר אסף גסטפרוינד מסביר שבשנים האחרונות רכסים עוברת שינוי משמעותי בקנה מידה אזורי והופכת יעד מבוקש. גם אם יש ריכוזי מגורים של חרדים בשכונת הדר בחיפה ובמרכז העיר קרית אתא, היישוב רכסים מציע איכות אחרת. לדבריו, "עבור האוכלוסייה החרדית, רכסים כוללת שילוב של בנייה חדשה עם דירות גדולות יחסית וגם קרבה יחסית לקהילה בחיפה, שהיא המקור לקהילה שעברה לרכסים. יש לציין כי בשכונת הדר בחיפה (ממנה הייתה הגירה לרכבים - ג"נ) אין כמעט דירות גדולות של יותר מ-70 מ"ר. במובן זה, רכסים נותנת מענה משמעותי".

עוד הוא מוסיף כי "המחירים ברכסים עלו יותר מהממוצע הארצי ויותר מהממוצע באזור חיפה והצפון. אם עד לפני 3 שנים רמת המחירים ברכסים נעה בסביבות 13 אלף שקל למ"ר, היום אנחנו רואים גם עסקאות של 20 אלף שקל למ"ר ואף יותר. גם כמות העסקאות גדולה, ומדובר באחד האזורים הפעילים ביותר באזור חיפה רבתי. אלו שרכשו דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, רכשו אותן בהנחות משמעותיות ביותר ביחס למחירי השוק וכיום אני רואה רבים מהם ממחזרים את המשכנתאות כדי לגייס אשראי נוסף על חשבון ערך הדירה שעלה".