אזהרה ראשונה של חברת נדל"ן ציבורית: "השינויים במערכת המשפט עלולים להשפיע עלינו לרעה"

חברת הנדל"ן המניב לוינשטיין נכסים הזהירה היום (א') כי היא עלולה להיות מושפעת לרעה מהשינויים שמקדמת הממשלה בנוגע למערכת המשפט.

בדוחותיה הכספיים לשנת 2022 ציינה החברה כי "לשינויים שהחלה הממשלה לקדם במערכת המשפט עלולה להיות השפעה לרעה על הסביבה הכלכלית בה פועלת החברה, על עלות מקורות הגיוס, על דירוג האשראי של המשק הישראלי ועוד". בלוינשטיין סייגו כי "בשלב זה אין ביכולתה של החברה לאמוד את ההשפעות האמורות".

מגדל לוינשטיין בתל אביב | צילום: עמית שעל

לוינשטיין היא אחת החברות הראשונות והבודדות מבין חברות הנדל"ן שנסחרות באחוזת בית שמפרסמת אזהרה מסוג זה, לאחר שגורמים שונים בשוק כבר התייחסו לסוגיה, ובהם מנהלי הבנקים, בכירים בחברות הייטק ובקרנות השקעה שונות ו-56 מנהלים ובעלי חברות שונות, שהזהירו לאחרונה במכתב שהפנו לנשיא המדינה, ראש הממשלה, נשיאת בית המשפט העליון, יו"ר הכנסת ויו"ר האופוזיציה כי "המהפכה המסתמנת, בדרך שבה היא מתקדמת, מרחיבה את הפילוג בעם ועשויה לגרום לפגיעה חמורה בכלכלת ישראל".

אזהרתה של לוינשטיין בנוגע להשפעת השינויים המתוכננים במערכת המשפט נדונה בדוחות בפרק שמתייחס להשפעת הסביבה הכללית וגורמים חיצוניים על פעילותה, שבו התייחסה גם לעליית האינפלציה והריבית ולאירועים גאו-פוליטיים. בהקשר זה ציינו בלוינשטיין כי ככל שהשינויים בסביבת הריבית והנסיבות הגאו-פוליטיות ישפיעו לרעה על המשק בכללותו, הם עשויים להשפיע לרעה גם על השוכרים בנכסי החברה ועל אלו הפוטנציאלים ובהתאמה גם על הכנסותיה.

החברה התייחסה גם למשבר הפוקד את ענף ההייטק, וציינה כי יש לה חשיפה מהותית לענף מאחר שלמעלה מ-20% מהכנסותיה משכירות הם ממשרדים המשויכים לו. החברה ציינה אמנם לאחרונה כי היו פרסומים בדבר פיטורים בענף זה, ניסיונות להשכרת משנה לחברות אחרות ופינוי שטחים מושכרים, אך בשלב זה אין ביכולתה לאמוד את ההשפעות של מגמות אלה על החברה. מהלכי הממשלה במערכת המשפט עשויים להוביל לניוד ההשקעות בענף מישראל לעבר מדינות אחרות ולהאטה בהשקעות חדשות מצד קרנות ומשקיעים בחו"ל, והחברה עלולה להיות מושפעת מכך, בדומה לחברות נדל"ן מניב נוספות.

לוינשטיין נכסים, ששווי השוק שלה עומד על 1.3 מיליארד שקל, מקבוצת לוינשטיין הנדסה (70%), פעילה בעיקר בתחום הנדל״ן המניב וכן בפרויקטים המשלבים נדל"ן למגורים, לרבות השכרתם. לחברה נכסים המשמשים בעיקר למשרדים (8 נכסים) ומסחר (4 נכסים), לצד נכס אחד בתחום התעשייה והלוגיסטיקה ושני חניונים ברחבי הארץ. שווי הנדל"ן להשקעה הגיע בסוף 2022 ל-1.85 מיליארד שקל, 74% בתחום המשרדים, 11% בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, 7% מסחר והשאר בחניונים. שווי הנדל"ן להשקעה בהקמה הגיע ל-110 מיליון שקל, וההון העצמי ל-1.3 מיליארד שקל.

ה-NOI של לוינשטיין נכסים, שמודד הכנסות תפעוליות נטו, הסתכם בשנת 2022 ב-77 מיליון שקל, שיפור של 22% ביחס לשנת 2021, כולו מנכסים זהים שהושכרו גם בשנה שעברה. השיפור נובע מהשכרת שטחים שהיו פנויים בשנה הקודמת, לצד השפעת העלייה במדד ובדולר על מחירי השכירות שהיו צמודים ועליית מחירים במימוש אופציות וחידוש חוזים, כשב-2021 לוינשטיין דחתה הכנסות משכירות בשל הקורונה. 75% מה-NOI נרשמו מתחום המשרדים, 9% משטחי התעשייה והלוגיסטיקה, 8% משטחי המסחר ו-8% נוספים מהחניונים.

דווקא בשערוך הנדל"ן נרשמה ירידה ביחס לשנה הקודמת - 200 מיליון שקל לעומת 237 מיליון שקל. ה-FFO, המדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב, שמנטרל גורמים שונים כמו שערוכים, הגיע ל-35 מיליון שקל, שיפור של 25% ביחס ל-2021. הרווח הנקי, שבו נכללו נתוני השיערוכים, הגיע ל-205 מיליון שקל, ירידה של 8% לעומת שנת 2021.