רני צים במגעים למכירת הנכס העיקרי שלה לקבוצת אספן

מסע המימושים מגיע לנכס הליבה: חברת הנדל"ן המניב אספן גרופ מנהלת משא ומתן עם חברת רני צים מרכזי קניות לרכישת מרכז הקניות של החברה במעלות תרשיחא.

מדובר בנכס שהוא מהוותיקים ביותר בתיק ההחזקות של החברה וגם הנכס ששוויו הוא הגבוה ביותר בין נכסי רני צים - הרשום בספרים לפי שווי הוגן של 248 מיליון שקל. על פי הערכות בשוק, צים מעוניין למכור את הנכס לפי שווי הספרים עם הנחה מסוימת.

שווי הקניון בספרי רני צים עמד בשנת 2021 על 218 מיליון שקל ושנה לאחר מכן על 232 מיליון שקל. בשלוש השנים האחרונות רשמה החברה רווחי שערוך בהיקף של 30 מיליון שקל לנכס, ומספר השוכרים בו עלה מ־56 ל־65 בסוף 2023. השטח הבנוי של הקניון הוא 14,300 מ"ר, מתוכם 11,800 מ"ר שטחים לשיווק.

שיפור בתוצאות הקניון

הקניון במעלות רשם שיפור בתוצאות תחת הניהול של רני צים מרכזי קניות. ההכנסות מדמי שכירות ב־2023 הסתכמו ב־21.3 מיליון שקל לעומת 20.5 מיליון ב־2022 והכנסות של 18.6 מיליון שקל ב-2021. ה־NOI (הכנסה תפעולית נטו) של הקניון הסתכמה בשנה שעברה ב־17.1 מיליון שקל לעומת 16.7 מיליון שקל ב־2022 ושל 15 מיליון שקל ב־2021.

המו"מ למכירת הקניון נעשה במסגרת תהליך מימוש נכסים רחב יותר של רני צים. בשיחת המשקיעים שערכה חברת הנדל"ן לאחר פרסום הדו"חות השנתיים שלה, דיברו בעל השליטה רני צים (54.3%) והמנכ"ל אבישי אברהם על תוכניתם לממש נכסים, כדי להפחית את רמת המינוף של החברה ב־700 מיליון שקל. את מכירת המרכז במעלות אכן תצא לפועל, תהיה זו הפעם הראשונה שבה החברה מוכרת נכס שהיא מגדירה אותו כחלק מליבת הפעילות שלה.

בספטמבר 2023 נטלה רני צים כנגד הנכס במעלות הלוואה מלאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, בהיקף של 45 מיליון שקל בריבית גבוהה של פריים פלוס 5%. כלומר, כיום ההלוואה הזו נושאת ריבית של 11%. מכירת הנכס תאפשר לצים לחסל את ההלוואה, להקטין את המינוף האישי שלו וליהנות מהערך שהקניון השיא תחת שליטתו.

מדובר במימוש שני של רני צים מרכזי קניות, שכן במרץ מכרה החברה את חברת ההתחדשות העירונית מגידו תמורת 280 מיליון שקל לחברת הנדל"ן היזמי אאורה שבשליטת יעקב אטרקצ'י. זאת לאחר שרכשה את מגידו בכ־307 מיליון שקל לפני שנתיים. ב־12 החודשים האחרונים מניית צים עלתה ב־19.5% על רקע הורדת המינוף, והחברה נסחרת בשווי של 450 מיליון שקל. זאת לעומת מדד ת"א־מניב, שבו היא נכללת, שעלה ב־8% באותה תקופה.

העסקה טרם הושלמה

מבחינת אספן גרופ, הרכישה של הקניון במעלות תהיה העסקה המשמעותית ביותר של החברה מאז חתם רוני צארום, בעל השליטה בה, על מכירת מניותיו. צארום חתם על עסקה שבמסגרתה ימכור 27% ממניות אספן לחברה הציבורית ישראל אוסטרליה, שבשליטת צ'ארלס אבן נוימן ושלומי עקריש תמורת 237 מיליון שקל. העסקה טרם הושלמה, אולם זכויות השליטה כבר הועברו לאוסטרליה ישראל. כלומר, עקריש וניומן חולשים היום בפועל על הזכויות הנגזרות מ־27% ממניות החברה.

בסוף מרץ רכשה אספן גרופ 50% מחברת רייק נדל"ן תמורת 45 מיליון שקל. רייק היא יזמית בנייה למגורים, הפועלת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ומדובר בדריסת רגל ראשונה של אספן בבנייה למגורים. עד כה התמחתה החברה בנדל"ן מניב, בעיקר בתחום המלונאות. מניית אספן גרופ ירדה ב־12 החודשים האחרונים ב־4.5% לעומת מדד ת"א־מניב חו"ל, שבו היא נכללת, שירד ב־7%.