אלכס ספיר רוצה לקחת את מחזיקי האג"ח להסדר חוב שני, אך הם לא ממהרים להיענות

ספיר קורפ, חברת נדל"ן אמריקאית שהנפיקה אג"ח בתל אביב מבקשת לשלם למחזיקי סדרת אג"ח יח' שלה רק רבע מהסכום שאותו היא תידרש לשלם בחודש יולי ולדחות את שאר הסכום למועד הפירעון הסופי של הסדרה, ביולי 2025.

לחברה נכס מניב יחיד – מלון NoMo SoHo במנהטן שבניו יורק שבו 264 חדרים לצד אולמות כנסים, אירועים ומסעדה, ולצדו קרקעות לפיתוח במיאמי.

שווי המלון, שאותו ספיר קורפ רכשה ב-2015 בתמורה ל-205 מיליון דולר, מוערך כיום ב-179 מיליון דולר. ברבעון הראשון של 2024 הוא הניב הכנסות של 5.5 מיליון דולר, לעומת 5.6 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד, אך ה-NOI ממנו (הכנסות תפעוליות נטו) היה שלילי והתבטא בהפסד של 779 אלף דולר. ה-FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) היה גם הוא שלילי והניב הפסד של קרוב למיליון דולר. כתוצאה מכך יוחס לבעלי המניות של החברה, אלכס ספיר (75%) וג'רארד גז (24%), בסיכום הרבעון הפסד של 3.5 מיליון דולר.

ביולי הקרוב תידרש החברה - שלדוחותיה הכספיים האחרונים הוצמדה הערת עסק חי - לשלם למחזיקי סדרה יח' 24.1 מיליון דולר (כ-90 מיליון שקל). בינואר החליט דירקטוריון ספיר קורפ כי לאור תזרים המזומנים השלילי (3.4 מיליון דולר ב-2023) על מנת שתוכל לעמוד בשירות החוב למחזיקי האג"ח עליה לבחון את האפשרות לממש את החזקותיה במלון.

כעת, בנימוק כי "רמת הריבית הגבוהה ועלויות המימון הנגזרות ממנה, פוגעות בפוטנציאל המכירה של המלון במחיר ובמועד הנדרשים לשם פירעון מלוא אגרות החוב", ובהינתן פירעון תשלום קרן האג"ח כבר ביולי 2024, מבקשת החברה לקדם הסדר מול המחזיקים.

זה כולל תשלום של כרבע בלבד מסכום הקרן , 6.2 מיליון דולר, במועד. שמהם 5 מיליון דולר באמצעות משיכת קו אשראי שהועמד לחברה על ידי בעל השליטה ספיר. כשיתרת התשלום, כ-18 מיליון דולר, תידחה למועד הפירעון הסופי של הקרן ביולי 2025.

בתמורה תעלה החברה את שיעור הריבית על הקרן, מ-6% כיום ל-7%. כשבנוסף, בעל השליטה מתחייב להעמיד התחייבות חדשה של 5 מיליון דולר לתמיכה בפירעון התשלום הסופי. בד בבד ממשיכה החברה, לדבריה, למקד את מאמציה במכירת המלון על מנת לעמוד באמצעות מהלך זה בפירעון שתי הסדרות שנותרו לה, יח' כאמור ויט'.

הצעת החברה מעוררת מורת רוח בקרב מחזיקי האג"ח. חלקם מביעים חוסר אמון בכוונות החברה וטוענים כי היא לא מצליחה למכור את הנכס כיוון שהיא מנסה למקסם את מחיר המכירה ולא על מנת להצליח לעמוד בתשלומים כלפיהם. בכיר באחד הגופים המוסדיים שמחזיקים בסדרה ציין בהקשר זה כי "המלון מתומחר יקר מדי ביחס להכנסות שהוא מניב, כשיש בו בעיות ניהול והוא דורש השקעות". לדבריו: "לאור ההתנהלות של החברה לא נהסס לקחת את המלון ממנה ולמכור אותו עצמאית כדי לפרוע את החוב". מחזיקים אחרים מתרעמים על טיב ההסדר שמציעה החברה, ואחד מהם הסביר כי: "בעל השליטה שמציג עצמו כמיליארדר צריך להכניס את היד לכיס ולהשקיע יותר מ-5 מיליון דולר שהוא מציע כעת ועוד 5 מיליון דולר אולי בהמשך".

מורת הרוח באה לידי ביטוי במסחר בסדרה, כשהתשואה ברוטו שלה זינקה לאחר פרסום ההצעה מרמה של 19.5% - שכבר נחשבה לתשואת זבל המבטאת את חששות המחזיקים מפני יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם - לרמה של 29.6%.

סדרה יט' - שהיקפה כיום עומד על 319 מיליון שקל לאחר שהונפקה ב-2022, המלון משועבד לה כשעבוד ראשון, הריבית עליה היא 6.75% ומועד פירעונה הוא ביוני 2026 - נסחרת בתשואה לפדיון סולידית של 7.8%.

זוהי אינה הפעם הראשונה שבה מחזיקי אג"ח יח' נדרשים להתמודד עם מהלך להסדר חוב מטעם החברה. הסדרה הונפקה לראשונה ב-2017 תמורת 108 מיליון שקל בריבית של 4.8% כשמובטח לה שיעבוד שני על המלון. באוגוסט 2020, ובעקבות קשיים פיננסיים שהועצמו במשבר הקורונה, אושר הסדר לפריסת תשלום של 150 מיליון שקל, כשהחברה ביצעה פדיון מוקדם של 28 מיליון שקל ופירעון היתרה נדחה בשלוש שנים למועדו הנוכחי תוך העלאת הריבית עליה ל-6%.

בעל החברה, אלכס ספיר, הוא המנכ"ל והנשיא של החברה ספיר אורגניזיישן. כשלפי אתר החברה שווי נכסיה מגיע ל-7 מיליארד דולר.