בואו נהיה ריאליים: השקעות בעידן אי הוודאות

תקופת אי הוודאות הגלובאלית ככלל ובישראל בפרט מביאה לאתגרים בעולם ההשקעות הריאליות. חלק מאתגרים אלו הם הקושי לבצע תחזיות עסקיות מבוססות על נתוני עבר, הריבית הגבוהה במשק והעלייה בפרמיית הסיכון בגין המלחמה, המקשה על הסכמה בין הקונים והמוכרים של חברות באשר למחיר העסקה או הערכת השווי. בנוסף, קיטון כמות המשקיעים הזרים בישראל מצמצם את כמות השחקנים לביצוע עסקאות.

זו השנה החמישית ברציפות בה שרוי המשק בתקופת אי ודאות מהמשמעותיות שידענו. במהלך תקופה זו, העולם חווה אירועים קיצוניים שהחלו בשנת 2020 בהתפרצותה של מגיפת הקורונה. על מנת להתמודד עם השלכות המגיפה, בנקים מרכזיים בעולם נקטו במדיניות מוניטרית מרחיבה בדרך של הגדלת כמות הכסף במשק, וזאת בכדי לעודד את הצריכה ולהגדיל את הביקושים במשק. לאחר נסיגת המגיפה, פרצה מלחמת רוסיה-אוקראינה, שהובילה גם היא לשינויים מאקרו-כלכליים משמעותיים במשק העולמי - תנודתיות במחירי הסחורות והאנרגיה, ולגידול משמעותי במחירי התובלה הימית שתדלקו את האינפלציה בעולם ובישראל. בנוסף, קידום הרפורמה המשפטית על ידי הממשלה בתחילת שנת 2023 והמלחמה שהחלה באוקטובר אשתקד החריפו משמעותית את תנאי אי הוודאות והיכולת לצפות מה יוליד יום.

1. תזרים מזומנים עתידי

בעולם הכלכלי בכלל ובעולם ההשקעות הריאליות בפרט, קיימת חשיבות עליונה ליציבות כלכלית, והיכולת לצפות לוודאות מסוימת היא קריטית. היציבות הכלכלית במשק היא כל כך חשובה שאחד מהתפקידים המרכזיים של בנק ישראל הוא לשמור על יציבות מחירים. אחד האתגרים המרכזיים בעת ביצוע הערכת שווי לחברה הינו להעריך את תזרים המזומנים העתידי של החברה ממנו נגזר שווי החברה וכן לאמוד את ה"שנה המייצגת" ואת- "הרווח המייצג" של החברה. אמידת הרווחיות המייצגת כוללת ביצוע התאמות בקשר עם הדוחות הכספיים ותזרים המזומנים של החברה תוך נטרול השפעת אירועים חד פעמיים שזוהו במהלך השנים. כאשר קיימים במשק הרבה אירועי מאקרו משמעותיים קשה להעריך אם ההשפעות הן חד פעמיות ומה צפוי להימשך בשנות התחזית. אי הוודאות, במרבית המקרים, לדוגמא, פוגעת ביכולת ובטיב האמידה של מרכיב זה ומכאן שקיים קושי באמידת שווי החברות.

2. התשואה הנדרשת

חוסר היציבות מקרין כמובן גם על התשואה הנדרשת ("הריבית" שמהוונים בה את תזרים המזומנים העתידי). אם לפני חודשים אחדים, הציפייה הרווחת בשוק הייתה לירידה הדרגתית בריבית בשנת 2024, הרי שעם התמשכות המלחמה, הורדת דירוג האשראי של ישראל והחלטת רוב הבנקים המרכזיים בעולם להותיר את הריבית ברמתה הקיימת לנוכח הלחצים האינפלציוניים - הסיכוי להורדות ריבית בשיעור משמעותי במהלך התקופה הקרובה הולך ופוחת. מגמה זו, משפיעה גם היא באופן ישיר על תחום ההשקעות האלטרנטיביות, וזאת בשל הסיכון הגלום בהשקעות מסוג זה. במשק בו ריבית הבסיס גבוהה, ובנוסף המשקיעים דורשים פרמיית סיכון גבוהה יותר על הסיכון שנלקח במסגרת ההשקעה, מביאה לכך ששיעור התשואה המבוקש על ידי משקיעים בתחום האלטרנטיבי יוצר פערי שווי בין הקונים והמוכרים.

3. ירידה במספר השחקנים

האירועים שהתרחשו במדינת ישראל הובילו לירידה בהיקף ההשקעות של משקיעים זרים ושל משקיעים מקומיים, מוסדיים ופרטיים, כאחד. בשונה משנים שקדמו לשנת 2023, שהתאפיינו בפעילות ערה של משקיעים זרים רבים בישראל, כיום משקיעים זרים מצמצמים פעילות בישראל, וזאת בשל אי היציבות, והסיכונים הגיאופוליטיים שהובילו לגידול בפרמיית הסיכון המקומית. לא זו בלבד, ישנה זליגה של השקעות של ישראלים להשקעות בחו"ל בדרך של השקעה בנדל"ן או במדדים מובילים בעולם (דוגמת S&P500) – מגמה שמסבירה את הקיטון בכמות השחקנים בעולם ההשקעות הריאליות בישראל, דבר שמקשה על ביצוע עסקאות ומקטין את כמות העסקאות.

ישנן מספר דרכי פעולה בכדי להתמודד עם אתגרים אלו ובראשן אי הוודאות השוררת - וזאת בעזרת בניית מודלים כלכליים הכוללים תרחישי קיצון לתחזית בכלל ולשנה המייצגת בפרט; או באמצעות בניית מתווה עסקה יצירתי – כלומר מתווה שכולל מנגנונים הלוקחים בחשבון את הסיכויים והסיכונים של שני הצדדים בעסקה, תוך בניית מנגנוני תגמול משתנים והתאמת התמורה בהתאם לביצועים בפועל על פני תקופה ארוכה באופן יחסי עד להשגת ודאות מספקת.

על אף התקופה המאתגרת, אנחנו מחזיקים בתפיסת עולם אופטימית ביחס לשוק המקומי. היכולת לבצע השקעות בצורה אחראית וסבלנית עם הסתכלות ארוכת טווח מייצרת הזדמנויות השקעה מעניינות. שימוש נכון בכלים ובניסיון בתקופה זו הובילו אותנו בבנק לביצוע השקעות ריאליות בהיקף של מאות מיליוני ש"ח במהלך השנים האחרונות (לרבות 2024) ובציפייה להמשך הרחבת תיק ההשקעות הריאליות של הבנק בעתיד.

הכותב הוא מנהל ההשקעות הריאליות במזרחי טפחות אינווסט

*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות, המתחשב בצרכיו הפרטניים והמיוחדים של כל אדם. אין באמור הצעה לרכישת ניירות ערך ו/או נכסים פיננסיים. קבלת ייעוץ השקעות ו/או שירות בניירות ערך כפופים לשיקול דעת הבנק ולחתימה על מסמכים רלוונטיים, בהתאם לתנאי הבנק. הנתונים האמורים לעיל מבוססים על אומדנים והערכות כלכליות, ואין לראות בהם משום הבטחה לתשואה, במישרין או בעקיפין.