אתר בנייה. הרוכשים דוחים למועד מאוחר יותר את ההתחייבות למשכנתא | צילום: Edi israel
ניתוח
נתוני האוצר חושפים: הטבות הקבלנים מושכות את הזוגות הצעירים
מכירות של דירות בסבסוד ממשלתי צנחו ב־15% במרץ בהשוואה לפברואר, אבל בשוק החופשי נרשם זינוק של 11%, בעיקר של צעירים עם הון עצמי נמוך, בזכות הטבות מימון מפליגות מצד הקבלנים. בפלח זה נרשמה עלייה במכירות על הנייר
הטבות המימון המפליגות שקבלני הדירות מעניקים כדי לעודד מכירות מובילות את הזוגות הצעירים לוותר על תוכניות הסבסוד הממשלתיות ולרכוש דירות בשוק החופשי, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי הנתונים, בחודש מרץ נרשמה התאוששות במכירות, ומספר הדירות שנמכרו בחודש זה, כולל בסבסוד ממשלתי, עמד על 8,139 עלייה של 19% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 8% בהשוואה לחודש הקודם, פברואר.
שוק היד שנייה אומנם התעורר במידה מסוימת, אך העלייה היא בהשוואה להיקפי עסקאות נמוכים שבוצעו בחודשים האחרונים, ולפי האוצר רק בחודשי מרץ של שנות האינתיפאדה ומרץ אשתקד נרשם מספר עסקאות נמוך יותר.
בנוגע לתוכניות הסבסוד הממשלתי (מחיר למשתכן, מחיר מופחת וכדומה), נמכרו בחודש מרץ 800 דירות בלבד, המשקפים עלייה מתונה של 2% בהשוואה לחודש מרץ אשתקד, אך בהשוואה לחודש הקודם, פברואר, מדובר בירידה של 15%. מנגד, בשוק החופשי הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש מרץ ב־2,990 דירות, מספר המשקף עלייה חדה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד, ועלייה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. בתוך פלח הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי רואים עלייה במכירה של דירות על הנייר: 64% מכלל הדירות שנרכשו היו על ידי מי שעבורם זו דירתם הראשונה, וחלקם ברוכשי הדירות שנמכרו "על הנייר" בחודש מרץ עמד על 41%. משפרי הדיור היוו כשליש מהרוכשים, והמשקיעים היוו כרבע מהרוכשים "על הנייר".
הסיבה העיקרית למגמה הזו היא תנאי המימון. במחיר למשתכן למשל נדרשים הרוכשים להתחיל לשלם משכנתא מרגע חתימת ההסכם. אך בשוק החופשי הזוגות רוכשים דירה עם הון עצמי של 10% בלבד ( לדוגמה בדירה שמחירה 2.5 מיליון שקל מדובר על 250 אלף שקל בלבד), ואת היתרה הם משלמים רק בעת קבלת הדירה. לכך ניתן להוסיף את הוודאות שמקבלים הרוכשים בשוק החופשי, ראשית לעצם קבלת הדירה, הם יכולים לבחור את העיר, את הפרויקט ואת הדירה, הם יודעים מתי הפרויקט יהיה מוכן ויכולים למכור את הדירה בכל שלב. במבצעי המדינה לא ניתן למכור את הדירות במשך חמש שנים מקבלת היתר או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה.
באוצר הצביעו על אזור באר שבע כדוגמה מובהקת למגמה זו. שני שלישים מהרוכשים באזור הם רווקים, מרביתם ממחוזות תל אביב והמרכז. "ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז על רכישה לצורך השקעה, אם כדי להשכיר את הדירה עם השלמת הבנייה, אם מתוך ציפייה להשגת רווח הון", נכתב בסקירת האוצר.
טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת, הנמצאת בהליכי בנייה ושיווק פרויקטים בהיקף של 4,500 דירות, מכנה את המכירות של החודשים האחרונים כ"היסטריית מחיר למשתכן 2": "המבצעים בשוק החופשי הם חלופה אטרקטיבית יותר ממחיר למשתכן. אנחנו רואים שבחלק מהמקרים ההורים הם אלה שדוחפים את הצעירים, ויש כאלה שכלל לא תכננו להיכנס כעת אל השוק. אנחנו רואים שהם איבדו את הסבלנות בהמתנה למחיר למשתכן, הם רוכשים עכשיו עם 10% שהם מביאים מהבית וזה פטור ממדד, בעוד במחיר למשתכן אתה צמוד למדד וצריך להתחיל לשלם בפריסה לינארית. אתה לא יודע מתי תקבל את הדירה, ולא בהכרח תקבל את האזור ואת הדירה שרצית".
לדברי שרון, הראשונים שקפצו בחזרה לשוק היו מי שראו ברכישת דירה בימים אלה ציונות ושליחות: "זה נשמע מוזר, אבל הרוכשים בהתחלה היה יותר דתיים לאומיים וחרדים, הם פשוט הסתערו על משרדי המכירות. ראינו גם קצת יהודים מהתפוצות שהחליטו לרכוש דירה גם אם לא החליטו לעשות עלייה כרגע".
עוד היא אומרת כי מטרת העסקה יכולה להשתנות: "אני שומעת גם על אנשים שחושבים למכור את הדירה לפני שהיא מוכנה. אצל רבים אנחנו רואים שזו השקעה עם אופק למגורים, זוגות שרכשו ובעתיד ישקלו אם לעבור לדירה או לא". לדבריה, גם בחודש אפריל מסתמנת מגמה דומה מבחינת היקפי המכירות.
שרון אומרת כי בניגוד לעבר, כעת רוב הרוכשים מעדיפים לרכוש דירה שמועד האכלוס שלה רחוק ככל הניתן: "הפרויקטים שבהם אנחנו רואים הרבה רוכשים הם פרויקטים לפני היתר שיהיו מוכנים בעוד ארבע שנים. אנשים לא רוצים להתחייב עכשיו על משכנתא, והם בוחרים לדחות התחייבויות. בפרויקט שבו האכלוס הוא בעוד חצי שנה אנחנו לא רואים התנפלות כזו. הרוכשים של היום מחפשים שקט, וזה מאפשר גם לנו לקחת אוויר. ככל שנקפיד למכור את המלאי מהר יותר, כך נהיה פחות חשופים לעלויות המימון והקרקע ונוכל לבוא לקראת הרוכשים. אנחנו מבינים שיכולים להיות עיכובים במסירות, ומראש אנחנו מתחייבים על לוחות זמנים מאוד ארוכים. אם אני יודעת שלוקח לי לבנות 24 חודשים, אני אתחייב על מועד כמעט כפול בזמן".
שלומי בטאן, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אופק בטאן, מספר כי חלה עלייה משמעותית של רכישות בפרויקט של החברה בירושלים: "אנחנו בונים דיור מוגן שניתן לרכוש להשקעה כדירה בטאבו. אלה דירות שעל פי חוק לא ניתן לגור בהן אם אתה צעיר, ואנחנו רואים הרבה זוגות צעירים שקונים את הדירות האלה להשקעה במקום דירה למגורים". לדבריו, בפרויקט של החברה בתל אביב הם הקפיאו את המכירות עד התאוששות השוק.