לוגיסטיקה היא שם המשחק

בשנים האחרונות, הפכו מרכזי אחסנה ולוגיסטיקה (מרלו"גים) לבסיס חיוני בפעילותה של כל חברה יצרנית או יבואנית, וכיום ישנם שחקני מפתח רבים בתחום. ענף הלוגיסטיקה נמצא בצמיחה מתמדת מכמה סיבות, וביניהן הגידול המשמעותי באוכלוסייה ועלייתו של ה-E-Commerce. המעבר מחנויות פיזיות בקניונים וברחובות הערים לקניות אונליין, העלה את הצורך בהקצאת שטחי אחסון ומתן פתרונות לוגיסטיים מורכבים. בנוסף לכל אלה, התייקרות מחירי השילוח וההסתמכות על מלאים, הביאו להגדלת המלאי במחסנים וכתוצאה מכך להגדלת הביקוש לשטחים נוספים.

ההון העצמי שצברו חברות הלוגיסטיקה, בשילוב עם סביבת הריבית הנמוכה בשנתיים האחרונות, אפשרו להן להשיג מימון בתנאים טובים לרכישת קרקעות וגרמו לחלק מלקוחות הקצה - החברות והעסקים מולם הן פועלות - לשקול שילוב של יזמות ושכירות. שילוב זה מאפשר ללקוחות הקצה לחסוך תשלום עבור מיקור חוץ של שירותי לוגיסטיקה ואחסנה, כאשר תחת הנחה זאת נרכשת קרקע עליה מוקם מרלו"ג, אשר נותן מענה לכל צרכיה הלוגיסטיים של החברה - לקוחת הקצה.

הביקוש הגובר לשטחי לוגיסטיקה הביא לעליה ניכרת בביצוע עסקאות בתחום, אשר בתורן הצריכו התייחסות משפטית ייחודית לכל עסקה ומתן פתרונות מתאימים, חלקם קלאסיים וחלקם יצירתיים וחדשניים יותר.

הפתרון הקלאסי הוא עסקת "Old School", לפיה הצדדים מתקשרים בהסכם שכירות, אשר מכוחו יקים המשכיר עבור השוכר (לקוח הקצה) מבנה מותאם לצרכיו - "Tailor made". המשכירה, חברה יזמית, מקימה עבור השוכר את המרלו"ג ברמת מעטפת (או ברמת גמר, לפי ההסכמות בין הצדדים), והשוכר מבצע את עבודות ההתאמה, לרבות המידוף הכולל מערכת אוטומציה מובנית. בעסקה מסוג זה, השוכר משלם דמי שכירות קבועים וידועים מראש, בסכום שנקבע לפי שטח המעטפת.

כך למשל, לאחרונה נחתמו עסקאות גדולות מסוג זה. באחת מהן, אמות השקעות תקים מרלו"ג בשטח של כ- 24,500 מ"ר באזור התעשייה בבית שמש לפי צרכיה של חברת לוגיסטיקר. בעסקה דומה, החברה לנכסי קיסריה תקים מרלו"ג בשטח של כ-29,000 מ"ר בפארק העסקים והתעשיה הצפוני בקיסריה המותאם לצרכי קבוצת גולף.

קיימת דרך נוספת, מתוחכמת יותר, עבור חברה הזקוקה לפתרונות לוגיסטיים ומעוניינת לשלב יזמות ושכירות. במסגרת זו, החברה יכולה להתקשר עם גוף יזמי בעסקה לרכישת חלק מהקרקע כאשר במקביל יחתמו הצדדים על הסכם שיתוף לצורך הקמה משותפת של המרלו"ג וכן על הסכם שכירות של כל המבנה, אשר כאמור יוקם בהתאם לצרכי החברה הרוכשת (Tailor made), שהיא גם השוכרת.

התמורה בעסקאות אלו מבוססת לרוב על רכיב רכישת הקרקע, עלות הקמת הפרויקט ודמי שכירות שנקבעים על בסיס תשואה מהעלות הכוללת של רכישת הקרקע והקמת הפרויקט. החברה השוכרת למעשה הופכת להיות גם יזם וגם משכיר.

כך לדוגמא, לאחרונה נחתמו הסכמים בין החברות מגה אור וצד נוסף לבין קבוצת פוקס, לפיהם פוקס רכשה שליש מחטיבת קרקע בשטח של כ-100 דונם, כאשר לאחר השלמת הרכישה, שלושת הצדדים יפעלו יחד להקמת מבנה לוגיסטי מותאם לצרכיה של פוקס, אשר יושכר לה וישמש כמרכז הפצה מרכזי של הקבוצה.

עו"ד מיכל פקטור | צילום: רמי זרנגר

עסקת לרכישת חלק מקרקע והקמה משותפת של מבנה והשכרתו, עשויה להתאים לחברות נוספות אשר מעוניינות להשקיע חלק מכספן ברכישת קרקע והקמת מבנה, חלף תשלום מלא של דמי שכירות.

כך למשל, לפני כשנה נחתמו הסכמים בין מגה אור ואירונאוטיקס (חברה בינלאומית המפתחת כלי טיס ומערכות מודיעין בלתי מאוישות לשוק הבטחוני והצבאי) - לפיהם אירונאוטיקס רכשה מחצית מהזכויות בחטיבת קרקע בפארק הטכנולוגי במודיעין. עם השלמת הרכישה, הצדדים יפעלו יחד להקמת מתחם משולב תעשייה, משרדים ואחסנה בשטח של כ-42,000 מ"ר, המותאם לצרכיה של אירונאוטיקס, ואשר יושכר לה לתקופה של כ-25 שנים.

בשני המקרים מדובר בעסקאות לשכירות ארוכת טווח - זאת על מנת להבטיח את החזר ההשקעה מהקמת המבנה הייעודי לצרכי השוכרת. כמו כן, מקובל כי הסכמי השכירות יהיו בתנאים של "Triple net lease" - כאשר השוכר מנהל ומתחזק לעצמו את המבנה, על אחריותו ועל חשבונו בלבד.

מגמה מעניינת ראויה לציון היא של קבוצות רכישה, אשר בשנים האחרונות הצטרפו אף הן לחגיגה של ענף הלוגיסטיקה. אמנם, בשלב זה עדיין לא מדובר בשטחים עצומים או בהקמת מרלו"ג ללקוח קצה אחד, אך בהחלט יש לא מעט קבוצות רכישה לשטחי אחסון קטנים יותר, המתאימים לצרכים של עסקים שלא נדרשים להם שטחי אחסנה גדולים, ואשר הבינו כי מוטב להם לרכוש שטחי נדל"ן לאחסון ולחסוך תשלום לחברות המתמחות בשירותי לוגיסטיקה.

כך למשל, פרויקט "טכנו-פארק" בחולון הוקם על ידי קבוצת רכישה, בליווי הנדסי של קבוצת סופרין, על מנת לתת מענה לעסקים קטנים יותר. זאת, לצד מענה לצורך בקרבה ללקוחות הקצה ולמקום המגורים של בעלי הזכויות במרלו"ג והמשתמשים בו, בשל היותו מרכז לוגיסטי בלב המדינה ולא בפריפריה.

לסיכום, נראה כי המסחר המקוון והאוכלוסיה ההולכת וגדלה מעצבים מציאות חדשה בעולם הקמעונאות, וצפוי כי הדבר ישליך באופן ישיר על צמיחת תחום המרלוג"ים גם בשנים הקרובות. מדובר בענף שימשיך לצבור תאוצה וסביר להניח כי בשנתיים הבאות נראה עוד עסקאות רבות בתחום הלוגיסטיקה.

**גילוי נאות - העסקאות המוזכרות במאמר טופלו במחלקת הנדל"ן של פירמת פישר (.FBC & Co)

מאת: עו"ד מיכל פקטור, שותפה, מחלקת הנדל"ן, פישר (.FBC & Co )