ההאטה בהייטק הגיעה לנדל"ן המניב: השכ"ד במשרדים של אמות ירד לראשונה

סדק ראשון בחומה? ההייטק הישראלי סובל מהאטה מאז 2022 בשל שורה ארוכה של מכות שניחתו עליו ועל המשק: הריבית שעלתה לגבהים בשל המלחמה באינפלציה, ההפיכה המשטרית שהבריחה משקיעים זרים והמלחמה בעזה שפרצה בסוף 2023.

לאורך התקופה הזו חברות טכנולוגיה, גם הגדולות ביותר, ביצעו פיטורים משמעותיים וגם קיצוצים שכללו צמצום בשטחי המשרדים, זאת לאחר שב־2020—2021 החברות רק רצו עוד ועוד שטחים. אך כל אלו נעדרו מדו"חות חברות הנדל"ן המניב שהמשיכו להציג עלייה בהכנסות ועלייה במחירי שכר הדירה בחוזים החדשים.

את התעלומה הסבירו כולם בכך שחברות הנדל"ן הציבוריות הן החברות הגדולות בתחומן, הנכסים שלהן הם נכסים יוקרתיים שממוקמים בלב אורי הביקוש, והשוכרים הם חזקים במיוחד.

אבל היום, ייתכן שמשהו השתנה וסדק ראשון הופיע בחומה היציבה. חברת הנדל"ן המניב אמות, אחת מהגדולות בארץ, פרסמה את הדו"חות שלה לרבעון השני ולמחצית הראשונה של 2024, ומהם עולה כי החוזים החדשים שנחתמו להשכרת משרדים במהלך המחצית הראשונה הציגו ירידה במחיר הממוצע — לראשונה מאז 2020, אז החלה החברה לדווח על חוזים חדשים לפי מגזרים.

אומנם מדובר על ירידה כמעט זניחה של 1%, למחיר ממוצע של 78 שקל למ"ר לחודש, אך לא ניתן להתעלם מהסימבוליות שבדבר, ומכך שאם הדבר מתרחש אצל אמות הגדולה, סביר להניח שירידות משמעותיות יותר מתרחשות אצל שחקנים קטנים יותר ולא ציבוריים שפועלים באזורים שאינם גוש דן רבתי.

קושי באכלוס נכסים חדשים

לאמות, שבשליטת אלוני חץ (51%) שבשליטת נתן חץ, יש 113 נכסים מניבים בשווי הוגן של 16.3 מיליארד שקל. תחום המשרדים הוא התחום המרכזי שבו היא פועלת. נכסי המשרדים מהווים 49% מתיק הנכסים, במונחי שווי, והם סיפקו 47% מההכנסות התפעוליות נטו (NOI) ברבעון השני.

מרבית נכסי המשרדים שלה מרוכזים בתל אביב רבתי, ועמם נמנים מגדל ToHa, מגדל אטריום במתחם הסיטי רמת גן ומגדל אמות השקעות, במיקומים מרכזיים ובסמוך לצירי תחבורה עיקריים, ולכן גם נהנים משיעורי תפוסה גבוהים ומביקושים גבוהים. אולם גם הנכסים האלו אינם חסינים מפני הירידה בשכר הדירה.

במהלך המחצית הראשונה של השנה אמות חתמה על 121 חוזים חדשים להשכרת משרדים. אלו כוללים שוכרים חדשים, מאריכי חוזים ומממשי אופציות להארכת חוזים. החוזים האלו מהווים 52% מהחוזים שעליהם חתמה השנה. כאמור, החוזים האלו הציגו ירידה של 1% במחיר הממוצע שמשולם למ"ר מדי חודש. אמות לא דיווחה על נתוני הרבעון השני אלא רק על אלו הכוללים במחצית, אך מכיוון שברבעון הראשון נרשמה עלייה של 3%, הירידה ברבעון השני חדה יותר.

ההאטה בהייטק מגיעה גם למשרדים הוותיקים של אמות

בשיחת המשקיעים שקיימה החברה לרגל פרסום הדו"חות הסביר המנכ"ל שמעון אבודרהם את הירידה בכך ש"יש ריבוי בקשות להמשך שכירות במצב הנכס as is, בלי להשקיע בחידושו. אין מרכיב השקעה, ולכן לרוב מחיר שכר הדירה הכולל יהיה נמוך יותר". מדובר על שינוי מגמה מהימים העליזים של ההייטק ב־2020, אז חברות ניצלו לרוב את חידוש השכירות כדי להתרחב או לשפץ את המשרדים. עם זאת, אבודרהם הדגיש כי מכיוון שאמות לא נדרשת כלל לביצוע עבודות בנכסים, הרווחיות לחברה תהיה גבוהה יותר מהחוזים האלו.

במידה רבה, הנתונים האלו הם המשך טבעי למתחולל בישראל בשנים האחרונות. אמות מזהירה זה תקופה ארוכה מפני השפעות הסביבה העסקית על תוצאותיה, ובדו"ח הרבעוני הדגישה כי "ההאטה בקצב ההשקעות בהייטק הישראלי, המהווה את הקטר המרכזי של המשק, ממשיכה להשפיע לשלילה על סנטימנט השוק".

בשיחת המשקיעים אמר אבודרהם כי "אנחנו מבחינים בהימנעות כללית מלקיחת סיכונים, דחייה בהשקעות וגיוסי עובדים, מיעוט בפתיחת עסקים חדשים ובקשות לשטחים לגדילה, וזה משפיע בעיקר על מבנים המתאכלסים לראשונה". כך, למשל, קמפוס המשרדים של החברה בחולון שאותו היא מתקשה לאכלס. לדבריו, "מלחמה, אי־שקט פוליטי וכסף יקר גורמים למצב רוח עסקי ירוד, ומאיטים את הכניסה של דם חדש לנכסים".

בעוד במחירי השכירות נרשמה הירידה לראשונה, שיעורי ההיוון של אמות מצויים במגמת עלייה שנמשכת זה שלוש שנים, ושיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב שלה להשקעה (Cap Rate) התייצב בסוף המחצית על 6.45% לעומת 6.3% בסוף 2023 ו־6.08% בדצמבר 2021. אבודרהם הסביר כי "מאחר שלא שיערכנו אף נכס בשל עליית המדד, שיעור ההיוון הממוצע טיפס". זאת, לדבריו, מכיוון ש"שכר הדירה צמוד למדד, וכשההכנסות משכירות עולות ולא משערכים את שווי הנכסים, שיעורי ההיוון עולים". במילים אחרות, אבודרהם לא צופה ירידה בשווי הנכסים בשל העלייה בשיעור ההיוון.

אמות העלתה את התחזיות

כל זאת הוביל את אמות לשמור על יציבות, ואף להציג עלייה, בתוצאות התפעוליות שלה, וגם לעדכן את התחזית שלה לשנה הנוכחית כלפי מעלה בצורה סולידית.

את הרבעון השני סיימה החברה עם NOI של 259 מיליון שקל, עלייה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה וגם ביחס לרבעון הראשון של השנה. זאת, אף שהיא מימשה ברבעון הקודם שני נכסי משרדים מניבים במבשרת ציון ובנתניה בשווי של 178 מיליון שקל כחלק מתוכניתה לטיוב הפורטפוליו, שבמסגרתה אמות מכוונת לממש נכסים עד לסוף השנה בשווי מצרפי של חצי מיליארד שקל. הנכסים הזהים, אלו שפעלו באופן מלא לאורך שתי התקופות, הניבו NOI של 255 מיליון שקל.

בהתאם לכך, ה־FFO, שמודד את הרווחיות התזרימית של החברה, ונחשב למדד המקובל למדידת רווחיות בקרב חברות נדל"ן מניב, הסתכם ב־206 מיליון שקל, עלייה של 1% בהשוואה לרבעון השני של 2023.

לאור תוצאות המחצית הראשונה של השנה, ובהתאם לקצב עליית המדד, אמות העלתה במעט את התחזית לשנה המלאה. בהנחה שבמצב הביטחוני הכללי ובסביבה העסקית לא יחולו שינויים מהותיים, הרף התחתון של ה־NOI הועלה ממיליארד שקל ל־1.02 מיליארד שקל, וה־FFO צפוי לעמוד על טווח של 800—820 מיליון שקל, בעוד בתחזית הקודמת הטווח עמד על 775—805 מיליון שקל. החברה הכריזה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 127 מיליון שקל.

זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, אמר לכלכליסט כי "בסך הכל מדובר בדו"חות טובים של החברה. אמות הציגה צמיחה, אף שמימשה נכסים, ועדכנה את התחזית מעלה, למרות הקשיים בשוק המשרדים. זו הפתעה לטובה. האתגר הגדול של אמות הוא בשיווק הפרויקטים שלה שנמצאים בהקמה, ושצפויים להיות מושלמים השנה ובשנה הבאה. שלושה מהם הם נכסי משרדים שממוקמים במעגל השני והשלישי שמקיפים את תל אביב". אחד מהפרויקטים האלו ממוקם בבני ברק, ולגביו אמות מעריכה שיהיה קושי מסוים בהשכרתו.

מניית אמות ירדה ב־12% ב־12 החודשים האחרונים, בעוד מדד ת"א־125 עלה בכ־2.5%, ושווי השוק של החברה עומד על 7.3 מיליארד שקל.