יצחק תשובה הגיש הצעה לרכישת קרקעות חנן מור בשדה דב

ממוכר לרוכש: יצחק תשובה מצטרף למעגל המתעניינים בקרקע של חנן מור בשדה דב בתל אביב. ל"כלכליסט" נודע כי בעל השליטה בקבוצת דלק פנה לנושים של שדה דב והגיש להם הצעה לא רשמית לרכישת הקרקע. ההצעה של תשובה, שהיא מרובת נדבכים ומסובכת מבחינה פיננסית, נוקבת בתמורה של עד 1.5 מיליארד שקל: 1.1 מיליארד שקל במזומן, ואפשרות לאפסייד עתידי של עד 400 מיליון שקל מהעודפים שיווצרו בפרויקט, ככל שיווצרו. עם זאת תשובה מציע להעביר את רוב הסכום בעתיד, רק לאחר שהפרויקט ייבנה ומכירת הדירות תחל, וסבור שהעובדה שהוא מציע לקחת על עצמו את ההשקעה הנדרשת לבניית הפרויקט היא פיתוי גדול מספיק עבור הנושים. מדובר בעסקה שתשובה מבקש לעשות דרך חברת הנדל"ן הפרטית שלו ולא באמצעות דלק.

תשובה הגיש את ההצעה המדוברת לחברת הביטוח הפניקס, שבעבר היתה בשליטתו, ולבית ההשקעות מיטב – שני הנושים הקטנים יותר של שדה דב. שני הנושים המרכזיים של הקרקע, בנק לאומי ובנק דיסקונט, עודכנו בנושא. ארבעת הגופים האלו הלוו יחד לחנן מור 1.26 מיליארד שקל לרכישת שדה דב ב־2021. לאומי ודיסקונט העמידו אשראי של כ־412 מיליון שקל כל אחד, הפניקס העמידה 253 מיליון שקל ומיטב העמיד 185 מיליון שקל.

תשובה אינו היחיד שלוטש עיניים לקרקע. לפני שבועיים הגיש הקבלן יגאל דמרי, באמצעות חברת דמרי הציבורית שבשליטתו, הצעה רשמית לרכישת הקרקע בשדה דב תמורת 1.1 מיליארד שקל: 600 מיליון שקל במזומן והיתרה באמצעות הלוואת מוכר. דמרי תחם את הצעתו בזמן והיא פגה בשבוע שעבר, אולם הוא הבהיר לנושים שהוא יחדש אותה ככל שהיא תהיה רלבנטית והם יהיו מוכנים להתקדם לעסקה.

בקרב נושי שדה דב הדעות ביחס לעתיד הקרקע אינן אחידות בשלב זה. לאומי ודיסקונט נוטים למכור את הקרקע באופן מיידי, ואילו הפניקס ומיטב מעדיפים להמשיך לקדם את הבנייה על הקרקע במטרה למכור אותה בעתיד במחיר גבוה יותר, ייתכן שאף גבוה יותר מ־1.6 מיליארד השקלים ששילמה עליה חנן מור ב־2021. בכל הנוגע לשתי ההצעות שעל השולחן, זו של תשובה וזו של דמרי, הנטייה של קונסורציום המלווים היא להצעה של דמרי.

גם בסר של נחשון קיוויתי וישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר לוטשות עיניים לקרקע, וגם הן מציעות 1.1 מיליארד שקל, אך הכוונה שלהן היא לגבש קבוצת רכישה, כך שהתשלום הוא עתידי והיקפו המדויק עשוי להשתנות. קבוצה של גיא פלד ודורון אריאל מציעה לשלם 1.3 מיליארד שקל, אבל גם כן במתכונת של תשלום עתידי.

בתוך כך, אהוד גינדס, המנהל המיוחד שמונה לחנן מור מטעם בית המשפט, ודודו זבידה, מי שמכהן כמנהל העסקים הראשי של החברה, טרם הצליחו להגיע להבנות עם כלל הנושים ביחס להסדר החוב המוצע. מחזיקי שלוש סדרות אישרו את הסדר החוב המוצע ואילו מול מחזיקי שתי הסדרות שמחזיקים בביטחונות, טו' ו־ט', עדיין ישנם פערים. השניים פועלים כדי להגיש בשבוע הבא לאישור בית המשפט את הסדר החוב, שיוציא את החברה מידי המייסד והיו"ר חנן מור.

כמו כן, חנן מור דיווחה אתמול על כך שהיא תאחר בפרסום הדו"חות הכספיים ל־2023 – כשהמועד האחרון חלף לפני יומיים – אך היא כבר דיווחה שההפסד יעמוד על 840 מיליון שקל. ההפסד הגדול נגרם כתוצאה מהפחתת שווי של נכסים וקרקעות. כמו כן, חנן מור דיווחה שהיא תפרסם את הדו"חות המתוקנים שלה ל־2022 ולרבעונים השונים של 2023, בהתאם לדרישת רשות ני"ע. משום כך, לא בטוח שניתן להשוות את ההפסד ב־2023 לשורה התחתונה של 2022 כפי שדווחה, שבה הציגה החברה רווח כולל של 126 מיליון שקל. לפי הדו"חות של החברה לרבעון השלישי של 2023, שווי הנכסים והקרקעות שלה עומד על כ־2.5 מיליארד שקל.

האשראי הפך למכביד במיוחד

חנן מור נכנסה להליך של הסדר חוב בחודש נובמבר האחרון, במידה רבה בשל רכישת הקרקע בשדה דב. הרכישה בוצעה בעת שהריבית במשק היתה נמוכה והביקוש לקרקעות גבוה במיוחד, מה שהקפיץ את המחירים שלהן. עליית הריבית הפכה את האשראי העצום שנטלה חנן מור לצורך רכישת הקרקע למכביד במיוחד, והיא נכנסה להליך של הסדר חוב לאחר שלא הצליחה לעמוד בתשלום הריבית הרבעוני בשל ההלוואה, שהתנפח והגיע למימדים של 28 מיליון שקל. בעת שנכנסה להליך, היקף החובות שלה לנושיה הפיננסיים הסתכם ב־2.7 מיליארד שקל.

הכניסה להליך של הסדר חוב היתה אקורד סיום צורם אישית לחנן מור, מי שהיה אחד מהכוכבים העולים של ענף הנדל"ן למגורים. בינואר 2022 הגיע שווי השוק של חנן מור לשיא של 1.1 מיליארד שקל, ומאז הוא צנח בחדות. כיום שווי השוק של החברה עומד על 42.7 מיליון שקל בלבד.

הקרקע שרכשה חנן מור בשדה דב היא בשטח של 7,600 מ"ר, ובה היא תיכננה לבנות 381 דירות יוקרה למכירה, 77 דירות להשכרה ארוכת טווח, מלון ובו 81 חדרים, וכן שטחי מסחר להשכרה בהיקף של 1,500 מ"ר. לפי התוכניות של חנן מור, כל מ"ר בדירות היה אמור להימכר במחירים של 70 אלף שקל ומעלה. כלומר מדובר בפרויקט יוקרה מהסוג שחנן מור לא התעסקה בו קודם לכן.

תשובה יחזור למגורי היוקרה?

אם תשובה ירכוש את הקרקע, זו במידה רבה תהיה חזרה שלו למגרש מגורי היוקרה בישראל, שממנו ירד במהלך משבר הקורונה. המשבר היכה בקבוצת דלק שבשליטתו בצורה חזקה, ושלח את המניה שלה לצניחה דרמטית, עד שהחברה הגיעה לשפל של 650 מיליון שקל בשווי שוק. כדי להימנע מהסדר חוב, הקבוצה מימשה נכסים רבים, וגם תשובה מימש נכסים פרטיים שלו, גם במטרה להשתתף בגיוסי ההון שביצעה קבוצת דלק במסגרת ההבנות שאליה הגיעה עם מחזיקי האג"ח שלה, שלהם היא היתה חייבת באותה העת יותר מ־6 מיליארד שקל. מאז המשבר הפך לזיכרון רחוק, ושווי השוק של קבוצת דלק זינק. כיום הוא עומד על 9 מיליארד שקל.

במסגרת מימוש הנכסים האישיים, תשובה נפרד מפרויקט פארק בבלי. מדובר בפרויקט יוקרה שבמסגרתו הוקמו כבר שני מגדלים ועתידים להיבנות עוד שניים. את המגדל הראשון הספיק תשובה לשווק באמצעות החברה הפרטית שלו תשובה פלאזה אינטרנשיונל, את המגדל השני מכר לצחי אבו, קרקע למגדל נוסף נמכרה לדמרי וקרקע למגדל האחרון נמכרה לחג'ג'. התמורה הכוללת היתה גבוהה מ־400 מיליון שקל. פרויקט פארק בבלי היה פרויקט שהובילה הבת של תשובה, האדריכלית גל נאור, שגם עיצבה חלק מהדירות בפרויקט. נאור היתה מעורבת בחידוש מלון הפלאזה בניו יורק, בעת שהיה בבעלות של אביה, ומכאן גם שם החברה ששיווקה את פארק בבלי, ולא מן הנמנע שתהיה מעורבת גם בבניית המגדלים החדשים בשדה דב, ככל שתשובה אכן יצליח לרכוש אותם.

מקבוצת תשובה נמסר בתגובה: "החברה מקבלת כל העת פניות לעסקאות נדל"ן במקומות שונים בארץ ובעולם. עד כה לא התקבלה כל החלטה בנושא".