איך להקטין את חלקם של המשקיעים בשוק הדיור

רוב מוחלט של הכלכלנים והפעילים החברתיים בישראל יסכימו עם הקביעה שעליית מחירי הדיור היא הבעיה הכלכלית חברתית הבוערת ביותר בישראל.

עיקר הבעיה היא שישראלים שהוריהם אינם יכולים לסייע בידיהם, לא יכולים להגיע לדירה, אלא במקרים נדירים. זו גם הסיבה העיקרית להגירת צעירים מישראל.

הפוליטיקאים המודעים לנזק האדיר הנשקף מכך למדינה (ולהם), ניסו לפתור את הבעיה בשיטות שונות ומשונות, לרבות מע"מ אפס ומחיר למשתכן – אך הבעיה הלכה והחמירה. השיטות הללו נכשלו משום שהן התיימרו לפתור בעיה מאקרו כלכלית באמצעים מיקרו כלכליים.

גם הגדלת ההיצע של מספר הדירות הנבנות מדי שנה, יכולה לתרום לפתרון רק באופן חלקי.

זאת מכיוון שחלק גדול מהדירות החדשות נחטפות ע"י המשקיעים, שנהנים מריבית נמוכה (עד לאחרונה ריבית אפסית). הירידות האחרונות בשווקי ההון אף מגבירה את המוטיבציה שלהם להגדיל את השקעותיהם בשוק הדיור.

על כן הפתרון המעשי הוא להוריד את הביקוש לדירות. הדרך לכך עוברת דרך הקטנת הביקוש של משקיעי דיור, קרי אנשים שיש להם ו/או עומדים לרכוש יותר מדירה אחת.

מבלי להיכנס לנוסחאות כלכליות, הביקוש המצרפי לדירות מורכב מ-"חיבור אופקי" של שני תתי שווקים: מבקשי דיור, שבבעלותם אפס דירות (או דירה אחת שהם רוצים להחליף) ומשקיעי דיור, שבבעלותם יש כבר דירה אחת או יותר.

היעד העליון היא לעזור לאוכלוסייה של מבקשי דיור וזה יכול לבוא אך ורק על חשבון משקיעי הדיור.

לאור זאת, פונקציית המטרה הינה הגדלת מספר הדירות המשמשות כמוצר מגורים, על חשבון הקטנת מספר הדירות המשמשות כמוצר השקעה.

לשם כך הממשלה חייבת להקטין את האטרקטיביות של הדירות כמוצר השקעה בעיני בעלי היכולת, על מנת להרתיעם מלרכוש דירות נוספות. בה בעת לעודד את הבעלים של מספר דירות למכור לפחות חלק מדירותיהם.

כיצד עושים זאת? באמצעות הכלי הכלכלי הוותיק מכולם. הטלת מס. זה כלי לא פופולרי אך אפקטיבי.

המס על רכישת דירה שניה ומעלה חייב לעלות בחדות משעור חד ספרתי (8%) לשיעור דו ספרתי, באחוזים הולכים וגדלים עם כמות הדירות שמחזיק הרוכש. מס כזה יהפוך את רכישת הדירה השנייה ואילך, ללא כדאית למרבית המשקיעים.

צעד משלים להגדלת מס הרכש הינו רפורמה במס המוטל על הכנסות מהשכרת דירות. כיום הוא עומד על 10% בלבד משכר דירה שמעל 5,196 שקל לחודש, ללא אפשרות לקיזוז הוצאות.

המתווה הנכון והצודק הינו שכר דירה ממוסה מהשקל הראשון. זאת כאשר היחס לדירה הוא כמו לנכס עסקי, קרי הכרה בהוצאות פחת, מימון ותחזוקה. הבעלים של יותר מדירה אחת יהיו חייבים להגיש דו"ח שנתי על כל הכנסותיהם מדירותיהם.

זה המקום לעצור ולשאול – ללא קשר למשבר הדיור - מדוע זה לא נעשה עד כה? מדוע דילגו על ההכנסות של בעלי הדירות כאשר הטילו מס רווחי בורסה על יחידים? הרי זה צעד חברתי מתבקש וצודק מאין כמוהו. זה אבסורד שבישראל יש מיסוי משמעותי הן על עבודה והן על ניירות ערך – אך לא על פירות השקעה בדירות.

מכל מקום, הקטנת הכדאיות על השקעה בדירות ע"י העלאת מדרגות מס הרכישה והעלאת שיעור המס על הכנסה משכר דירה, תקטין בחדות את הביקוש לדירות, ובעקבות ירידת הביקוש, תבוא ירידת המחירים.

בה בעת יגדל השוויון החברתי כתוצאה מכך שמשקיעי דיור ישלמו מס ריאלי על ההכנסות הנובעות מדירותיהם. ניתן כבר לשמוע את זעקותיהם של הלוביסטים שיאיימו ששוק השכירות ייעלם, אך אין מה להתרגש. קשה לשכוח את איומיהם של משקיעי הבורסה שאם הממשלה תעז להטיל מס על רווחי יחידים בבורסה – כל שוק ההון יתמוטט. עיניכם הרואות, שוק ההון רק שגשג מאז.

מובן מאליו שיידרשו עידונים ואיזונים למהלך, לרבות צעדים משלימים כגון עידוד משקיעים בהוראת שעה, כפי שנעשה בעבר, למכור את דירותיהם בפטור מלא או חלקי ממס שבח למשך תקופה של שנה. התוצאה תהיה גידול ההיצע של דירות יד שניה.

זמן התגובה של השוק למתווה המוצע יהיה קצר מהרגיל, שכן עצם ההכרזה שהממשלה שוקלת צעדי מיסוי מהסוג שתואר לעיל – ישפיעו מיידית על הציפיות של האנשים השוקלים להשקיע בעוד דירה, וכידוע ציפיות הן כוח חזק בכלכלה.

תועלת נוספת שתנבע מהמהלך היא בניית מאגר מידע עדכני של כל בעלי הדירות בישראל – אשר יעלה ברשת משתמטי מס לא מעטים ויעצים את האפקטיביות של אכיפת המיסוי.

ואי אפשר בלי מילה מנחמת למשקיעים הפגועים, לכו והשקיעו בדירות בחו"ל. שם לא יחולו עליכם חוקי המס החדשים המוצעים לעיל.

נותר רק לקוות שתוקם ממשלה שיהיה לה מספיק אומץ ונחישות ליישם את המתווה המוצע.

דורון סטניצקי הוא מוסמך לכלכלה מ-LSE, יועץ עסקי עצמאי וחבר נבחרת הדירקטורים