מתנה ליזם: תוספת שטח תמורת תחזוקת הבניין

מנגנון שיחסוך לדיירי מגדלים הוצאות תחזוקה של מאות אלפי שקלים, ועל הדרך נותן מתנה ליזמים, הושק החודש במוסדות התכנון. על פי ההצעה, כך נודע ל"כלכליסט", היזמים יקימו בכספם קרנות למימון האחזקה של מגדלי המגורים, ובתמורה הם יקבלו תוספת של זכויות בנייה. היוזמה הזו מקודמת בידי כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה.

על פי חוות הדעת שלה, הקמת קרן אחזקה אינה חובה, אלא אפשרית לפי שיקול דעתו של היזם. אם הוא יבחר להקים קרן כזו, מוסד התכנון שמאשר את התוכנית יוכל להוסיף לו שטחי בנייה מעבר למה שנהוג לתת באותו אזור. היקף השטח הנוסף יהיה בשווי הסכום הכספי שהיזם הפקיד בקרן ובתוספת רווח יזמי. בהתאם לכך, מינהל התכנון הנחה את היועצים המשפטיים של הוועדות המחוזיות, ובשבועות הקרובים הוא יפיץ מסמך עם הנחיות מפורטות.

תוספת זכויות הבנייה תינתן רק במקרים שהבניין אמור להיות מצויד במערכות יקרות, כגון מעליות, מערכות שאיבה, מיזוג אוויר וכיבוי אש, ורק במקרה שכשל שוק מונע מימון לתחזוקת המגדלים, כלומר ההסדר הזה תקף רק למגורים, לא למגדלי מסחר או מלונאות.

היזם יוכל לקבל היתר בנייה ללא החלק המותנה, ואם ירצה לממש את החלק המותנה יחויב להקים קרן שתנוהל על ידי נאמן. תנאי לקבלת תוספת הזכויות בהיתר הבנייה יהיה הצגה של הסכם נאמנות. טופס 4 (תעודת גמר, אישור אכלוס) יימסר ליזם רק לאחר קבלת אישור מהנאמן כי הופקדו בקרן הכספים וכי הם בשליטתו.

חוות הדעת של יוליס נוגעת בשני סוגי קרנות: האחת, החשובה יותר, נועדה להבטיח תחזוקה שוטפת לתפקוד תקין של מערכות הבניין; ואם מוסד התכנון יאפשר תוספת זכויות נרחבת יותר, ניתן להקים קרן נוספת לפעולות פחות קריטיות כגון צביעה, שיפוץ וגינון.

על בסיס חוות הדעת מינהל התכנון מגבש הליך לחישוב הסכום שיופקד בקרן. בשלב ראשון שמאי מטעם הוועדה המחוזית או המקומית יקבע מה השווי של תוספת זכויות הבנייה, והסכום שיישאר לאחר ניכוי הרווח של היזם יופקד בקרן. השלב השני יהיה הערכה של עלויות האחזקה החזויות של מערכות הבניין. הקווים המנחים הם עלות של תחזוקה שוטפת לכל אחת מהמערכות, ובתוספת עלות מוערכת של שני תיקונים להשמשת כל אחת מהמערכות.

כרמית יוליס | צילום: קובי שרביט

ההערכות הן כי מחלוקות בין היזמים לוועדה יכולות לצוץ על השווי הכספי של תוספת זכויות הבנייה, אך במוסדות התכנון כבר קיימים מנגנונים לפתרון מחלוקות כאלה. מנגד, לא צפויות מחלוקות על עלויות התחזוקה משום שככל שהסכום שיופקד בקרן יהיה קטן יותר, כך יצטמקו זכויות הבנייה שיקבל היזם.

חוות הדעת מאפשרת ליישם את המנגנון הזה בכל תוכנית לבניית מגדל מגורים, גם במסגרת פינוי־בינוי וגם על קרקע פנויה. תוכנית המתאר של תל אביב, שאושרה ב־2016, מקנה לעירייה כלים דומים להקמת קרנות תחזוקה, והיא יושמה בכמה מקרים בודדים בתוכניות פינוי־בינוי.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי משרד המשפטים ומינהל התכנון רוקמים הצעת חוק מרחיקת לכת יותר, שאותה ינסו לקדם לאחר מערכת הבחירות, ולפיה הקמה של קרנות אחזקה יהפכו לחובה, או לכל הפחות מוסדות התכנון יוסמכו לחייב בתוכנית בנייה הקמה של קרן תחזוקה.

הצעה דרמטית נוספת שנבחנת כיום בממשלה במסגרת הדיונים לגיבוש החוק החדש היא לחייב למסור את אחזקת הבניין לחברת ניהול. במקרה הזה האפשרות שנבחנת היא חוק שיאסור מגורים במגדל שאינו מתוחזק על ידי חברת ניהול, כלומר ביטול ההתקשרות עם חברת הניהול יכול להוביל את הדיירים לכתב אישום בגין עבירה של שימוש חורג. החוק יכלול גם הסדרה של תחום חברות האחזקה, כולל הגדרה של החובות שלהן. חוק דומה נבלם בעבר על ידי איילת שקד בעת כהונתה כשרת משפטים בנימוק אידיאולוגי המבוסס על התנגדות להתערבות בשוק החופשי.

הליכים של התחדשות עירונית ומדיניות שנועדה לצופף בנייה בערים במרכז הארץ הובילו לגידול במספר המגדלים שנבנים מדי שנה בארץ. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־1995 הגיעה לגמר בנייתם של 119 מגדלי מגורים, שבהם יותר מ־8 קומות, ב־2019 הושלמה בנייה של 849 מגדלים כאלה, ב־2020 הגיעה לגמר בנייה 602 מגדלים, ואשתקד הושלמה בניית 536 מגדלים. ההערכה היא כי כיום כל דירה רביעית נבנית בבניין שמוגדר רב־קומות.

הבעיה היא שככל שהמגדל גבוה יותר, כך הוא מצויד ביותר מערכות מתוחכמות שדורשות אחזקה יקרה, ועלותה מתגלגלת לדיירים. הדבר מהווה חסם לאישור תוכניות, במיוחד בהליכים של התחדשות עירונית, משום שיש דיירים ותיקים שלא מוכנים לחתום על הסכם פינוי־בינוי או תמ"א 38 בגלל הזינוק של מאות אחוזים בדמי האחזקה או התשלומים לוועד הבית. כמו כן מגדלי מגורים מועדים לבלאי מוגבר, עד כדי סכנת חיים וקושי להתגורר בהם.

בנסיבות האלה בשנים האחרונות הצוות של יוליס מוביל עבודה משותפת עם משרדי ממשלה וגופים אחרים, ובהם מינהל התכנון, משרד האוצר, משרד השיכון והרשות להתחדשות עירונית – במטרה להבטיח את אחזקת המערכות המורכבות במגדלי המגורים.

בנוסף לכך נבחן מול רשות שוק ההון ביטוח שיכסה את הנזקים מבלאי במגדלים האלה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מסלול הביטוח עוד רחוק ממימוש משום שבשלב זה חברות הביטוח מסרבות למכור פוליסות כאלה. מאחר ששני הפתרונות, חקיקה וביטוח, לא ישימים בטווח הזמן הקרוב, נולדה חוות הדעת המשפטית של יוליס שבהגדרה מהווה פתרון ביניים לבעיה.

מבחינת הפקידים הבכירים בממשלה, ההצעה הזו אינה פתרון אידיאלי משום שהוא וולונטרי ונתון לשיקול הדעת של היזם. אלא שללא חקיקה מתאימה, מוסדות התכנון לא יוכלו לכפות על יזמים הקמת קרנות תחזוקה.