שדרוגי שכר וריבית נמוכה האיצו את שוק המשכנתאות בארצות הברית

מגמת ההסתערות על בתים לרכישה שהחלה בארצות הברית בעיצומה של המגפה המשיכה גם ב־2021 והקפיצה את שווי המשכנתאות שנטל הציבור לשיא של כל הזמנים.

לפי איגוד בנקי המשכנתאות האמריקאי (MBA), הבנקים הנפיקו בשנה שעברה משכנתאות בשווי כולל של 1.61 טריליון דולר, לעומת 1.48 טריליון דולר ב־2020, ומעל השיא הקודם של 1.51 טריליון דולר שנקבע ב־2005 - כך דיווח "הוול סטריט ג'ורנל". 

בתים בבוסטון | צילום: בלומברג

היקף המשכנתאות הגבוה משקף את השגשוג בשוק הדיור ואת מגמת העלייה במחירים שאפיינה את השנה האחרונה. רבים מהגורמים שדחפו את האמריקאים לשוק הדיור בחודשים הראשונים של המגפה, ובראשם שיעורי הריבית הנמוכים והרצון להשתדרג לבית גדול יותר לנוכח הסגרים והעבודה מהבית, ממשיכים להשפיע גם כיום. יתרה מכך, עובדים רבים, באופן מיוחד במגזר הצווארון הלבן, נהנו מהעלאות שכר והגדילו את החסכונות שלהם במהלך המגפה, כך שצברו יותר משאבים לרכישת בית.

לפי נתוני משרד העבודה האמריקאי, השכר במגזר הפרטי צמח ברבעון השלישי בשיעור שנתי של 4.6%, הקצב המהיר ביותר זה 20 שנה. ההעלאות הנדיבות ביותר ניתנו במגזרי השירותים ובענפי הקמעונאות ואירוח, והגיעו לעתים עד למעלה מ־6%. בתחומי הניהול, העסקים והפיננסים השכר עלה ברבעון השלישי ב־3.9%, עלייה מתונה יותר מהממוצע, אך עדיין בקצב המהיר ביותר מאז 2003. העלאות השכר נרשמו בצלה של אינפלציה גואה, שהגיעה לקצב שנתי של 7%, הגבוה ביותר זה 39 שנה. 

טרנד בהובלת המילניאלס

אף שקצב עליית מחירי הבתים הואט בחודשים האחרונים, הוא נותר עדיין קרוב לרמות שיא. לפי נתונים רשמיים, ב־12 החודשים שהסתיימו באוקטובר עלו מחירי הבתים ב־19.1%. במקביל מכירות של בתים קיימים ב־2021 טיפסו קרוב לוודאי לרמתם הגבוהה ביותר מאז 2006. את מגמות העלייה בחודש אוקטובר הובילו פיניקס, אריזונה, עם זינוק של 32.3%, טמפה עם 28.1%, ומיאמי, שם זינקו המחירים ב־25.7%. "רכישת בית היא מעין הצהרה בביטחון בעבודה, במצב הפיננסי ובמצב המשפחתי", הגיב לעיתון מייק פרנטנטוני, הכלכלן הראשי ב־MBA. 

את הנהירה למשכנתאות הובילו רוכשים צעירים יחסית. בני דור המילניום, ילידי תחילת שנות ה־80 ועד אמצע שנות ה־90, הגישו 67% מכלל הבקשות הראשונות לקבלת משכנתא בשמונת החודשים הראשונים של 2021 - כך לפי נתוני חברת המחקר CoreLogic. 

העלאות ריבית בחודשים האחרונים האטו את גל מיחזור המשכנתאות, שהסתכם ב־2021 ב־2.3 טריליון דולר, לעומת 2.6 טריליון דולר שנה קודם לכן. בה בעת מדובר עדיין בסכום השלישי בגובהו אי פעם. פירוש הדבר הוא כי שווי המשכנתאות שהונפקו בארצות הברית ב־2021, הכוללות משכנתאות ראשונות וממוחזרות, עמד על 3.9 טריליון דולר, נמוך מהשיא של 4.1 טריליון דולר שנקבע ב־2020. בהתאם לכך המשכנתאות הממוחזרות ייצגו 59% מהכלל, לעומת 64% שנה קודם לכן. נתון זה צפוי לרדת ל־27% עד 2023, זאת ברקע תוכנית הפדרל ריזרב לבצע שלוש העלאות ריבית, מהלך שייקר את החזרי המשכנתה וימנע מרבים למחזר קיימות. 

עם זאת, ההערכה בקרב כלכלנים היא שהעלאות הריבית לא יבריחו קונים משום שהריבית הממוצעת על משכנתה ל־30 שנה נעה סביב 3%, עדיין נמוך בקנה מידה היסטורי. 

שיא בלקיחת משכנתאות | צילום: שאטרסטוק

המגמה הזו מתקיימת אף שנדרשת הכנסה גבוהה יותר כדי ליטול משכנתה עבור בית במחיר חציוני. אם בתחילת 2021 נזקקו האמריקאים ל־29% מההכנסה כדי לכסות את התשלומים החודשיים, הרי השיעור הזה טיפס ל־33% באוקטובר. ב־MBA פרסמו גם תחזית לשנה הנוכחית, לפיה סכום המשכנתאות החדשות ישבור את השיא  ויטפס ל־1.74 טריליון דולר — זאת על רקע הביקוש הגבוה לבתים והמחירים הגבוהים. 

לעומת זאת, יש הטוענים כי הביקושים הגבוהים הם טרנד תקופתי הנובע מהמגפה. "בעבר טענו כי החוסן של שוק הדיור האמריקאי נובע בחלקו מהשינוי בהעדפות משקי הבית לנוכח מגפת הקורונה", אמר לאתר CNBC קרייג לאזארה, מנהל ב־S&P Dow Jones Indices. "נדרשים נתונים נוספים כדי לקבוע אם הזינוק בביקושים מייצג האצה ברכישות שתימשך רק עוד מספר שנים, או שהוא משקף שינוי מתון ומתמשך יותר", ציין. 

פורטלנד ובוסטון בצמרת

בינתיים אנליסטים כבר מסמנים את השווקים הלוהטים והצוננים של 2022. לפי נתוני Realtor.com, שחוזים את השינויים במחירי הבתים ב־100 השווקים הגדולים ביותר בארצות הברית, פורטלנד, מיין, תוביל את מגמת עליות המחירים עם 10% בחישוב שנתי. לעומת זאת, הונולולו תתייצב בתחתית עם עליות של 0.2% בלבד. ערים גדולות נוספות שנמצאות בצמרת עליות המחירים, לפי המודל של Realtor.com, הן פרובידנס, רואד איילנד עם עליות חזויות של 9.5% וסולט לייק סיטי, שם צפויים המחירים לטפס ב־8.5%. בבוסטון, הנמצאת גם כן בעשירייה הפותחת, צפויות עליות של 7.5%. מלבד הונולולו, השווקים שיטפסו במתינות הם טולסה, אריזונה, עם 1.8%, שיקגו, אילינוי, עם 1.9% והעיר ניו יורק, שם מחירי הנדל"ן למגורים צפויים לעלות השנה ב־2.3%.