גרים במרכז, בבניין ישן שאינו רווחי עבור יזמי ההתחדשות עירונית? מהיום יש פיתרון

תחום ההתחדשות העירונית הפך בעשור האחרון לתחום הלוהט ביותר בעולם הנדל"ן בישראל. הדבר נובע בראש ובראשונה מהתמעטות עתודות הקרקע באזורי הביקוש, כך שאת מקומה של יזמות הנדל"ן הקלאסית תפסו הבניינים הישנים והמתפוררים בהם ניתן לבצע התחדשות תוך מקסום זכויות הבנייה על המגרש. התוכנית תפסה תאוצה כה גדולה עד שישנן ערים בהם ניתן לראות כיום רחובות שלמים שעברו או שעוברים התחדשות עירונית מקטע אחר מקטע, בניין אחר בניין. על הבולטות שבערים אלו ניתן למנות את ירושלים, נתניה, קרית אונו, לוד, רמלה, תל אביב, רמת גן, ראשון לציון וחיפה.

למרות האמור לעיל, ישנם מקומות בהם ההתחדשות אינה כה ענפה ורציפה וניתן להבחין בהם ברחובות המחודשים חלקית בלבד עם בניינים ישנים רבים לצד בניינים חדישים ומודרניים בהם הסתיים הפרויקט בהצלחה. השוני הכה בולט לעין נובע מהעובדה הכלכלית הפשוטה שבעוד שבניינים מסוימים בעלי פוטנציאל רווח גבוה ליזמים הרי שישנם כאלו שרווחיותם קטנה עד אפסית ועל כן היזמים מתרחקים מהם.

מדוע זה קורה ואיך בכל זאת ניתן להניע את הפרויקט גם בפרויקטים שעל הנייר אינם רווחיים? על מנת להבין כיצד הדברים עובדים נתמקד לצורך ההסבר בעיר תל אביב. ברבעים 3,4,5 ו-6 של העיר (צפון חדש, צפון ישן ומרכז) קיימת תב"ע נפחית כלומר תב"ע שמגדירה מראש מהן זכויות הבנייה בכל חלקה ברובע. אם נניח שמגבלת הבנייה עומדת על 7 קומות הרי שככל שהבניין הקיים על החלקה יהיה בנוי יותר (נניח שיש בחלקה כעת בניין של 5 קומות) כך הרווח היזמי יהיה קטן יותר לעומת חלקה פחות בנויה (עם למשל בית ישן בן 2 קומות) בה הרווח היזמי יהיה גבוה יותר. מטבע הדברים העדפת היזמים תהיה תמיד למקרה האחרון בו הם גם יוכלו להציע לבעלי הזכויות את התמורות הגבוהות ביותר.

בעוד שבעבר הלא רחוק בעלי הדירות בחלקות הפחות רווחיות ליזמים היו צריכים להשלים עם המצב הרי שכיום יותר ויותר יזמים מוכנים לקחת על עצמם את הפרויקטים הללו. על המשתנים הבולטים שתרמו לשינוי בשטח ניתן לציין את מהלכיה של עירית תל אביב שהחלה להוציא לאחרונה צווי "בית מסוכן" או לחילופין צווי "שיפוץ חזיתות" לבניינים ישנים בכל רחבי העיר. המשמעות היא שהמימון הכבד על חיזוק הבניינים או שיפוץ החזיתות נופלים על כתפי בעלי הדירות והם מבינים שהחלופה הטובה ביותר היא לבצע בהם התחדשות עירונית, גם כאשר מדובר בפרויקט שעל פניו אינו רווחי ליזמים.

למעשה, גם במקרים בהם טרם הוצא צו שכזה לבניין הרי שהבניינים לא נהיים צעירים יותר, והתיקונים היקרים והבלתי נגמרים של התשתיות הישנות של הבניין גורמים לבעלי הדירות לבצע חשיבה מחדש, ולשקול ביצוע התחדשות עירונית לבניין.

יוסי הררי | צילום: יח"צ

אם כן, הרצון מצידם של בעלי הדירות קיים. אך כיצד היזמים מתגברים על המגרעת בדמות רווחיותו החסרה של הפרויקט? ובכן, היזמים מצידם אכן לוקחים סיכון מסוים בפרויקטים כאלו, אך מצד שני הם מבקשים כי בעלי הדירות ילכו לקראתם גם הם ויתגמשו. וכך, על מנת לקדם את הפרויקט ולזכות בבניין חדש ודירות חדשות "מהניילונים" ניתנת להם האפשרות לבחור בחלופות כמו מימון עצמי של חלק מדמי השכירות במשך שנות הבנייה או השתתפות בתשלום עבור מקום החנייה שהם יקבלו בפרויקט.

במקרים אחרים הם אף יצטרכו להשלים עם קבלת דירת תמורה קטנה יותר מזו הנוכחית. עם זאת יש לזכור כי מדובר על דירה חדשה, עם מרפסת ועם חניה (במרבית המקרים) ששוויה גבוה הרבה יותר מהדירה הקודמת, ובכלל המקרים המוזכרים בעלי הדירות ירוויחו רבות מהתהליך.

בקבוצת גרניט למשל אנו מדגישים את השותפות בינינו לבין בעלי הדירות מרגע קבלת ההצעה שלנו לפרויקט. במסגרת זו אנו מקימים קרן 'תקלות שבר' לטובת אותן תקלות שבר או 'צווי בית מסוכן' שכל בעל דירה אינו חפץ להשקיע כספים לצורך תיקון תקלות כאלו, בבניין שממילא עומד לעבור התחדשות בעתיד הלא רחוק.

לסיכום, מספרם הגדול של הבניינים הישנים נעדרי הרווחיות עבור התחדשות עירונית, מביא כיום להתגמשות רבה יותר מצד הגורמים העיקריים באירוע – היזמים מצד אחד ובעלי הדירות מצד שני. היזמים הבינו שהמשוואה יכולה להיות כלכלית יותר ופחות מסוכנת רק אם בעלי הדירות יסכימו לתמורות מופחתות, ומצד שני בעלי הדירות יבינו שחרף הזכויות המצומצמות הם יזכו לקבל דירה חדשה בבניין חדש ומודרני, דירה ששוויה יהיה גבוה משמעותית מדירתם הקיימת. מדובר על מגמה הולכת ומתרחבת בשוק הדיור, במיוחד בתל אביב והסביבה, והיא מהווה מצב של WIN-WIN עבור כל הצדדים כך שהצפי הוא כי בשנים הקרובות נראה עוד ועוד פרויקטים מסוג זה.

מאת יוסי הררי, מנכ"ל ושותף, קבוצת גרניט

d&b – לדעת להחליט