האנומליה של שוק המשכנתאות

האמת? לא התחשק לי לפתוח בקבוק שמפניה כשקראתי את נתוני נטילת משכנתאות בספטמבר, שהגיעו לאחד השיאים הגבוהים ביותר בכל הזמנים.

הנתונים, לכאורה, מרשימים ביותר 8.53 - מיליארדי שקלים, עלייה דרמטית של 32 אחוזים לעומת אוגוסט ו-55 אחוזים לעומת ספטמבר 2023, חודש לפני המלחמה.

יתרה מכך: משכנתא ממוצעת לבית אב, שהייתה כ-450 אלף שקלים בלבד ב-2004 לפני 20 שנה, עלתה מאז פי 4(!) ומתקרבת ל-1.7 מיליון שקלים, שזה החזר של כ-11 אלף שקלים לחודש בממוצע.

נתון זה מייצר הלימה עם העלייה בעשרות אחוזים בשיווק דירות חדשות שאפיינה את הרבעון האחרון ומייצר הלימה גם עם העלייה המקבילה במחירי הדיור בקצב שנתי דו ספרתי של כ-11-12 אחוזים.

אולם, וזה אולם גדול, העלייה המסחררת בנטילת משכנתאות לא רק שאיננה מסמלת "דולצ'ה ויטה" בשוק הדיור ובכלל בכלכלת מדינת ישראל, אלא גם את גודל השבר, ובמיוחד בעת הזאת.

רוני מזרחי | צילום: מנחם עוז

העובדה שרבבות רבות של בתי אב, ובמיוחד זוגות צעירים, נכנסים להתחייבות שספק רב אם חלקם הגדול יוכלו לעמוד בה, הינה תוצאה ישירה של ארבעה גורמים עיקריים:

האחד, אובדן אמון מוחלט במערכת, ובמיוחד במדיניות הריבית של בנק ישראל שיותר מאשר נלחמת באינפלציה, מייצרת מצב של אי וודאות בשוק ואף צפייה דרוכה לכך ששער הריבית עלול לעלות, ובמיוחד לאחר ההצהרות החוזרות ונשנות של הנגיד.

השני, העובדה שהפער בין המחסור בהיצע דיור לעומת הגידול המואץ באוכלוסייה רק הולך וגדל, ובמיוחד בעת הזאת של מלחמה מתמשכת, מחסור של לפחות 80 אלף עובדים באתרי הבנייה ובד בבד מחסור קריטי בחומרי בנייה עקב החרם והסגרים הבינלאומיים.

השלישי, העובדה שרבבות זוגות צעירים התייאשו לחלוטין מהסיכוי, אם בגלל, לזכות בהגרלות מבצעי הדיור המוזל של משרד השיכון וגם אותם אלה ש"זכו", הבינו שבסופו של דבר ההמתנה של שנים אורכות, הכרוכה בשכר דירה והוצאות משמעותיות נוספות, לא תשתלם להם כלל ועיקר.

הרביעי, באופן פרדוקסלי העובדה שמאות רבות של קבלנים נקלעו למצוקת נזילות וחשש שהרוכשים לא יגיעו לאתרי המכירות, גרמה לרבים מהם לשווק דירות חדשות בתנאים "חלומיים", לכאורה, של מקדמה בסך 10 אחוזים בלבד ממחיר הדירה וכל יותר 90 האחוזים רק עם השלמת הפרויקט בעוד כשלוש שנים.

המצרף של ארבעת הגורמים הללו, הוא זה שגרם לתחושה בשוק הדיור שהכול חוזר למסלולו, ולא היא. אדרבה: נוצר כאן סיכון כפול ומכופל, הן לרבבות נוטלי המשכנתאות והן למאות רבות של יזמים וקבלנים, קל וחומר אם נגיד בנק ישראל ימשיך במריו ויעלה עוד יותר את שער הריבית, מה שיוביל, חלילה, את שוק הדיור אל קצה התהום.

על כן, ולסיכום, הייתי מצפה מעורכי הסקרים, הן כלכלני האוצר והן כלכלני למ"ס, שלא יסתפקו בהבאת הנתונים הסטטיסטיים היבשים, אלא גם ובעיקר ינתחו את מה שעומד מאחוריהם, ובמיוחד את הסכנות הפוטנציאליות האפשריות לשוק הדיור ולענף הבנייה כולו!