שנת 2010 תתאפיין בחדרה כשנה בה החלו לשווק קרקעות ל"קבוצות רכישה" לדירות רגילות ואפילו לדירות גן/גג. פרוייקט חדש הולך ומתגבש בימים אילו בשכונת "אחוזת דניה" במזרח העיר לאחר שלפניי שנה נסלל במקום כביש מהיר וחדש המחבר את התושבים למרכז העיר בשלוש דקות. מחיר דירות גן/גג 5 חד' כ-130 מ"ר הוא כמיליון ש"ח בלבד www.era-group.co.il ב"קבוצת רכישה" לאומת מחיר של 1.2 מיליון ש"ח ויותר בקניה מקבלן/יזם במקום.

קבוצת רכישה מאפשרת היום לאנשים לקנות דירות במחירים שפויים ולא ישירות דרך הקבלנים שהקפיצו את המחירים לשמיים וצריך לקחת משכנתא ל100 שנה ישנה קבוצת רכישה לביניין מפואר בבתים מול הים דירות 5 חדרים במחיר יותר נמוך מ4 חדרים שקבלנים דורשים בבינינים סמוכים.לפרטים נוספים ניתן לקבל במייל shoro11@walla.com

מחירי דירות עולים ללא הגיון בגלל הקבלנים המנצלים את מצוקת הדיור ומעלים את מחירי הדירות למחירים לא הגיוניים.חיפשנו דירות 5 חדרים חדשות בבת ים מחירים כמו תל אביב .רכשנו דרך קבוצת רכישה 5 חדרים מול הים שהיא תעלה פחות מ 4 חדרים דרך קבלנים שדרשומחירים מופקעים.אשמח לתת פרטים במייל shoro11@walla.com בהצלחה לכולם.......

התחרות על הקרקעות גורמת לקבוצות הרכישה להציע מחירים גבוהים עבור הקרקעות. בעקבות כך, מחירי הקרקעות עלו והחיסכון נעלם כלא היה. כולו גולגל לכיסו של בעל הקרקע. הנפגעים מהסיפור הם הקבלנים, שהרווח היזמי שלהם הפך לרווח של בעלי הקרקעות, והם יוצאים מהמשחק. בסופו של יום, זה רע לכולנו (חוץ מלבעלי הקרקעות...)

כשקבלן בונה עבור קבוצת רכישה אין לו סיכון ולכן הרווח שלו נמוך יותר. זה הבסיס של מיקרו כלכלה, ואין בזה שום בעיה ברור שבסוף המדינה תמסה יותר את קבוצות הרכישה כיח הכנסות המדינה יורדות ככלל, וממיסוי נדל"ן עוד יותר...

זוגות צעירים בעלי הכנסה ממוצעת לא יכולים להרשות להם לקנות בתל אביב וסביבתה וזה הגיוני. מה אתם חושבים שבניו-יורק כל זוג צעיר ממוצע יכול לרכוש דירה במנהטן? או זוגות בריטים, מה אתם חושבים שהם יגורו במרכז לונדון. לא ולא!!!! שמה גרים העשירים. שמה קונים תושבי חוץ דירות נופש, שמה שוכרים רווקים ורווקות אמידים שמחפשים את הבילויים וככה גם בתל אביב. נכון, כיף בתל-אביב, נחמד לחזור מהבר במונית ולשלם 50 ש"ח, אבל מה לעשות בגלל זה גם יקר לקנות. תתמודדו ותפסיקו לבכות. המרכזים העשירים מביאים תיירות, פרנסה והון זר וזה טוב. בכל העולם גרים בחוץ ולוקחים רכבת של שעה לעבודה. אז תקנו בבנימינה ותעבדו בתל אביב, שתתעשרו תקנו דירה לילדים ולנכדים בתל אביב.

כולם יודעים שבישראל ישנה כעת בועת נדל"ן. טבען של אלה להתפוצץ ובכך יחזרו המחירים לשקף את יכולת השוק לשלם עבור נכסי נדל"ן. כעובדה, כיום רוב הציבור - ודאי מעל מחצית - מתומחר החוצה במרכז הארץ. זהו מצב אנומלי שלא יתקיים לאורך זמן. הלא לא יהיה מצב שרק "עשירים" יגורו בין גדרה לחדרה. אין מצב שדירת 100 ממ"ר באזור הזה תתומחר לאורך זמן במחירים שבין 1.1 עד 1.8 מיליון. השוק כיום בבועה כאמור וזאת תתקן עצמה כמקובל בכל מקום. כאשר רוכש דירה צריך על מנת לקנותה להביא 400 ש"ח מהבית ובנוסף להתחייב להחזר של כ 5500 ש"ח לחודש + ביטוח משכנתא - אין ספק שהציבור מתומחר החוצה. זה יתוקן במהרה. מציע לכולם - שומר נפשו ירחק מנדל"ן במרכז וכמו כן מההמצאה שנקראת קבוצת רכישה.

כל כתבה שנייה מספרים שנמכרו עשרות דירות בכמה דקות ופתאום 40% צניחה במספר הדירות שמכרו קבלנים ויזמים בת"א ????? מגמתי אמרתי?

כן כן בדיוק! תעשו סיבוב בשכונת שביב תוכלו למצוא שם דירות זולות יחסית לשאר הרצליה .סטודנטים מהבין תחומי שישכירו מהר בקיצור שיכונים אבל מה רע לגור בשיכון לזוג צעיר. נמל יפו סוף כל סוף נפתח בעוד חודש וחצי. לדעתי כדאי עכשיו להשקיע ביפו. המיתחם יביא לתנופת תיירות והרבה מקומות עבודה. אפשר לברר את זה בטלפון של מנהלת יפו

קבוצות הרכישה בסופו של דבר פונות לקבלנים שיבנו להם את הדירות, הם לא בונים לבד, הקבלנים חסכו את עלויות הפרסום,את עלויות השיווק,את המבצעים,את ההנחות, אין לקבלנים מימון, הסיכון של הקבלנים שואף לאפס, הקבלנים לא צריכים להציע סטנדרט גבוה, מי שקובע את הסטנדרט אלו חברי הקבוצה, כל עבודה שלא תומחרה הקבלן ינקנק אותם ,כל שינוי מהסטנדרט המקורי יעלה הרבה כסף לחברי הקבוצה, הקבלן אינו צריך לטפל ברישום הדירה בטאבו. הקבלן אינו קונה את הקרקע , הקבלנים אינם מטפלים בתכנון ,חוסכים את כל עלויות התכנון,התאום והפיקוח בנוסף לכך שהקבלנים יבנו חברי הקבוצה ישכרו חברות תאום ופיקוח שינקנקו אותם מאחר ואין להם ניסיון בבניה תכנון לקוי -יהיה באחריות הקבוצה ולא אחריות הקבלן הקבלנים חוסכים לעצמם את כל הטיפול בהיתר הבניה מול הרשויות הגיע הזמן שהקונים יבינו כמה אוכלי חינם צריכים לאשר להם לבנות בית כיבוי אש הגא-פיקוד העורף מחלקת המים והביוב מחלקת תברואה מחלקת הנדסה מחלקת הנדסת הסביבה מחלקת התנועה מכון התקנים יועץ בטיחות לפני הבניה ואחרי הבניה ועוד ועוד.... הקבלנים חוסכים את כל עלויות האגרות והמיסים לרשויות בקיצור הקבלן ירויח הרבה יותר עם סיכון אפסי. תודה לכם חברי קבוצות הרכישה אנחנו מחכים שתבואו אלינו

מארגני קבוצות, חברים בקבוצות והניזונים מקבוצות, בואו ותרימו את הכפפה שאני זורק לכם - ולכלל עם ישראל שנוהר כמו עיוור אחר ההצלחה המדומה - ותשיגו חוו"ד ממשרד עורכי דין מוביל שיאמר בוודאות שניתן "לשחחר" את חברי הקבוצה מאחריות לליקוי בניה לפי חוק המכר דירות. אף משרד שמכבד את עצמו לא יחתום על חוו"ד שכזו. אני מבטיח לכם. ולמר קובי בלייך הממונה על קיום חוק הבטחת השקעות - תקרא טוב טוב את המילים שעל הקיר. החפציבה הבאה תיהיה בדמות מאות רוכשי דירות מקבוצות רכישה, שיאלצו להתמודד עם ליקויי בניה.

לו היו הקבלנים מסתפקים ברווחים יותר קטנים לא היו קמות העמותות מספיק להיות הפראיירים של הקבלנים רודפי הבצע והרצון להתעשר מהר, עלו והצליחו והזהרו

כשהקבלנים הם היזמים , הצרכנים משלמים הרבה ומקבלים מעט. כל מטרת הפרוייקט היא עשיית מקסימום רווח. כשקבוצות רכישה היא יוזמת הבנייה הסבירות לתשומת לב לסטנדרטים ולתכנון גבוהה יותר . החיסכון בכסף הוא צד משני שלא תמיד מתקיים , אבל התמורה לכסף תמיד תהיה גבוהה יותר.

זה עוד מניפולאציה לגרום לנו להשתעבד לנדלן בקבוצות רכישה יוצא שמשלמים יותר בדוק כמו שאני מכיר את אתר כלכליסט תגובתיי לא תופיע כי חלק נכבד מאתר זה מנסה לשוק את היזמים על חשבון האנשים שעובדים ובקושי גומרים את החודש תפסיקו כבר להיות כאלה פראיירים של השיטה הם כל הזמן עובדים עלינו

על "הסיכון" שבקבוצות רכישה על חילוקי דעות לגבי צבע הלובי על אחריות היזם כלפי צד ג', לפי חוק המכר ועוד ועוד על ה-כל ניתן להתגבר וללא כל קושי. ניהול כספי נכון (לרבות ליווי בנקאי, אם יש צורך), קונסטרוקציה משפטית טובה ואחראית וכו', ימנעו את כל הרעות החולות האלה. לדעתי מי שמפמפם את ההפחדות האלה אלה הם קבלנים ונציגיהם. ה-כל מנסיון מוצלח מאד של בנייה בגוש הגדול

החוק המסדיר זאת "השתכלל" בעקבות התיקון האחרון שהתקבל בשל אירוע חפציבה

קודם הם בונים עןד קומה ועושים מעלית ןמחזקים את המבנה ורק אחר כך מוכרים את הדירות החדשות "ישר מהקופסא". מריך לעשות עוד פרוייקטים כאלה שמשום מה תמיד נתקעים בגלל דיירים מעצבנים שרוצים לקבל עוד ועוד

חלק נכבד מהקבלנים, בייחוד אלה שאינם מומחי נדל"ן אמיתיים, משחקים בכספים של הרוכשים. "קבלן" במקורו הוא מי שקבל על עצמו לבצע עבודה עבור אדם אחר. לו קבלנים היו רכושים קרקעות בכספיהם שלהם, בונים דירות בכספיהם שלהם ורק אחר כך מוכרים אותן, כשהם שלמות ומושלמות, לא היינו נקלעים למצוקה של נפילת חברות קבלניות, של הסתבכויות משפטיות עם חברות קבלניות, של קבלנים טפשים או נוכלים שכך או אחרת סבכו את רוכשי הדירות בנזקים מתמשכים של עשרות שנים. נראה מי יהיה הקבלן הראשון שבמקום להשקיע את המיליונים שלו ברכבי פאר ובהרפתקאות כספיות במקומות שונים, יבנה בנין שלם בכספו שלו ואחר כך ימכור דירות שלמות ומוכנות. קבלן כזה יוכל להתמודד בהצלחה בקבוצות רכישה ולמכור במחירים טובים, משום שיספק תוצאה מלאה מייד עם תשלום ויחסוך לקונים שלו את עלויות הבטחונות ואת עלות פריסת התשלומים והאשראי הבנקאי.

יש בעיה אחרת ולא זאת

אני דווקא רואה את הצד החיובי שבעניין. הקבלנים הם הרי גופים כלכליים כלומר בונים היכן שירוויחו את הכי הרבה על השקעתם. וכמובן שיש להם יד ורגל בבועת הנדל"ן היות ולא בנו מספיק בשנים האחרונות. אם קבוצות הרכישה ירחיקו את הקבלנים מת"א והם יאלצו לבנות בפריפריה הרי זה מצויין. הרי יודע לכולם ש בסופו של דבר בועת הנדל"ן תתפוצץ ברעש גדול. הממשלה תתאפס על עצמה וישחררו עוד ועוד קרקעות לבניה ואולי יפתחו עיר חדשה כמו מודיעין בזמנו. זה שכולם רוצים לגור רק במרכז זה מעיד שממשלות ישראל לדורתיהם נכשלו בפיתוח הפריפריה והפיכתן לאטרקטיבית בעבור האזרחים.

נולדתי בתל אביב צלנוב לוינסקי. בזמני היתה זו סביבה שקטה במרכז העיר..לפתע צצו לנו ספסרי האדמות והשליכו את כל הפסולת שבישראל לשכונתי והפכו אותה לגיטו.אני מאחל לכם שתרדו מנכסיכם כשם שאני ירדתי מנכסי בגלל תאות הבצע שלכם. תודה לאל שברחתי מכם. ותודה לאל שאני עושה חייל. מוכן אני לתת את כל ממוני השיבו לי את שכונתי היפה.את ממונכם לא תקחו אתכם..במילים פשוטות.. אתם עלוקות

המצחיק במדינה שלנו הוא שהעם צועק אש אש ובאים האנליסטים ואומרים ,מה אין אפילו עשן. הם חיים בבועה רצינית. משפחות לא יכולות לרכוש דירה חדשה במדינת ישראל ללא עזרה נקודה. 1.העלאת הריבית במשכנתאות. 2.העלאת הריבית במשק על מק"מ וריבית על הפקדות. 3.מס על דירות שניות- אז העשירים שעושים כאן גל ישחררו דירות לשוק כמו שזורקים בטטות לוהטות. קדימה אדוני ראש הממשלה תעשה משהו

כי הם מציעים יותר כסף על קרקעות= קונים את הדירות יותר ביוקר (ו "מוכרים" לעצמם בזול, אבל זו לא הנקודה), ואז מחירי הדירות הגבוהים גם כך (1.9 מיליון בממוצע במרכז לדברי כותב המאמר) יעלו עוד ועוד- לפחות עד שיהיה מיסוי של קבוצות הרכישה כמו של היזמים. אגב- הבניה נעשית ע"י קבלן כך שהקבלנים לא מפסידים מהעסק...יש להם כבר קונים, ותמיד יכולות להיות הוצאות נוספות שיעלו את המחיר התיאורטי למחיר השוק.

1. הבנייה דורשת הסכמה פה אחד - ועד מנהל ובנוסף חתימות מראש על בורר מוסכם שדעתו קובעת. 2. חוסר ניסיון של המארגנים - ברוב המקרים יש בין החברים אנשים שמבינים בתחום. אם אין אפשר לקחת פיקוח (או ניהול) של אנשים/חברות שמתמחים בתחום תמורת תוספת משוערת של 4-6%. 3. העדר ערבות חוק המכר - אכן אין ערבות אבל גם הסיכון כמעט לא קיים. התשלומים בקצב הבנייה ותמיד אפשר להחליף ספקים. 4. חוסר ודאות לגבי העלות הסופית - כיום כמעט הכל ניתן לסגירה מראש. אפשר לבטח סיכונים מיוחדים. 5. בעלי מקצוע לא מתאימים - כמו ב- 2. 6. מחיר רכישת הקרקע גבוה ממחירה בשוק - זה מתקזז בעלות הסופית שכן אחרת אף אחד לא היה מצטרף לקבוצת רכישה. תמיד יש גבול עליון של כדאיות. 7. אי־עמידה בתשלומים של חברי הקבוצה - כפי שצוין, יש כבר מנגנונים לפתרון הבעייה. ברוב המקרים זה ע"י רשימת ממתינים וכמובן התחייבות מראש בצורה של הסכמת החברים לביטול חברותם במקרים כאלה תוך החזרת כספים ששולמו בערכם הנומינלי (או בסידור אחר). היו כבר מקרים כאלה ולא פעם אלו ש"נתקעו" הצליחו למכור את הדירה שלהם (בהסכמת האחרים) אפילו ברווח. מכל הבחינות קבוצות רכישה נראה כעסקה לא רעה אבל תמיד טוב להיות עם היד על הדופק ולהיזהר בעיקר מחברים קומבינטורים (כאלה שדוחפים ספקים חברים שלהם או את עצמם).

תבדקו כמה מס חוסך זוג שזו דירתו הראשונה והיחידה ותגלו שממש כלום. נהפוך הוא. על רכישת הקרקע - במחירים מופרזים - יש 5% מס רכישה. על רכישת דירה יש הקלות מפליגות - למעשה כמעט 1 מ' ש"ח ללא מס רכישה כלל !! פרט לכך לזוגות צעירים אני ממליץ להתרחק מקבוצות רכישה כמו מאש. זה נחמד שיש גל של טרנד קבוצות רכישה ונדמה שכולם מרוויחים אבל: א. אתם הופכים להיות יזמים וחשופים לתביעות לשנים. ב. אין לכם ערבויות מכר. ג. אתם מפסידים הטבות מפליגות במס רכישה של דירה ראשונה ויחידה. ד. וכו' כמפורט בכתבה. קבוצות רכישה זה פטנט טוב למי שרוצה דירה שניה להשקעה

כי קבוצות הרכישה חושפות את ערוותם. דרך קבוצות הרכישה מתבררת העלות האמיתית של הבניה ולא העלות המפוברקת של הקבלנים השואפים להשקיע מינימום ולהרוויח מקסימום.. בנוסף סביר להניח שבמחיר המופחת הזה של הבניה ומדובר במחיר מופחת של עשרות אחוזים הרוכשים יקבלו גם רמת בניה גבוהה מהרבה מזו שהן מקבלים מהקבלן שרק שואף להוריד עלויות.

את הסיכון הכי גדול שכחתם או שאתם לא יודעים לפרט. כל אחד מהדיירים בקבוצה הוא "יזם" = "מוכר" לפי חוק המכר דירות !! תבדקו אותי - אבל תעשו לי טובה ותעשו בדיקה מקצועית - כי אני יודע מה שאני כותב ובטוח בכך ב-100%. ומי שחושב שהקבלן המבצע לוקח על עצמו את האחריות, טועה טעות מרה. המשמעות היא שכל אחד מהחברים בקבוצה חשוף לתביעות במשך שנים רבות, לעיתים עד עשר שנים לאחר השלמת הבניה, ויש תביעות של אי התאמה שאינן מוגבלות בזמן ! להערכתי את תוצאות החגיגה של היום - וההירדמות בשמירה של המחוקק - אנחנו נראה בעוד 3 שנים לערך, כאשר עורכי דין יתחילו להגיש תביעות ליקויי בניה כנגד כל חברי הקבוצות. ולהסרת ספק, מי שחבר בקבוצה ואח"כ מוכר לצד ג', עדין חשוף לתביעות.

איך אתם יכולים לומר שמחיר הקרקע הינו רבע בתל אביב? אין לכם כנראה ידע בסיסי!!!

הקבלנים עומדים חסרי אונים... לא הגזמתם???

תעלה השכירות כי יהיו פחות דירות ותעלה כי יהיה למשקיע יותר יקר ליקנות. בנוסף אם אדם רוצה לירכוש דירה לילד שלו - למה שיסבול ? אם אדם עובד בעיר אבל מישפחתו גרה רחוק - למה שיסבול ? אם יהודי רוצה לבוא לארץ בקיץ עם המשפחה ולבזבז פה עשרות אלפי ש"ח במקום לינסוע לאקפולקו למשל - למה שנגרש אותו ? (זה גם נמכניס כסף וגם נותן עבודה) המיסים הנוספים שאתה מדבר עליהם "ידפקו" את הקונה - ובמקביל ילכו על שטויות כמו שהולך רב הכסף של המיסים !!!

יופי של יוזמה של השוק החופשי ( הקפיטליסטי ד"א ) , לקבלנים אין סיכוי להתמודד עם קבוצות הרכישה כיון שרק ההפרש של המע"מ שהם מעבירים למדינה מציב אותם במאות אלפי שקלים יותר יקר מקבוצת רכישה . אבל ברגע שהמדינה תבין שהיא מפסידה מס מקבוצות הרכישה סביר להניח שהיא תמסה אותן בצורה זאת או אחרת ממש כפי שעשתה לסולר החסכוני . בין אן זה יקרה או לאו , עדיין המחירים יעלו כיון שכל עם ישראל החליט לגור במרכז .

כמו שפעם היו עסקאות קומבינציה שבה הקבלן כאילו היה בונה עבור בעל הקרקע, כך היום נוצרה פירצה בחוק שמאפשרת קניית בית ללא מיסים. ברגע שיחוקק חוק שסותם את הפירצה, כל השיטה תתמוטט. קבוצות רכישה היום פועלות תחת יזם והעסק מתנהל בדיוק כמו כל פרוייקט בנייה אחר. לא ברור למה הקבלנים בוכים. הם ממילא אלה שבונים. כנראה שהרווח שלהם הופך להיות נורמלי, ולא מוגזם.

די למחירים האלו

יתרונות מרכזיים לרוכש: • קונים חכם לפני כולם – ה PRESALE כשמו כן הוא, שלב המכירה המוקדמת והזמן המתאים לקבלת מחירי רכישה אטרקטביים. • מחיר רכישה נמוך מובטח. • תנאי רכישה מיוחדים: מחיר מיוחד. מפרט טכני משודרג. תנאים משפטיים. תנאי מימון יחודיים. ביטחונות וערבויות כמקובל. presaleisrael.com - קונים חכם לפני כולם

בשורה אחת הצביעו בכתבה על הסיבה למחירי הדירות בתל אביב. מחצית מהדירות שנמכרות בעיר מיועדות להשקעה ולא למגורי הרוכש. צריך להפוך רכישת דירה כזו לבלתי משתלמת מאוד מבחינה מיסויים וגם להטיל מיסים כבדים על תושבי חוץ הרוכשים כאן דירות. אלה שלא חיים כאן לא הולכים לצבא ולא משלמים מיסים, צריכים לשלםהרבה יותר על אחזקת הדירות להשקעה שלהם כאן בארנונה ובמיסי רכוש. במילים אחרות, רכישת דירות להשקעה באזורי ביקוש מעוותת את מחירי השוק ופוגעת בכלל האוכלוסיה. הממשלה צריכה להתערב במיסוי ועוד מיסוי ועוד מיסוי.

כמו קבוצת רכישה חרדית / קבוצת רכישה של בעלי מקצועות חופשיים וכו'. לקבלן קשה מאוד עד בלתי אפשרי לבנות פרוייקט שמיועד לאוכלוסיה מסויימת, מעבר לכך לקבלן זה כנראה גם לא כדאי. למי שקונה מקבלן אין דרך לדעת מי יהיו השכנים שלו (מאפיינים חברתיים ואתניים) בעוד שבקבוצת רכישה הדבר אפשרי.