ניתן לשלב בעסקת תמ"א גם מרכיב מזומן בלי כל חשש. אם היית מכיר את הוראות מס שבח לנושא תמורה במזומן היית מבין עד כמה הערתך לא מדויקת. מלבד זאת בתוך הפרויקטים הללו משולבים גם מרכיבי מכירת זכויות שמחוץ למסגרת התמ"א, למשל חדרי יציאה לגג, שלגביהם לא קיים מלכתכילה כל פטור. כך שבסופו של דבר במקרים בהם לא ניתן לתת תמורה הוגנת לבעלי הדירות בעבודות בנייה אין כל מניעה להשלים את יתרת התמורה בפיצוי מזומן. אמנם חלק זה יהיה חייב במס, אך כשאין אלטרנטיבה עדיף לקבל מזומן ולשלם עליו מס מאשר לא לקבל כלום. חבל שקשקשנים כמוך מטעים את הציבור בעצות עלאק מקצועיות.

בואו קצת נעדכן את כל אלה שמדברים שטוית ועינם צרה זה הכל עוד לא ראיתי בעל זכות בגג מיתנגד רק כאלה שעינם צרה 1 כן הבינין יהייה יותר חזק בתמ"א 38 (כי מחזקים את יסודות הבינין) 2 כן הדירות יעלו את ערכם בלי שום ספק 3 ולכל אלה שאומרים שזה קצת טיח וצבע זה שטויות כי בתמא מחליפים צנרת תריסים ארונות חשמל לובי חדש מעלית מרפסות כל מערכת החשמל שמחוץ לקירות בבינין אפילו פח אשפה עושים מעטפת חדשה לבינין ויש עוד הרבה דברים נוספים שאין לי פה מקום לירשום הכול 4 הרי אף אחד לא עובד חינם גם אתה זה שקורא עכשו לא עובד חינם כך שהקבלן לא עושה בישביל הפנים היפות של אף אחד ונורמלי שאמור גם הו להרויח ואתה מרויח בחינם

המשרד מייצג גם את הבניין שלי ואומנם לא זכיתי בגינה פרטית, אבל נותנים לנו שירות טוב ואדיב.

בשעה טובה, סוף סוף מצאו יקירנו דרך להשתמש ב"עקרונות תמ"א 38" כדי להרוויח. שימו לב לתנאים. והרי כל העסקה היא מכירת זכויות בניה תמורת כסף ממשי וכדי להיות חלק מתמ"א 38 על כל ההטבות שלה עושים גם "חיזוק יסודות הבנין". האם זה מבטיח את עמידת העמודים שבתוך הדירות? שהקירות יחזיקו את תוספות הבניה על הגג? הסיכוי הוא או שכן או שלא. לך תדע. וכשנע יהיה ודאי כבר מאוחר מידי.

על מנת לקבל חיזוק של 100% צריכים להפוך את הסביבה , כאשר אין ממ"ד הבניין לא יקבל חיזוק של 100% בפני רעידות אדמה אלא בין 60% ל - 70% הכל תלוי בקונטור המבנה .וזה יותר טוב מכלום . את זה הם צריכים לדעת הטיב לא מתוך שאלות אלא מתוך גישת היזם . לצערי כולם חושבים שאם מחזקים בפני רעידות אדמה , אזי הבניין יעמוד . וזה לא נכון . אומנם "יעמוד" אבל לא במאת האחוזים . במקרה הנדון מתוך היכרות של התוכנית ובמיוחד היכרות של תקן 413 - המבנה יקבל חיזוק בין 60% ל- 70 % ואת זה הדיירים צריכים לדעת כולל רוכשי הדירות מלמעלה . בהצלחה

תמא 38 לא מאפשרת לקבל תמורה כספית לא ממוסה

אני גר בבניין בעל 3 קומות על עמודים במרכז, שנבנה בתחילת שנות ה-70. אין ספק שהבניין יראה טוב יותר אם נחדש את הטיח, נצבע אותו ונרענן את חדר המדרגות. שיפוץ כזה יכול לעלות כרבע מליון שקלים, או כ-20 אלף ש"ח לדירה (החזר הלוואה של 400 ש"ח לחודש למשך 5 שנים). מה תוקע את זה? בעלי הדירות המושכרות שלא מוכנים להוציא שקל מכיסם ומעדיפים לקדם את תוכנית תמ"א 38. הם כמובן לא יצטרכו לסבול שנתיים של רעש, לכלוך, אבק, פריצות לבתים (בגלל הפיגומים שמקלים על גנבים להיכנס לדירות דרך החלונות), את מצוקת החנייה שתחריף עוד יותר, את העלייה בגובה הארנונה, את העלייה בגובה מסי ועד הבית (בשל תוספת המעלית) ואת הפגיעה הכללית באיכות החיים בשל הוספת 4 דירות גג (כלומר 4 משפחות נוספות או כ-15 דיירים וכ-8 מכוניות) לבניין של 12 דירות וכ-20 דיירים. באיזה זכות מנסה המדינה להכריח אותי להסכים להוספת דירות, דיירים, מכוניות וכו' בביתי? אם יש מצוקת דיור במדינה, לא אני צריך לשלם את מחירה. אני קניתי את דירתי במיטב כספי והשקעתי אל כל חסכונותי, לקחתי הלוואות מבני משפחה וגם משכנתא ועכשיו מכריחים אותי להוסיף דירות באמתלה של חיזוק? הרי תוספת דירות לבניין ה"רעוע" כביכול רק תחליש אותו יותר ותגרום לו להיות רגיש יותר לרעידות אדמה! גם מעולם לא היו התמוטטויות של מבנים מודרנים בארץ בשל רעידות אדמה. אגב, מה עם בניינים רבי קומות שנבנו לפני 1980? האם מגדל שלום עומד לקרוס? או שאולי מתכוונים לבנות לו על הגג? אפילו ברעידה החזקה שהתרחשה באילת לא היו התמוטטיות של בתים, אז למה מרמים את האנשים? בקיצור, כל התמ"א 38 נועד אך ורק לסייע לקבלנים להתעשר על חשבון ציבור חלש ובור שלא מבין את המחיר האמיתי שהוא משלם עבור ה"שיפוץ חינם". אם המדינה דואגת לי, שתוציא מכספה לצורך חיזוק ביניינים, אם אין לה את הכסף, שתעזוב אותנו בשקט.

ברגע שנותנים לדיירים כסף תמורת זכויות הבניה, הפטורים מהיטל ההשבחה וממס הרכישה לא נכנסים לתוקף- שינוי זה הופך את עסקאות התמ"א ללא כלכליות. ככה זה כשיש חובבנים בתחום!

הקבלן הולך לקבל זכויות ל-4 דירות יקרות בתל-אביב וכל הדיירים (ביחד) יקבלו 900,000 ש"ח? למרות תוספת המעלית וחיזוק הבניין זה לא מתקרב לשווי של דירה אחת. ו-75,000 ש"ח לא מתקרבים לעליית ערך של דירה כשמוסיפים לה מרפסת וממ"ד. עובדים על הדיירים.

היזם חייב להציע לרוכשי הדירות החדשים חניה, שבד"כ תהיה על חשבון השטח המשותף של הבניין, אבל לא חייב לדאוג לסידורי חניה לדיירים הקיימים בבניין, כך שהם מצד אחד יוותרו על שטח משותף בבניין ומצד שני בכל ערב דיירי הבניין החדשים יחנו ללא בעיה את מכוניתם בחניית הבניין ואילו הדיירים הוותיקים יהיו צריכים לחפש חנייה ברחוב.

כשבא אלי ה"יזם" התורן וסיפר לי שהדירה שלי תהיה שווה XXX בזכות השליכטה והצבע שהוא יעשה לי, לא התחלתי להתווכח איתו או לספור לו כמה הוא מרויח כי זה לא מעניין אותי. אמרתי שיש לי שלושה תנאים פשוטים: 1. האם הוא מוכן לתת לי דו"ח חתום ע"י מהנדס בניין שהבניין יעמוד ברעידות האדמה שהוא מספר לי שהוא יעמוד בהן. 2. האם הוא מוכן לשלם לי פיצויים בגובה שכ"ד על כל חודש שהבניה נמשכת מעבר למועד שהוא מתחייב עליו (וכמובן להתחייב על תאריך בחוזה). 3. האם הוא מוכן לקנות ממני עכשיו את הדירה שלי במחיר XXX פחות 50 אלף שקל - הרי הוא אמר שזה מה שהיא תהיה שווה. מיותר לציין שהם לא מוכנים לעמוד אפילו בחלק מהתנאים האלה. למה? כי הם מ-ש-ק-ר-י-ם. הוא אפילו הפסיק לבלבל לי את המוח ולשאר הדיירים, כי הבין שעלו עליו.

קונספט יצירתי להתגבר על שכנים בעיתיים ,שמערימים קשיים ומעכבים פרוייקט יקר, שועד הבית ורוב הדיירים אישרו וחתמו,חבל שחלפו כמה שנים עד שהגיעו לתובנה שאפשר להתנהל מול שכנים פרובלמטיים, ולהחליק מחלוקות עם פיצוי כספי, יש לשער שהשיטה תקבל אינרציה ותגיע להרבה לוקשנים מעבר לליבה של הכרך והמטרופולין הגדול. משה שי יועץ נדל"ן-הולילנד נכסים