1) זמן קבלת היתר: בפועל קבלת היתר לתמא קשה יותר נאשר פינוי בינוי. משמע התהליך לקבלת היתר ייקח יותר זמן וסיכויי קבלת ההיתר נמוכים יותר. הסיבה - העדפה לביצוע שינוי תבע משמעותי יותר ע"י הוספת כמות דירות גדולה יותר לאיזור. כמובן שמהצד השני יש הנושא התחבורתי, אך הוא בעדיפות פחותה לרוב בעירייה. 2) זמן בנייה: תלוי במספר הקומות, בהיקף הבנייה (מעלית, ממ"ד וכו') בתמ"א וכו'. בגדול מדובר על כ- שנתיים לפינוי בינוי וכשנה לתמ"א. עם זאת, זמן זה אינו כולל את זמן ההמתנה להיתר שארוכה משמעותית בתמ"א. 3) רווח לקבלן: לא מעניין - אני רוצה להשיג לעצמי ולמשפחתי כמה שיותר. עם הקבלן נהנה על הדרך (ויתר הדיירים), שיבושם להם. 4) "חלוקת שלל": הן בתמ"א והן בפינוי-בינוי הדבר תלוי במיקום של הקרקע. דירה במרכז ת"א תעלה הרבה יותר מדירה בקצרין (או כל מקום אחר בגדול). הסיבה - הקרקע (ששייכת לדיירים) יקרה יותר. צריך להבין כמה כסף קבלן מצפה להרוויח (פר זמן ופר סיכון - השקעה ראשונית מצידו) ומכאן להבין כמה מ"ר דירות הוא מצפה להם באיזור האמור. את היתר (בגדול) הדיירים מקבלים). יחס של 2 דירות לקבלן ואחת לדיירים הינו הטעייה ורחוק מלהיות מדוייק (ראו הסבר לעיל). 5) מה יוצא לדייר?: קל לברר ומשתנה בין איזור לאיזור. כלכלית שתי העסקאות שוות (ברוב המקרים) לדיירים (וכמובן לקבלן, אחרת לא היה מסכים לעסקה). עם זאת, לרוב עסקת הפינוי-בינוי בעלת רווח משמעותי בהרבה. מדובר על שטח גדול יותר (לרוב בקומה גבוהה יותר) בבניין חדש (ולא רק מחודש) עם כל הנובע מזה (מעלית, חנייה ועוד). בזמן הבנייה הדיירים מקבלים דמי שכירות לדירה באיזור - כך שלא צריכים לשנות מקום מגורים יותר מדי, ומצד שני לא חיים בתוך איזור הבנייה (בניגוד לתמ"א). 6) איך לגייס את כולם?: ההצעה שלי היא להכין הצעה קבלנית עם שני חלקים - א) הצעת פינוי בינוי ב) הצעת קנייה לרוב, הדייר רוצה למכור את הדירה, או יהיה מוכן להתפנות תמורת סכום מסויים. בתנאים מסויימים מאד, יהיה שוה לקבלן (או ליתר הדיירים) לקנות את החלק של הדייר הנוסף במחיר השוק הנוכחי (או מעט יותר). בנוסף, אני חושב שההצעה של לתת "דד-ליין" להצעה זה רעיון מצויין שיכול להאיץ את הדיירים לקבלת החלטה. 7) עו"ד ומהנדס תחשבו מה אתם רוצים (תחת מה סביר), ותוודאו שזה כתוב בהסכם. אל תקחו עו"ד של הקבלן, ובכל מקרה תקראו את החוזה ותנסו להבין אותו. לרוב החוזה אינו כ"כ קשה להבנה. בהצלחה לכולם

הדמנות נדל"ן שלא תחזור , באזור מרכז העיר רוטשילד זבוטינסקי בתים ישנים בעלי מספר מועט של דירים (9-10) בבנין , בקרוב יחלו לבנות מגדלים רבי קומות כמו בתחנה המרכזית הישנה . למשל ברחוב אז"ר בתחילת הרחוב בנינים 3-5-7 וברחובות הסמוכים . בהצלחה

לפני שעונים חשוב ללמוד, מה שמוצג כאן זו תמא 38 ולא פינוי בינוי בתמא 38 הקבלן/היזם מקבלים זכויות בנייה של קומה אחת או שתיים בתמורה לשיפוץ כללי מעלית שיפור פנים הדירות של הדיירים וכמובן גם מחוצה לו. פינוי בינוי זה משהו שונה לגמרי, הקבלן/יזם הורס את המבנה ומקבל זכויות בנייה גדולות יותר מהקיים אם לדוגמא ישנן 8 דירות יוכל לבנות תלוי לפי התוכניות הקיימות גם לפעמים כפול ואף יותר מזה ובטוח כי תהיינה אלו דירות גדולות בהרבה בתקופת הבנייה מחויב היזם/קבלן לשכן את הדיירים בשכירות על חשבונו או הקצאה של סכום סביר לשכירות , כך שבתמורה לאי נעימות ולהשקעתו מקבל מס רב של דירות ואילו הדיירים מתענים שנה-שנתיים אך בסופו של יום סכאים לקבל 1.5 לפעמים 2.5 דירות

אכן המתנגדים הם בעיקר דיירי הקרקע שאינם זקוקים למעלית. בהצעה שהצעתי תיבנה ( בתמא 38 ) עוד קומה בנוסף למתוכננות, אשר אליה יועברו דיירי קומת הקרקע,- ( זה ייצא בקומות החדשות, ומשמע תקבל דירה חדשה לגמרי ) מה שיאפשר להפוך את כל החצר לחנייה מקורה,- ( הדירות שיישארו חסומות בקומת הקרקע תהפוכנה למחסנים לכלל הדיירים ) החצר החדשה תהיה על גג החניה המקורה,- ותיפתר הבעיה הנוראה,- בערים מרכזיות,- שבניגוד לבניינים חדשים לבניין ששודרג בתמא 38 עדיין לא תהיה לדיירים חנייה פרטית. ( לפי הצעתי תהיה חנייה לכל דייר. ) טבל גם בבניינים רגילים כולם מודעים לעניין הדיירים שאינם זקוקים למעלית ( ק"ק ) ומפצים אותם בדרכים אחרות. .

תגובה למספר 9: בחו"ל משפצים הרבה, גם אצלינו. ההבדל, ששם מילה זו מילה! . אצלינו 97% מהמילים הן רמאות !!!!! למסור דירה לצורך תמ"א 38, זו סכנה לעולמיי עד !!!

כל נושא תמ"א 38 זה עושק אחד גדול של קבלנים ויזמים יש להיזהר מאוד !!!

אין לו כסף?? שיקח ממשרד השיכון,,, יושבים במשרד השיכון חבורה המתכננת ללא אופק והדייר הנקלע בין ה"חוק" ליזם, משלם את המחיר. אם היזם נכשל, הדייר נשאר ברחוב. אם היזם מצליח ובדרך כלל בעזרת הפצת ספורים אנונימיים על דירת בונוס תמורת דירתו!! ולבסוף הוא נשאר עם דירה בקומה 18, כשאת הקומות הראשונות לקח לעצמו למכירה. הדיירים הוותיקים במיילה בכיסו,, אי לכך אין לו מה לדאוג אלא למכירה.

לברוח מזה כמו משרפת ענק !!!! זהירות !!!! עשוי להיות מכשלה ונפילה בפח לכל החיים !!!!! במיוחד לאנשים קשישים , בודדים, ועולים חדשים . וגם לכל מי שאין לו מיליונים בכיס ! מדוע? משום שיזמים למיניהם "מתלבשים" על דיירים אלו במיוחד והם אינם מבינים את המגיע להם, מנצלים אותם וחוגגים על חשבונם !!!!!!!! מי שאין לו קרוב משפחה צמוד שהוא עורך -דין , מהנדס, ארכיטקט , שלא יעיז להיכנס להרפתקאה זו, משום שזה עולה לכל אחד ואחד עשרות אלפי דולרים !! גם אם אמרו לכם אחרת, גם אם היזם בונה על הגג ומבטיח לכם "עולם ומלואו" הזהרו מאד מאד מאד מאד, , משום שאתם חייבים לבדוק בעצמכם , מה אתם מקבלים בתמורה? איך ולמה ? זו האמת, שאותה אף אחד לא אומר לכם, ואם לא תדעו זאת, מרמים אתכם בענק, !!!!!!!!!!!!!!!!! לנו סיפרו סיפורים מהאגדות, ובסוף גילינו שקרים איומים ומזלנו שגילינו זאת לפני חתימת חוזים. !!! לפני מסירת דירותינו לנוכלים !!!! תם עידן התמימות האמינות ואמירת האמת !!! ה י ז ה ר ו !!!!!!!!

ראש העירייה של ראשון לציון לא מסכים לבצע פינוי-בינוי רק כי קודמו רוצה לעשות ...

מתי יבינו כל הפוליטיקאים והיזמים למיניהם והדיירים שמנסים "לשפר" את איכות חיינו שמספיק ודי. אני לא רוצה לגור באתר בנייה בשביל שערך הדירות בקומה העליונה יעלה, רוצים לשפר את הבניין, אני מוכן לשים כסף ולשפץ ולא להביא עוד דיירים. אני גם לא רוצה פינוי בינוי ולא עיסקאות קומבינציה למיניהם שכל מטרתן להעשיר קבלנים ולשרת דיירים קמצנים שלא מוכנים לשפץ את דירותיהם.

קשה לי להבין איך אנשים בשנת 2010 עדיין גרים במבנים מיושנים ולא מוכנים לקבל הצעות מפתות וקידמה של פינוי בינוי להיטיב את מצבם הכלכלי ואיכות המגורים.אנשים דוחים.

לא כי הם סחטנים, לא כי הם לא רוצים שינויים בחיים שלהם, אלא פשוט טוב להם ואופטימלי להם כמו שזה עכשיו והם לא רוצים לשנות כלום בחייהם. נקודה. הם לא רוצים עוד שכנים בבניין, ולא רוצים כסף ולא אכפת להם מהקבלן שיעשה עוד כמה עשרות אלפי דולרים על חשבונם. הם פשוט לא רוצים, ועשבו אותם במנוחה. נקודה. תוספת קומות לבניין זה הורדת ערכו. למה הם צריכים את זה.

בתור מי שנמצא הרבה בלונדון שכולה עתיקה או ישנה-השיפוץ מתבטא בצביעה או בתיקונים אבל מי שרוצה לתקוע מסמר בקיר החיצוני-חייב באישור מיוחד-אין שום אפשרות לעשות שום שינוי חיצוני-רק תחזוקה שוטפת וזה מה שמשמר את הבתים מאות בשנים -כך נוהגים בכל אירופה

א,- המאמר מבלבל בבלי דעת בין שני דברים שונים. ב "פינוי בינוי" היזם מקבל לא "קומה בשבילו" אלא שתי דירות בשבילו על כל דירה שהוא מחליף לדיירים !!! לאמור: אם הוא מפנה 40 דיירים כדי לתת להם בסוף דירה חדשה,- הוא בונה לפחות 120 דירות חדשות,- אשר ארבעים מהן יילכו לדיירים המקוריים. "קומה בשבילו" זה ב"תמא 38. ". כאשר שום דירה לא מוחלפת,- הדיירים ממשיכים לגור בבניין,- אך הקבלן מוסיף יסודות חיצוניים, ועמודים וחגורות מבחוץ,- לחיזוק מפני רעידות אדמה,- אם אפשר ( אם שטח החצר מספיק גדול ) הוא מוסיף לכל דירה ממ"ד ומרפסת שמש,- ומוסיף מעלית לבניין. כ"תשלום" על כל זה הוא אכן בונה לעצמו עוד קומה או שתיים על הגג ( שכאמור יש לו יסודות נוספים. ) ב"פינוי בינוי" בכפ"ס הדיירים כבר 3 שנים מחוץ לבתיהם,- בינתיים,- ובסוף יגורו כנמלים במיגדל עם הוצאות עתק בכל חודש וחימום מי רחצה בחשמל. לדעתי בשביל דירה שמחירה על הנייר יותר גבוה הם אוכלים ויאכלו קש בערימות. "תמ"א 38" לעומת זאת היא עסק משתלם,- בייחוד אם יש די מקום לממ" ד ומרפסת שמש,- והמינוסים היחידים הם אי נוחות במשך כשנה כאשר בונים סביבך,- והעובדה שגם אחרי הכל חנייה יש להמשיך ולחפש ברחוב.

תמורת קומה אחת?? אל תתנו לי להתבטא!! מי יודע כמה תכניות "פינוי בינוי" הצליחו?? מי יודע כמה תכניות הגיעו לסיומן לפי התכנית המקורית?? אל תשכחו!! אף יזם / קבלן לא עושה עבודה זו לשם שמים,,, ולמתנגדים,,,, מעל 20% מתנגדים,,,,, והתכנית נופלת. אם הבנין הוא בעל ארבע דירות,,, שתי דירות מתנגדות,,,, והתכנית נופלת. אם בבנין בן ארבע דירות, השתים בבעלות אדם אחד הוא לא נחשב בעל 50% בהצבעה!! במקורו, חוק פינוי בינוי נועד למעוטי יכולת ובאזור נחשל,,, אבל היזמים שמים עין על אזורים בעלי פוטנציאל שווקי. מי ערב לך איזו דירה תקבל בסוף המבצע?? אדם שגר בבית הישן בקומה ראשונה או שניה עלול להתקע באיזו קומה עילית לפי החלטת הקבלן או לפי "הגרלה". מי יהיה וועד בית הדואג לתחזוקה טובה של המבנה החדש?? האם חברת אחזקות?? כזו שנמלטת עם כספיכם במקרה הטוב או משאירה אתכם עם חובות עתק לחברת החשמל, המים, או המעליות?? פינוי בינוי?? זהירות!!!!

הרי אין ספק כי בכל מקרה, פינוי בינוי משביחאת הנכס את ערכו הכלכלי ואת איכות חיי הדיירים הנהנים מבית חדש. היות ופרויקט פינוי בינוי משתלם ליזמים ולדיירים כאחד, והיות ותמיד יהיו קומץ סחטנים ועקשנים שייעקבו את התהליך, צריך להכריע חוק אשר יאפשר לצאת לדרך בהסכמה של מעל 80% מהדיירים

מתי יחל תהליך פינוי פיצוי באזור קטמון ו' בירושלים? כל הקטמונים הם עתודת הנדל"ן של ירושלים חייבים לעשות שם תהליך שמדברים עליו כבר שנים רבות...

מי שגר בדירה נוחה ואין לו צורך בעוד כסף .למה שיסכים .אין לא שום תועלת מדירה יותר גדולה או מכסף נוסף. הוא יצטרך לגור בדירה שכורה מספר שנים.הפרויקט או הקבלן יכולים לפשוט את הרגל.רמת הסיכון שלו גבוהה ביותר. חוק פינוי בינוי יוצר עוול ופגיעה אנושית ביותר למי שלא מעונין בו.

ע"פ החוק ... פרויקט פינוי בינוי יאושר ויקבל הקלות מיסוי באם הוא כולל לפחות 24 דירות להריסה ... הואיל ופרויקט כזה יהיה ריווחי רק באם היזם יקבל 3 - 4 דירות לכל דירה שתהרס ... דהינו, כ- 100 דירות לפרויקט ... מעבר לבעיית הסכמת בעלי הדירות ... הפרויקטים מסורבלים ויוצרים בעיות סביבתיות קשות .... לדוגמא בראשל"צ פרויקט כזה בוטל בגלל עומסי תחבורה שיפקקו את מרכז העיר ... הפיתרון הוא להכיר בפרוייקטים קטנים של פינוי בינוי .... ולבטל בחוק את דרישת המינמום של 24 דירות להריסה

הקבלן מוכן לתת, אך הדיריים שואלים מה הקבלן מרוויח? במקום לשאול מה אני מרוייח! לכן מדובר היהודים .... ולכן צריך כמו ביציאת מצרים לחכות עוד דור

עלות בניית קומה בבניין טיפוסי בן 4 דירות בקומה יכולה לעלות פחות מ800 אלף דולר. פחות מ200 אלף דולר לדירה. דירה כזו קרוב לודאי יכולה להימחר ב-ל-פ-ח-ו-ת כפול מהמחיר הנ"ל, משמע ההשקעה תכפיל את עצמה לפחות... בהנחה והבניין המדובר הוא בן 4 קומות נכון להיום = 16 דירות יוצא שכל דייר יוכל להשקיע את הסכום המעניין - 66666 אלף דולר, ולצפות לקבל לפחות פי שניים במועד המכירה... למי יש 666.. אלף דולר פנויים אתם שואלים? תלכו לבנק - בתור קבוצה (מעין קבוצת רכישה) ותקבלו משכנתא בתנאים טובים מאד (כי הסכום קטן וההשקעה בטוחה) בהצלחה!

תתפללו שלא יצוצו "הפתעות" לא נעימות בדרך... שלא תתקעו בשלב של ה"פינוי" לנצח... במקרים רבים, אין בכלל התאמה בין צרכיהם האמיתיים של הדיירים לבין האינטרסים של ה"יזם" וקבלניו... לפעמים קורה גם שהדייר ה"יזם", שגר בבניין ומוביל את כל המהלך, מקבל מהקבלן "הטבות" למיניהן, שאף אחד מהדיירים האחרים (הפראיירים) לא יודע עליהן...

אני גר בפתח תקוה ואני מנסה לשקם את הביניין שלנו (בן 40 שנה) והמכסימום שהקבלנים מוכנים לדבר עליו זה תמ"א 38 , בתמורה להוספת שתי קומות (מ- 3 ל- 5 קומות). נאמר לנו שפינוי בינוי תופס רק מעל ל- 24 דירות. האם יש כאן משהו שאני לא יודע?

בניין חדש + חומרים + עבודה והוא רק מקבל קומה אחת ?? לבטח ישנו פרט שהם לא מזכירים, שכן כאמור, האינטרנס של הקבלן לממן לדיירים בניין חדש נראה קפקאי לחלוטין.

פינוי בינוי הינו תהליך של הסברים לכל דייר ודייר על היתרונות והחסרונות ולאפשר גמישות במידת האפשר על מנת להביא דיירים לחתימה. אני מטפל כבר 3 שנים, בשיתוף עם עוד עו"ד ואנשי מקצוע אחרים בפרויקט פינוי בינוי היחידי בירושלים שהגיע לתב"ע מאושרת. למדנו איך מבצעים את העבודה כמו שצריך וכיום חתומים כ 95% מהדיירים, וגם 5% הנותרים בסופו של דבר מתכוונים לחתום. יש כבר תנועה בשטח של כלי עבודה וכעת מתבצע הליך של היתר בניה והריסה, והכל בצורה נעימה ושקופה.

די כבר עם "יוזמות" הפינוי-בינוי שנועדו, בראש ובראשונה, להעשיר עוד את הקבלנים! באירופה יש בתי דירות ובתים פרטיים העומדים על תילם, במצב מצוין, מזה 400 שנה! אנשים חיים בהם היטב מזה דורות - ונהנים מהחיים! רק בישראל, מדינת ה"יזמים", הקבלנים והשיפוצניקים בגרוש, עוסקים כל הזמן ב"פינוי בינוי", "שיפוצים" וכול' - והמדינה רק נראית יותר ויותר רע... אם הדיירים בבניין הישן מרגישים טוב, רגילים לסביבה הפיזית, החברתית והתרבותית, ואם הבניין יחזיק מעמד עוד 100 שנה (והוא יחזיק!) - עליהם לשלוח את ה"יזם" והקבלן שלו לכל הרוחות ולומר להם: "לכו טפסו על עץ (בניין...) אחר!". שנה טובה לכולם!

הנימוקים שלהם היו : קרבה לנכדים, בלאגן, "למה זה טוב" ועוד נימוקים לא עניינים ומעורפלים...כמובן שיש גם את בעיית הסחטן, אבל בינתיים עושה רושם שההתנגדות לא נובעת משיקולי "סחיטה"... אם הם רוצים להיות קרובים לנכדים/חברים וכוק, הם יכולים לשכור או לקנות באותה השכונה, ואז להישאר לגור בבניין החדש...