אם בעל דירה מחליט לא למכור ולפי חישוב ממוצע הוא יצטרך ב2018 לשלם מס שבח קרוב לכ25000שקלים לשנה בכמה הוא יצטרך להשכיר את הדירה שנתית?לפי דעתי הרפורמה הזאת לא תאריך ימים.

בואו נודה. הורדת גיל חינוך חינם ל-3 שנים נעשתה באיבחת חרב חדה ובלי תכנון מספיק. עדיף היה אילו הנהיגו את התקנה הזאת באופן מדורג,נאמר 5 שנים. אז היה למשק די זמן להתארגן לקראת המהפכה הזאת ולחץ המסים לא היה מורגש. וגם לאנשים היה זמן להתרגל. אולי עוד לא מאוחר להחזיר את הגלגל לאחור, לפחות באופן חלקי. אחרת, כל אותם חבר'ה ממעמד הביניים שלא מסוגלים להגיע לדירה משל עצמם ומחכים בכליון עיניים לקבל משהו בירושה, יגלו בבוא היום שגם את החלום היחיד שעוד נשאר להם הממשלה גנבה להם מבלי שהרגישו. או כאלה שכבר חסכו פרוטה לפרוטה כדי לחיות קצת בזקנתם או כדי להוריש משהו לילדיהם, יגלו שהאח הגדול הכניס את היד לכיסם, ולא נשאר הרבה. רשות המסים, הרפו ממס השבח, מס העיוועים הזה. בעבר כבר ביטלתם אותו כי ראיתם שהוא מעוות, גוזל מאנשים את עמל חייהם. אז למה להחזיר אותו? חוץ מזה, מסתבר שיש לכם מקורות הכנסה נוספים מעבר למה שתכננתם, ובעתיד, יהיו עוד נוספים, מגידול המשק, מאוצרות טבע. למה מה תעשו עם ה-5 מליארד שנוספו? תחלקו עוד כסף לכל המליאנים שכבר היום לא יודעים מה לעשות עם מה שיש להם? בבנק לא מקבלים כלום וכבר אין להם בלטות. אז מה אתם צריכים להסתבך עם כל העולם? מה אתה אומר, יאיר לפיד?

האם אתם בטוחים? חייבים להציף את נושא המס האינפציוני.

אשר בה כל אדם יוכל להזין נתונים ולדעת בדיוק כמה מס ישלם. האפליקציה תיקח בחשבון את כל הטבות המס הקיימות ואם קיימים מספר מסלולים - יחושבו מספר סימולציות ע"פ המסלולים השונים. האפליקציה תאפשר לנישום לבחור את המסלול המועדף עליו לצורך חישוב סופי. עם החלטה סופית על מסלול - יוכל הנישום להדפיס את התוצאה וללכת איתה לרשות הרלוונטית לצורך גמירות ההתחשבנות. מן הסתם מס הכנסה לא "ממציא" כל פעם את הגלגל מחדש אלא עובד גם הוא עם אפליקציה דומה. אין שום סיבה לא לתת לנישומים את אופציה בדיוק. פשוט לא ניתן אחרת להבין מה קורה פה.

לא להשקיע בדירות בישראל אלי גם לא בנסים אחרים הורי השקיעו כסף שאני הרווחתי בשבילם בנדל"ן בישראל.אחרי 25 שנים של הוצאות ובלבול ראש ללא סוף נאלצו למכור זכויות לכסות הוצאות ויצאו עם זכויות בניה של כמה דירות וכמה קוטג'ים שאחרי מותם ירשתי שליש ממה שמשאר בשמם. קבוצת בניה והעיריה מרוויחה, העורכי דין, הארכיטקטים והשמאיים, הכנקים וחברות הביטוח. בנו שלב ראשון ונאלצתי להשקיע מזומן שלי ולמכור מגרש לקוטג' בכדי לכסות הוצאות שוטפות. מס הכנסה גזל ממני מס שבח מנופח אפילו אם יש לך זמן וכסף יעלה לך יותר להתווכח. גמרו לבנות בשבילי שלוש דירות ומכרתי במחיר סביר בכדי להנות מהקלה זמנית במס שבח. אחרי כל ההוצאות העלויות והמסים יצאתי בערך רק עם שווי הזכויות לקרקע שלפני הבנייה. במקורו קיוויתי לחזור לארץ ולחיות את מספר השנים המועטות שנשארו לי בארץ אבל גיליתי שעם מה שיש לי אפילו עם דירה או שתיים משולומות וקצת חסכונות לא אוכל להזדקן בכבוד בישראל. נשארו לי זכויות קרקע לשלוש דירות מוספות שעוד לא נבנו ומדוא"ל בקבוצת הבנייה גיליתי שהצליחו "להתקדם" עם הביורוקרציה הישראלית למצב בו היו ב 2007 אמרתי לעצמי טוב תודה. בישראל אפשר לעשות הון קטון בקלות, אם אתה מתחיל עם הון גדול ונתתי את הזכויות שנשארו לי במתנה לאחי הקטן (בן 65) את המעט במזומן שנשאר (שווי של דירה עם ארבעה חדרים) החזרתי לחו"ל בסוף ינואר והשקעתי בניירות ערך נזילים. המסים פה גם גרועים אבל למרות שוק גרוע ועם פחות בלבולי ראש הייתה לי כבר תשואה של 54 אחוז במשך 8 חודשים. למות בשביל ישראל הייתי מוכן (וכבר בזמנו הוכחתי) אבל לפשוט רגל או יד בשבילה לכו תמצאו פרייאר אחר. בארץ מגורי במחיר של דירה בישראל של 4 חדרים בשפלה אני יכול לקנות שלוש דירות

לפיד לקח לכם אותו

אדם שנפטר "מוריש" גם את הפטור שהיה מקבל בחייו, אם הגיע לו. אדם שנפטר, והיתה לו דירה אחת אותה הוריש לקרובים מדרגה ראשונה (הורים, ילדים, אחים, בן-זוג, או ילדי בן-זוג), היורשים מקבלים פטור ממס שבח. אם למוריש היתה יותר מדירה אחת - הפטור חל רק על דירה אחת. אם היורשים אינם מדרגה ראשונה - לא בהכרח ינתן פטור. כך שאב משפחה שנפטר, והותיר אחריו 2 בנים ואשה - חלקו בדירה יתחלק בין האשה (50%) והבנים (25% כ"א), במידה ולא ציווה אחרת. גם אם לבנים יש דירות משלהם - הם יורשים את הפטור של ההורים. הבסיס לפטור הזה הינו שהורה יכול למכור דירה לפני מותו ולהוריש לילדיו כסף פטור ממס ירושה, ולכן אין היגיון בהטלת מס ירושה עקיף על דירות. עד כמה שהבנתי, הפטור הזה לא משתנה ב-2014

ברור לחלוטין שהמס יגולגל על הקונים ומחירי הדירות יקבעו בהתאמה לגובה המס (מס שבח) שבעל הדירה ידרש לשלם. לעניות דעתי זה יעלה את מחירי הדירות ב 10% לפחות. המס ישפיע גם על מחירי השכירות היות ומחירי הדירות יעלו. החלטות אלו יחד עם הבקשה מהבוקר להעביר עוד ועוד ועוד תקציבים להתנחלויות תואמים מצב של מצוקה תקציבית ,מאמץ להתמודד ולבלום את מחירי הדיור . האם זאת המדיניות מר לפיד ,שר האוצר !!!

יאיר לפיד תגיד כמה דירות יש לך ...??????? את כל המיסים אתם צריכים לשלם

מעלים מחירים , לא מורידים. אני אומר לכם שיש פה קונספירציה כדי שגם אנחנו נעלה על בריקדות כמו כל בני הדודים בסביבה ותהיה פה מהומת אלוהים - כי ראינו שבבחירות קיבלנו אותה גברת במעטפת אחרת. הפחד שלי זה שיהיה הסכם שלום עם הפלסטינים ונתפנה לדאוג לעתידנו האבוד :(

היצע הדירות בשוק ותו לא!

אשמח לקבל את מספר האימל שלך.

מה דינה של דירה שנתקבלה בירושה בכל הקשור למס שבח? הדירה נקנתה ע"י המוריש בשנת 1990. הוא גר בה עד יום מותו ב2002.

הגיע הזמן שיתנו לאנשים קצת לחיות כאן בכבוד !!!

כל מערכת המסים של הנדל"ן מיועדת לספק הרבה תעסוקה לעורכי דין, רואי חשבון, שמאים ומאכרים. אף אחד לא יכול לדעת מראש כמה מס ישלמו במכירה. יש עשרות סעיפי חישוב ועשרות סעיפי פטור ולכל סעיף יש עשרות פרשנויות ותקדימים משפטיים וסיבוכים אחרים. אפילו עורכי דין מן השורה שעוסקים בנדל"ן לא מבינים את זה, ויש צורך בעורך-דין מיוחד שעיסוקו במיסוי הנדל"ן המסובך הזה. בסוף, אחרי שכל הפרזיטים הללו מוצצים את העמלות שלהם, בתכלס' למדינה לא מגיע מזה הרבה מס. הכל קומבינות. כך זה לגבי מס שבח, ואפילו למעלה מכך לגבי היטל השבחה, ששם בכלל מוצצים מספרים מהאצבע. שלא לדבר על חוקי התכנון והבנייה שנועדו למנוע בניה. הגיע הזמן למחוק את כל חוקי הנדל"ן המסובכים, שירשנו עוד מהשלטון התורכי, ושסובכו בכוונה ע"י המנדט הבריטי כדי למנוע מהיהודים לבנות, ולכתוב חוק פשוט עם מס אחד פשוט, סביר ולא דרקוני שכולם משלמים וזהו.

מה קורה אם הנכס נרכש בשנות ה-50 בלירות איך יתבצע אז החישוב?

במקרה זה שולם מס שבח על הקרקע של הדירה שנמכרה בקומבינציה לקבלן. הדירה שבבניה-תהיה מוכנה ב2015, ותימכר מייד. במקרה זה לא תהיה שום עליה במחיר הדירה, האם ייגבה במכירתה מס שבח? ואם כן-על מה?

מה לא ברור - היצע דירות יד שניה יפחת ומחירן יעלה על מנת לגלם את המס. מה יעשו קבלנים ? ימכרו בזול ? לא ! הם יעדיפו ליישר מחירים של יד ראשונה עם מחירי יד שניה בהפחתת פרמיה של דירה על הנייר. מה יצא מזה ? בעלי דירות להשקעה ימנפו את הנכס המשביח שלהם לרכוש נכס נוסף ומייד ישכירו אותו. הביקוש הלא שבע של רוכשי הדירות יופנה להשכרה במקום לרכישה ובעלי הדירות להשקעה יהנו יותר ויותר מעודף ביקוש. והריבית ? גם אם תעלה הריבית, והכסף יהיה יקר יותר, נחשו על מי תגולגל הריבית ? יפה ! על השוכרים. מצוין. בשורה התחתונה - המיסוי על הנדל"ן, מס רכישה + מע"מ + מס שבח = עליה תמידית וקשיחה של מחירים.

נאמר שדירה נקנתה לפני 10 שנים במחיר 1,000,000 שח. בינואר 2016 הבעלים מעוניין למכור את הדירה ב-2,000,000 השבח מיום הקנייה הינו 1,000,000 שח? כבמידה וקיים פטור הנוכחי, הרי שהמוכר לא ישלם מס שבח כלל. במידה וקיים החל משנת 2014, כיצד יחושב השבח? יחסי משנת 2014?

בשקט בשקט,משרד האוצר בראשות היהיר,שוב מחלקת מתנות לעשירים מכספי משלם המיסים הישראלי,המנוצל. ואתם מתפלאים שאינכם מסוגלים להגיע לדירה ראשונה... איפה הצדק? איפה הרגולטור במדינת ההפקר? שושי ויזנפלד תל אביב

ברור כשמש, בגלל המיסוי לא יהיה כלכלי למכור דירות שניות במקום פיתוי לבעלי הנכסים יוצרים מצב שלא כלכלי למכור דירות נוספות על דירת יחיד התוצאה ברורה: מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ויגררו את שוק השכירות למעלה במקום להציף את השוק בקרקעות זמינות לבניה מחפשים איך לעשוק את האזרח. הישוע לא תבוא מרוע וצרות עין

אתם יודעים איזו תשואה יש היום על הדירה שנרכשה לפני 1993 ב 800 אלף ש"ח ? אתם יודעים כמה טמבלים רבים על החורבה שלי ? אתם יודעים כמה מוכנים לשלם כל מחיר שאבקש ואף לעלות בכמה שקלים כדי לסגור ? אתם יודעים כמה מוכנים לרכוש את הזבל שיש בדירה כל פעם מחדש ? אתם יודעים כמה מעט כסף אני משקיע בדירה ומפיל הכול על השוכרים ? אתם יודעים שהממשלה שלכם לא סופרת אתכם ובזמן שהיא מנסה להכניס לי יד לכיס אני מעביר את היד אליכם ? אתם יודעים מה צריך לקרות כדי שאמכור את מכרה הזהב הזה ? אתם יודעים שבחמש השנים הקרובות לפחות לא תהיה השקעה יותר טובה מהדירה שלי ? אתם יודעים ? אז.... כדי שתדעו כדי שלא יעבדו עליכם. אני אמכור את הדירה רק אם אקבל לכיס "ביד" את מה שאני רוצה וכל ישראבלוף אחר שרשות המיסים תמכור לכם. אתם יודעים למה ? כי אני יכול !

ועדיין משלמים משכנתא ישלמו מס שבח. זה אבסורד

מצד אחד עם הזמן לא יהיה משתלם לבעלי הדירות למכור אותן ואז הם ישמשו להשכרה בלבד. אז מחירי השכירות יעלו ואז הממשלה תכניס צינור חדש למיסוי השכירות, ואז כדי לסגור את הפער שוב יעלו את מחירי השכירות, ויגלגלו את כל המיסים האלה על הציבור המסכן שבקושי שורד את החודש. ואז תהיה שוב מחאת פייסבוק ושוב נכתוב תגובות חריפות,יאיר יגיב בחומרה רבה בפייס,ביבי ייבחר שוב כדי להילחם בגרעין האירני. ואז, שוב יחשבו על איזה מס חדש להטיל כי הרי אין מספיק עניים בישראל,אנחנו עדיין לא במקום הראשון,יש את זימבבואה הם יותר עניים.

המיסוי פשוט מעודד ירידה בעסקאות. מי שיש לו דירות להשקעה על שמו, פשוט יעדיף לא למכור ולהוריש אותם כנכסים מניבים לילדים שלו. אומנם גם בירושה יש מיסוי, אבל בינתיים הוא נמוך יותר. בכלל, מי רושם דירה להשקעה על שמו? רושמים על שם הילדים (שגם ככה בסוף מקבלים את כל הנכסים) וחסל סדר מיסוי כבד. כשהילד ירצה לקנות דירה משלו, ימכור את הדירה להשקעה (אפס מיסוי) ויקנה דירה אחרת (מס קנייה נמוך על דירה יחידה). אם הילד ירצה דירה להשקעה, יקנה אחת על שם הבן שלו וחוזר חלילה. מצד שני, אי אפשר לתכנן כלום עם מדיניות מיסים שמשתנה כל חמש דקות....

הטיפשי הזה השוק יהיה יותר פעיל וכן יהיו יותר דירות בשוק, כי במצב החדש משקיעים ימשיכו להחזיק בדירותיהם כדי להימנע מהמס הזה ואז השוק יהיה יבש וחוסר הדיור יהיה מאוד בעייתי למחפשי דירה ראשונה.

לדוגמא: אדם שמשקיע בדירה וקנה אותה לפני 4 שנים, והדירה עלתה מאז ממחיר של 1 מליון למחיר של 1.6 מליון. השבח הנומינלי הוא 600,000 שקל, והשבח הראלי הוא כ 500,000 שקל. אם הוא מזדרז למכור עכשיו אז הוא לא משלם מס שבח בכלל (הוא לא יכול לטעון שזה מס רטרואקטיבי כי כן נתנו לו הזדמנות למכור ולא לשלם). מינואר 2014, מתחיל לתקתק השעון של מס שבח לינארי במהלכו עולה שיעור מס השבח החל מ 0% ומתקרב ל 25%, כאשר ב 2018 הוא קופץ בבת אחת ל 25%. כל חודש שעובר אחרי ינואר 2014 פוגע במשקיע הנדלן, כי המדינה תיקח לו יותר ויותר מס שבח ביום שבו ימכור. חודש אחד לתוך 2014, והוא יחויב במס של 1 חלקי 49, כלומר 1 חודש מתוך 49 חודשים שהדירה ברשותו. מדובר ב 2% מתוך שיעור המס המירבי, או במילים אחרות 2% מתוך 25%. בדוגמא שלנו זה 0.5% מתוך ה 500,000 שקל שבח. מסקנה: כל חודש מחייב את המשקיע בתוספת מס של 2,500 שקל ! דירות במחירים האלה מניבות תשואה משכירות של כ 4,000 שקל בחודש, אבל מצד שני המדינה לוקחת למשקיעים 2,500 על כל חודש נוסף שעובר אחרי ינואר 2014. זה הופך את התשואה מפיקדון בבנק לטובה יותר מזו שבהשכרת דירות. בנוסף לכך המיסוי וההגבלות על משכנתא יביאו לקיפאון במחירי הדירות, אז אי אפשר לבנות על עליה במחיר הנכס עצמו. ובטווח הארוך 2017 למשל, הריבית צפויה לעלות ולהפיל את מחירי הדירות, וגם פעולות הממשלה להגברת היצע יביאו להצפה של דירות חדשות. המסקנה שלי: בשום אופן לא להשקיע בדירות, ומי שיש לו שימכור.

המוכר פונה לעו"ד שיערוך לו הסכם. אם העו"ד יספר לו את הכל אז המוכר לא ימכור ועורך הדין יאבד את העסקה. לגבי המתווכים ברור שהם לא מבינים בזה והם רק רוצים את העמלה. אני יועץ נדל"ן בכל הארץ (לא מתווך) ולדעתי הרבה מרוכשי הדירות להשקעה אינם מבינים את היבט המיסוי.

אז אני לא יודעת מה כן.

יש כל כך הרבה סימני שאלה סביב המיסוי החדש. עו"ד ממליצים ללקוחות לא למכור דירות מתוך חשש לסכנה שישלמו מס של מאות אלפי שח בטעות. מחירי הדירו ימשיכו לעלות עד לא ינתן פור ממס שבח לכל הדירות שנרכשו עד שנת 2000. אני כותב את זה כבר חצי שנה. תמשיכו להפגין ולבכות על מחירי הדיור. אם הפטור יבוטל לא תהיה ירידה של מחירי הדיור

זה עוד לא הכול. בחישוב המס "נחבא" גם עניין נוסף. שלטונות המס מורידים ממחיר הרכישה ההיסטורי אחוז מסויים מדי שנה, ובכך מקטינים את שווי הרכישה של הנכס, אפילו האדם לא תבע את הפחת כהוצאה בדוחות מס ההכנסה השנתיים שלו. כך ייצא שמחיר הרכישה קטן מדי שנה בכ2-3%, וככול שהדירה היתה בבעלותך יותר שנים, כך הרווח התיאורטי כאשר תמכור, יהיה גדול יותר, וכך גם המס! התוצאה - אנשים לא ימכרו את הדירות, והם הם ישמשו אותם אך ורק כהכנסה לפנסייה שלהם, ובשוק תחסרנה דירות ךמכירה. מישהו נתן על כך את דעתו?