שיר את ממש בוגרת בכל אופן הורדת המעמ תעזור רק לזוגות שיש הון עצמי מאוד גבוהה 500K ומעלה. דירה בשווי 1.5 מיליון לאחר הורדת מעמ תהיה 1.23 מיליון תוסיפו על זה עורך דין הגעתם ל1.25 מיליון תוסיפו על זה ריהוט לבית והגעתם ל1.3 מיליון. למשכנתא של 1.3 מיליון זוג צעיר יקבל לכל היותר 800K שקל משכנתא הוא מגיע עם הון עצמי של 500K החזר המשכנתא ההתחלתי יעמוד על 3500 אלף שקל ל30 שנה בשל הריבית הנמוכה בהנחה שהריבית תעלה בחצי אחוז כל שנתיים וחצי תוך 5 שנים ייאלץ להחזיר 4000 לחודש בעוד 10 שנים 4500 לחודש בעוד 25 שנים כ6000 שקל לחודש נניח שאחד מבני הזוג לא עובד ובהנחה שהרוויחו בהתחלה 18000 נטו יצטרכו ממשכורת של 9000 נטו להחזיר 6000 שקל ולחיות מ3000 שקל שזה הוצאות דירה כלכלה בתי ספר גנים וכו. פיתרון-כונס נכסים

כדי שהקבלנים יבינו שתיאום המחירים שלהם ע"י ישיבה *שלהם* על הגדר בהצעות למכרזים, בבניה ובשיווק לא יעבוד, יש להכניס מראש שחקנים שברור שלא יתיישרו לפי התיאום הנ"ל. שחקנים כאלה הם: 1. קבוצות רכישה 2. קבלנים חדשים - מחו"ל או מהארץ.

הקבלנים מאוד בעד החוק הזה!!! מצד אחד הורדת המע״מ לא מורידה את המחיר שלהם אלה את העלות של המוכר ואז יותר קל להם למכור את הדירות. מצד שני כל הבז הזה יוביל להגדלת הביקוש מול חוסר בהיצע שבהכרח יוביל לעליה במחירים ושוב מי ירוויח מכך? ניחשתם נכון. עוד אופציה שעלתה שהמדינה כביכול תמכור קרקעות במחיר ריצפה לקבלנים שיקדימו לגשת למכרזים תתברר כהימור לא מוצלח. במנהל מקרקעי ישראל לא יושב הנדיב הידוע.

אבל אז אני קורא: "בתקופה זו רוכשי הדירות ישבו על הגדר והקבלנים לא ניגשו למכרזים, גם ברבעונים שאחרי המחאה החברתית, בשל אי הוודאות בענף". אולי הממשלה זה לא הגוף הכי אמין בעולם, אבל לאומת הקבלנים הם אמא תרזה.

אנשים לא סתם מחכים. הקבלנים לא סתם בלחץ. גם מי שרוצה לקנות יד שנייה שיחכה שחוק מע"מ 0% יחול על דירות חדשות כי אין לך סיבה לקנות יד שנייה אם אתה יכול לקנות חדשה במחיר שיכול להיות אפילו יותר זול. בכל מקרה תהיה השפעה של קצת ירידה במחיר גם על יד שנייה.

ולא ניגשו למכרז, ולכן היתה מעט מאוד תחרות על הקרקע. הרי דווקא באזורי הביקוש הקבלנים מיוזמתם מציעים למדינה סכומים של פי 3, פי 4 ופי 5 ממחיר המינימום שהמדינה קבעה. הם עושים זאת כי הם מבינים שרוכשי הדירות מוכנים לשלם מחירים אדירים על הדירות, ולכן כדאי להם לשלם המון למדינה העיקר לזכות בפרויקט, ולזכות בכסף האדיר של הרוכשים שמכסה בקלות את עלות הקרקע הפסיכית ועלות הבניה. גם אם צעדי הממשלה יגרמו להורדת מחירים, הרי יזם טוב מבין שאם הוא צפוי למכור את הדירות ב 200,000 שקל פחות, אבל הוא מצליח לרכוש עכשיו קרקע ב 400,000 שקל פחות, אז כדאי לרוץ ולקנות. בנוסף לכך, יש יזמים רבים שיש להם חובות להכריז באופן שוטף, והם פשוט חייבים להמשיך ולהיכנס לעוד פרויקטים. בנוסף לכך, בעלי קרקע פרטיים שצופים מגמה של ירידת מחירים ינסו דווקא למכור מהר את הקרקע שלהם ליזמי נדל"ן - לפני שהערך שלה ירד עוד יותר נמוך. זה דווקא יגדיל את התחלות הבניה בשוק הפרטי. נכון שיש חברות בניה שרכשו רק לאחרונה קרקעות במחירי שיא (מתוך שיקולים שלהם ולא כי הכריחו אותם) והם מתלוננים על יוזמות להפחתת מחירים שבאו להם בהפתעה ויגרמו להם להכניס פחות כסף מהדירות שהם ימכרו. אבל גם "המסכנים" האלו, מכרו כבר על הנייר חצי מהדירות במחיר מלא ולכן הנזק שלהם לא כזה גדול. בכל מקרה הם טוענים שמגיע להם רווח יזמי שמן של כמעט 20% בגלל הסיכון בענף הבניה, אז הנה- הסיכון באמת מתממש לפעמים. אזהרות של מנכל"ים של חברות בניה שהם לא יבנו אם יהיה צפי לירידות מחירים רק פוגעות בהן, מכיוון שהם עצמם טענו שלא צריך קבלנים סינים והם יכולים לבנות הכל בעצמם. אז מה פתאום הם עושים "קונצים" כאילו הם נמל אשדוד שמחזיק את המדינה בביצ.... לסיכום- אל תפחדו- ימשיכו להיות התחלות בניה, והרי גם אם הקבלנים באמת היו עושים "שביתה" והיו מחליטים לא לבנות יותר- הרי שאז קבוצות רכישה יצוצו כמו פטריות אחרי הגשם וישיגו את הקרקעות בחצי מחיר או אפילו רבע מחיר, ויבטיחו מחירי דירות נמוכים מאוד לחברים בהן.