על ידי זה שהיא גובה מיסים גבוהים ומנופחים ללא הצדקה במכוון מלמעלה נערי האוצר גונבים מיסים מהאזרחים בשרות החוק ואף אחד לא שם לב אנחנו המדינה מספר 3 בעולם בגביית מיסים מהאזרחים בושה וחרפה חייבים שינוי בבחירות הבאות נצביע רק למי שיוריד את המיסים המטורפים שקיימים פה

השקר הכי גדול כאן הוא המעמ. בעוד הצרכן משלם מעצ מלא על מחיר הדירה הקבלן מזדכה על המעמ על מרכיבים רבים מהעלויות. למשל עלות הבנייה. בעלות הבנייה יש חומרים ציוד וקבלני משנה שמונפקים חשבוניות מס ועליהן הקבלן מזדכה. כנל לגבי הוצאות פרסום מימון ייעוץ ועוד. כך שהרווח של הקבלן גבוה בלפחות 5% יותר.

הדבר לא מפתיע ויועצי המשכנתאות זה בזבוז כסף, עדיף ללכת לבנק שמומחה במשכנתאות.

אם יש משהו שהוא חשוב בקניית דירה זה לצמצם הוצאות, איפה שרק אפשר. אחד מהדברים שאני ממליצה עליהם הוא לעשות סקר שוק (ללא יועצי משכנתאות!!!) מאיפה לקחת משכנתא - אחרי כל כך הרבה סיבובים וכאבי ראש אני יכולה להמליץ על מזרחי טפחות, שבאו לקראתנו בכל ההיבטים.

אז מחיר הדירה שכתבתם הוא ללא המע"מ? הרי מדובר על מאות אלפי שקלים שהצרכן משלם והמדינה מרוויחה.

ברור שכולם מרוויחים מזה, אבל כן יש הוצאות שאפשר לוותר עליהן כמו יועץ משכנתאות שזה נהיה אופנתי אבל בשורה התחתונה זה בזבוז.

וזה המשאב שלהם

להוריד עד 20% את מכירי הדירות מעבר לזה המשק יקרוס אך אפשר להוריד מידית אם רק אנשי הממשלה ירצו וזה במספר מהלכים א להציף את השוק בדירות עממיות לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור ב להטיל מיסים כבדים על דירות להשקעה כך שלא יהיה כדי להשקיע בדירה להשקעה או למי שיש יותר מדירה אחד לא ישתלם לו להחזיק דירה נוספת ג כל הדירות שהם משרדים מרפאות ודירות סגורות וכדומה לגרום לזה שיכנסו לשוק הדירות באופן מידי ד הממשלה חיבת להראות לציבור שיש בעל הבית בתחום הדיור והיא פועלת "ולא כמו שהיה עד היום מר ביביייייייי" ה ביבי הרסתה דור שלם

עד לפני 7 שנים מחיר דירה חדשה ממוצע היה כ-700,000 ש"ח. מדובר בתקופה עם ריבית גבוהה והוצאות מימון גבוהות, ועלות תשומות בנייה פחות או יותר זהה להיום (מחיר תשומות הבנייה לא עלה מאז). אז איך קבלנים הרוויחו אז?? אם הם שילמו 563,000 ש"ח כעלויות בנייה לדירה הם היו אמורים להפסיד אפילו אם היו מקבלים את המגרשים בחינם... ברור שמשהו בדו"ח הנ"ל מעוות. אינני מצדיק את האוצר שגובה מחיר עתק על מגרשים ששייכים בעצם לציבור ומוכר אותם ברווח מקסימלי כאילו מדובר בעסק שצריך להראות רווח על חשבון האזרחים.

זה הכי חשוב

מסכים עם כל מילה שלך, מי שחושב שזו חזירות שילך ויפתח חברה קבלנית ויעשה מיליונים. יזמים לוקחים המון סיכונים ונתקלים הטונות של בעיות שהבן הממוצע בחיים לא שמע. מגיע להם להרוויח ואפילו יותר

אין סיבה להתמם וצריך לזכור שהריבית עכשיו נמוכה ושלמי שיש משכנתא כדאי לבדוק את צעדיו ולשקול אם למחזר או לשנות מסלול.

אז מה חדש כאן? כלום , הכל ידוע! ראוי לציון היצירתיות המדהימה של פקידי הממשלה בהגדרות ושמות המיסים שהם גוזרים עלינו.הענין הוא שמתמקדים רק בנושא הדיור ולא כך הוא: המיסים המוטלים עלינו בכל נושא ונושא ללא אח ורע בעולם וקחו למשל המכונית שאתם קונים, הדלק שאתם צורכים ועוד ועוד ועוד...פלא שכמה שנרויח ל לא מספיק!!?

1. הרבה אנשים כאן לא מפרידים בין הקבלן המבצע, לקבלן "היזם" - עלויות של הקבלן המבצע הן חומרי הגלם והמשכורות של העובדים, של היזם עלות הקרקע ההוצאות והרווח של הקבלן המבצע והשיווק וכו... 2. לגבי מחיר הקרקע, המחיר מחושב לפי האישור למספר יחידות הדיור, נכון שזה נשמע לא הגיוני כי אין חצר והשטח המשותף מתחלק ליותר אנשים, אבל זה כן דורש כביש רחב יותר שידרוג תשתיות, שטחים ירוקים ציבוריים וכו, בקיצור מאות אלפים ליחידה כפול מספר היחידות המאושרות בתוכנית, וכן זה מגיע למיליונים. 3. לגבי הטענה שהקרקעות נרכשו בעבר בזול ולכן היזם מרוויח הרבה כסף, אל תשכחו שעל היזם לרכוש קרקעות חדשות לפרוייקטים עתידיים, ולכן הוא מתייחס לקרקע במכירה כאילו זו קרקע שנרכשה עכשיו (לגלגל את הכסף מפרוייקט לפרוייקט). 4. מי שחושב שרווח של 15% לכזה פרוייקט הוא חזירי, שיבוא בטענות רק לבנק המלווה שלא מאשר פרוייקט עם רווח תאורטי נמוך מיזה, לרוב הרווח בפועל קטן יותר בעקבות הוצאות לא צפויות כמו קנסות על עיכובים, תיקונים וכו...) 5. מי שעדיין חושב שהיזם או הקבלן המבצע חזיר מוזמן לפתוח חברה קבלנית ביצועית או יזמית או משולבת ולחסוך את התיווך ולעשות מיליונים במקום לשבת בבית ולקטר.

כשהיזמים עשו רווחים עצומים בשנים של עלייה חדה אף אחד לא הציג את המספרים, ועכשיו שהמחירים הם בשיא והרווחיות נשחקה בעיקר בגלל החזירות שלהם עצמם, אז פתאום מציגים מספרים וניהים שקופים, אם יזם חזיר ששילם על הקרקע מחיר מופקע מתוך הנחה שיעשה רווח עוד יותר גדול, אז הוא עשה טעות, ושיוכל את הכובע עכשיו, מה זה מעניין את הציבור, מה נרחם עליהם ונשלם יותר? ההסבר הישיר לכתבה זו היא שהמחירים הם כבר בשיא של השיאים וכבר נראה שהציבור לא מוכן לשלם את המחיר, ככה שזו תחילת הדרך לפני ירידת המחירים..... אנחנו רוצים מחירי דיור יותר נמוכים!!!!!!!

רווח של 35 מליון שקל על כל פרוייקט זו כבר חזירות , וזה מה שמפורסם אני בטוח שהם מרווחים יותר , איפה הממשלה שתתחיל לגבות מסים מהרווחים האלו .....

מה חשבתם שהם עניים ומרוויחים חצי אחוז על הדירות שלנו? מצחיק שזה עצוב. עוד מעט גם תגידו שצריך לחכות לחוק מע"מ אפס כי הוא יגיע.... ממש. מזל שכבר לקחתי משכנתא בבנק מזרחי טפחות, קניתי דירה ויש לי קורת גג משלי.

זה שהמדינה הדפוקה בראשות השקרן עושקת אותנו זה כבר ידוע והכל כבר נאמר. אבל שימו לב לקבלנים והיזמים. אלה קנו קרקעות בגרושים לפני 5 , 6 , 7 שנים. הערמומיים שביניהם בעיקר אלה בדרום ( באר שבע דוגמא מצוינת ) , ראו את המחירים נוסקים, חיכו חיכו והרוויחו בגדול. קנו בבאר שבע בגרושים ( וכשאני אומר גרושים זה ממש במחירי רצפה ) והיום לך תקנה דירה חדשה ארבעה וחמישה חדרים בבאר שבע 1.3 - 1.5 מיליון . רווחים של לפחות 40 עד 50 אחוז. הרי לכם דוגמא מצוינת שמשקפת - לפני 5 שנים בלבד נמכרה דירה חדשה של קבלן מוביל באזור נווה זאב ב 780 אלף ש"ח !! היום מעבר לכביש נמכרות דירות זהות ב 1.4 מיליון !! של אותו קבלן וגם של נוספים שעלו על הגל. והם קנו את הקרקע בגרושים !! עכשיו אדון כתב מכובד לך תעשה תחקיר רציני על באר שבע והשערורייה של הקבלנים הבונים בה. תבצע את החישובים שביצעת כאן על בניה באזור המרכז ותחשוף את השערורייה של הדרום.

שכחו להוסיף למחיר הדירה את המ.ע.מ כך שמחיר הדירה הסופי למשתכן 1.666.000 שח.

על כל סעיף הוא מעמיס עוד קצת רווח. ויש רווח של הקבלן ושל קבלני משנה. וקרקעות שנקנו מזמן בזול?

נשיקות ממני :) ואל תשכחו - כל ישראל ערבים זה לזה. וליתר דיוק: כל ישראל מוסלמים זה לזה. וככה זה בדיוק נראה מאיפה שאני יושב.

מה עם מע"מ על חומרים ? מה עם מס הכנסה מהשכר מה עם מס חברות על הרוח של היזם ? בקיצור 75% הולך למדינה ממחיר הדירה

שתי אפשרויות: או שאתה אותו אדם שכתב את תגובה 39, או שאתה זהה לו מבחינה מנטאלית (שזה גם לא משהו..) לא המצאתי שפה מתמטית חדשה אלא בארתי את מה שכתב 39 - ואכן עשיתי זאת במלים (אם לא שמת לב, לא מופיעה אף לא נוסחה אחת בתגובה שלי) ולא בצורה סימבולית. עקב מגבלותיך אעשה זאת בצורה סימבולית. לדברי 32 (ואינני אמון על נכונות התוכן, אלא מתייחס רק לחישוב) אם נסמן עלות קרקע חקלאית ב X ונסמן קרקע לנחלה ב Y, הרי ש 2X<Y<3X רפואה שלמה!

קראתי כאן את התגובות. חלקן כל כך מטופשות שאפשר רק לצחוק. יש כאן חכם שחושב שהקרקע חינם, יש חכם אחר שמחשב שווי קרקע לבנין שלם לפי השווי לדירה אחת צמודת קרקע. ועוד שפע של פנינים.

השפעת המשקיעים על מחירי הנדל"ן מחוץ לתל אביב וירושלים זניחה לחלוטין. רוב הפרוייקטים בארץ מוכרים את מלאי הדירות עוד לפני שהבולדוזרים מתחילים לחפור. דירות בבניינים החדשים נרכשות על ידי משפחות צעירות.

ולפי סגנון הדיבור שלך, לא רק במתמטיקה. המצאת שפה מתמטית חדשה? אם אין לך מושג בשפת המתמטיקה, עדיף שתכתוב את הגיגיך במילים.

שלום רב מנסיון מעשי בדוק , עלויות בניה בבנין דירות ל- 100 מ"ר ברמת גימור טובה כ 350,000 שקלים נקודה. המחיר כולל שטחים משותפים ,מחסנים ,מעלית,חדר מדרגות .בקיצור אלו המספרים. בדוק....!!!!!

כלומר אם הם לא מתעסקים בכל הבירוקרטיה והמדינה נותנת להם לבנות! אזי אם מחיר לצרכן קצה 300 K אז להם עולה פחות! וכמו כן הם לא עובדים בחינם!!!!!! אופסססססססססססי

מצד שני- נראה לי שהתכוונת ברצינות . אז למקרה שהתכוונת ברצינות א) הכוונה הייתה פי 2 עד פי 3 ב) אתה אדם מאוד טיפש.

רווח קבלני של 15-20% בריביות האפסיות מוגזם ביותר. רווח של 10% במציאות היום זה מספיק לחלוטין

באיזה שהוא שלב, מגיע לכל קבלן מישהו משבט הפרוטקשנים. בני פזורה מסויימת חילקו ביניהם את כל הארץ, ולכל חלק יש אחראי גבייה. קבלן שלא ישלם - יעלימו לו את הטרקטורים. המשטרה לא פועלת ביעילות כנגד שבטי הפרוטקשן (ובכלל... ) - ואת תוספת העלות לקבלן (5,000 ש"ח ליום) - אנחנו משלמים (בתוספת מיסי מקרקעין ומע"מ... ) כדי שגם המדינה תיהנה מהפרוטקשן.

זה אומר שמי שקונה את הקרקע לא משלם עליה, אלא מקבל כסף תמורת הסכמתו לקבל את הקרקע... (מה זה בדיוק ה "2" הזה? 2 שקלים?)

מחירי הדירות עולים בגלל מדיניות הריבית האפסית של בנק ישראל, והיעדר אלטרנטיבות להשקעה סולידית. הדבר דוחף משקיעים לתוך תחום הנדל"ן, מה שמנפח את המחירים. אפשר לראות שגרף ריבית בנק ישראל וגרף מחירי הנדל"ן תואמים באופן מושלם. זה לא משנה מה הממשלה תעשה, עד שבנק ישראל לא יעלה את הריבית המחירים לא יעצרו. אבל כמו שהריבית האפסית דחפה את המחירים מעלה, כך העלאת הריבית תדחוף אותם חזרה מטה. עד כמה שזה נשמע כרגע בלתי אמין, מי שקונה כרגע דירה עושה את טעות חייו. אחת מן השתיים - או שיאבד אותה היות ולא יצליח לעמוד בתשלומי המשכנתה (עקב הריבית המטפסת), או שישלם עליה מחיר מנופח עד יומו האחרון.

לפי הבנין הנמוך ביותר (12 קומות) ונניח שיש 3 דירות בקומה, זה נותן 36 דירות בבנין. עלות קרקע מגיעה ל15,660,000 ש"ח!!! 15.66 מליון ש"ח ! זה נראה לי לא הגיוני. ואם העלות היא 435000 ש"ח לכל הקרקע, צריך לחלק אותה במספר הדירות ואז יוצא סביבות 12,083 ש"ח לדירה.

שלא תתפלאו אחר כך שהדירה מתוכנת גרוע והמדינה נראית רע. יותר חושב לאנשים איך זה נראה בשיווק מאשר איך זה מתפקד בפועל. יותר חושב לאנשים כמה חדרים מאשר כמה מ"ר. כמה מגניב ומרשימה ההדמיה מאשר איזה אייכויות יש לדירה.

מחיר הקרקע כולל היטל של 50% מההשבה של הקרקע עם אישור התכנית שייעדה את המקרקעין למגורים. זה עוד כ- 30% ממחיר הקרקע לקבלן שהלכו למיסים.

עלות קרקע היא כמה שאנשים מוכנים לשלם עליה. אם הקרקע היא חקלאית ומותר לחרוש אותה, היא עולה X (אלא אם כן קנית ממשרד שמשווק "קרקעות לקראת הפשרה" ואז היא עולה 5X). אם הקרקע היא נחלה, שזה אומר שהיא קרקע חקלאית אבל מותר לשים שם בית אחד למשפחה, אז היא עולה 2-3X. אם יש תוכנית איזורית שמאפשרת לבנות על כל 250 מ"ר בית, הקרקע כבר עולה 10X. אם מותר לבנות בניין, ככל שהבניין יותר גבוה הקרקע שווה יותר. מי שמוכר את הקרקע לא טיפש, ככל שיש יותר זכויות עליה היא שווה יותר. ויותר מזה, ברגע שהגדילו את הזכויות על הקרקע (נניח, הפכו קרקע חקלאית לכזו שאפשר לבנות עליה) בא שמאי ממשלתי, בודק בכמה הקרקע שלך עלתה, ומחייב אותך במס עליה.

להקים ועדת חקירה שתורכב מאנשי מקצוע מיזמים מקבלנים ,אנשי כספים ,מחפשי דיור ,ולבדוק נושא עליות ,מסים ,מחירי קרקע ,וטענות המגיבים ,בדיקה לעומק יסודית ונכונה ללא התחשבות באינטרסטיים שונים ןמציאת פתרונות אמיתיים ונכונים שניתן לבדיקה תקופתית

עלות קרקע היא X שקל לדונם. אם יזם קנה מגרש של דונם ובונה בית פרטי כל העלות היא על הרוכש. אם יזם קנה מגרש של דונם ובונה ביניין של 4 קומות (8 דירות) אז עלות השטח היא X/8 - עם תוספות של שטחים ציבוריים וכאלה. היום קבלנים קונים דונם ובונים ביניין של 20 קומות, 4 דירות בקומה = 80 דירות כלומר עלות לדירה צריכה להיות נגיד X/60 אם נוריד את עלות הקרקע בשטחים ציבוריים. אז איך אפשר להשוות עלות של עדמה בין דירה לדירה?! עכשיו למה אתם שואלים לא מוכרים דירות בפחות כסף? כי אתם משלמים את הסכום שדורשים, אז למה למכור בפחות?!?!?

עוד כ-254 אלף ש'ח שעוברים למדינה. כל התחשיב הוא ללא מעמ (גם עלויות הבניה) חבל שהכתב הכלכלי המלומד לא עלה על הנושא המהותי הנ'ל

לא לכלול את עלות הקרקע. אם נחשב את הרווח ביחס לעלות הבניה - נקבל 25 אחוז. הקבלן לא צריך להרוויח גם על המיסים - כמו שאין מע"מ על המע"מ, כך גם לא צריך לחשב רווח ממחיר עלות הקרקע.

אצל מי השמאי עובד ואיזה אינטרסים יש לו. מן הסתם כתבה ממומנת ולא אובייקטיבית. ממליץ לקוראים לא להאמין לאף נתון שפרסמו שם. היזמים הבכיינים האלה לא מתביישים? מילא שהמדינה עושה מהקרקעות שלה כסף שהולך לטובת הציבור בסופו של דבר (בטחון, חינוך, תשתיות) אבל לקבלני הבניין הגדולים שעושים מיליונים מעליית מחירי הדיור אין שום זכות להתלונן ולהתבכיין. בטח שלא על רווח של 156 אלף ש"ח X 228 דירות שזה יוצא רווח של למעלה מ 35 מיליון ש"ח. רוצים לצמצם הוצאות, וותרו על הוצאות הפרסום והשיווק ב 21 אלף לדירה שזה יוצא למעלה מ 4 וחצי מיליון לפרוייקט. וותרו על ארוחות ש/חיתות, רכבי יוקרה ומשכורות מנופחות. כתבה שמביישת את מפרסמיה...

לא צריך להוציא את הממחטות, אבל להתחשב בסיכון הכספי והעבודה המפרכת, במיוחד מול הביורוקרטיה - חלקו את הרווח נטו במספר החודשים ותבינו, זאת ממש לא מציעה. לא פלא שרק ה"חזקים" שורדים.

יש דירות קטנות יותר ויש גדולות יותר וחוץ מזה 1.4 כבר לא קיים, כמה הם מרוויחים על 1.7-1.9 ??

1) קבלנים שרכשו קרקע בזול ב 2004-2007 מכרו ב 2010 והלאה דירות במחיר הגבוה בו נמכרו דירות בשוק, ולא העבירו את המחיר הזול בו רכשו אל הציבור. 2) ב 2012 ירדו מחירי הקרקע ב 37% בממוצע, ע"פ דברי סגן ראש אגף תקציבים. המחיר לצרכנים של הדירות, רק המשיך לעלות. 3) יזמים שרכשו קרקע ביוקר בסוף שנות התשעים, מכרו דירות בזול וסיימו פרויקטים בהפסדים. הסיבה- הציבור לא היה מוכן לשלם. 4) אנשים פרטיים שמוכרים "חורבה מתפרקת" בת"א בעצם מוכרים בעיקר קרקע, והם דורשים מחיר עצום. האם גם אותם נאשים שהם מעלים את מחיר הקרקע? 5) כשגינדי מציע 1.6 מיליון על קרקע בת"א והמדינה ביקשה מחיר מינימום של 0.5 מיליון בלבד, מי אשם? 6) לא תצליחו לזכות במכרזי הקרקע אם תגישו הצעה זולה, כי אנשים אחרים יציעו יותר ממכם. הסיבה- הם יודעים שאפשר למכור את המגרש בלוח יד2 במחיר עוד יותר גבוה ולכן השתלם להם לזכות במחיר גבוה מאשר לא לזכות בכלל. הבנתם? אין קשר מחייב בין המחיר בו נרכשה הקרקע למחיר בו אתם רוכשים את הדירות. המדינה קיבלה על הקרקע את המחיר הכי גבוה שקבלן היה מוכן לשלם מיוזמתו, והקבלן מקבל על הדירה את המחיר הכי גבוה שאנשים היו מוכנים לשלם לו על הסחורה שהוא מוכר.

איפה הקפיצה ? במחיר הקרקע ? יהיה נחמד אם תפרטו. כמה אותה קרקע עלתה לפני המשבר של 2008 ? זה הטיעון החשוב, כי אם מחיר הקרקע קפץ פי כמה..פיתרון ממשלתי הוא מאוד קל, הפשרת קרקעות מאסיבית במחירים נמוכים משמעותית ולקהל יעד מסוים. שינוי במחירים יהיה מיידי. אם הקפיצה היא ברווח של הקבלן (אתם טוענים שלא), אין מה לעשות עם זה, חוץ מבנייה מטורפת של עוד הרבה דירות. שינוי יקח שנים.

עם כל המיסים וההטלים כולל המע"מ מתברר שהמדינה אוכלת 60% ממחיר כל דירה ודירה בארץ על שטחי ח מדינה ו 45% ממחיר כל דירה ודירה משטחים פרטיים

שימו לב לעלויות הבניה הכוללות (כל סעיפי ההוצאות למעט קרקע). מדובר כאן על עלות של מעל 8000 ש"ח למ"ר!!!!! לפני 10 שנים העלות הממוצעת הייתה 4000 ש"ח בלבד!!!! מה קורה כאן לכל הרוחות. המדינה מסרבת לאשר יבוא של עובדי בניין וההוצאות בהתאם!! במקום שכר ממוצע לעובד של 4000 ש"ח לחודש, מקבלים כיום הסינים שכר של 20 א' ש"ח לחודש, נטו!!!!! הזוי!!!! והמדינה יודעת וממשיכה להגביל יבוא עובדים זרים!!!! אפשר היה להקטין את ההוצאה ב- 30-40% בקלות! שכר עובדי הבניה הזרים יכול בהחלט לחזור לרמה של 7000-8000 ש"ח בחודש!!

אם מחשבים את המיסים המוטלים על החוליות בדרך - מגיעים לפחות ל60% מערך הדירה שהולך למדינה רק חשבו על מסלול החצץ - מהחציבה עד לתערבות הבטון ותבינו: רשיון לחציבה כלים וכלי רכב - מסי יבוא דלקים ואנרגיה - בלו, היטלים שונים מע"מ לכל הגורמים שבדרך ועוד לא חישבנו מס הכנסה והיטלים שונים ללא ספק המדינה היא המרוויחה ביותר מכל פעילות כלכלית, ובטח שמבניית ומכירת דירות. אגב, נראה לכם שמישהו באוצר או בממשלה יהיה מוכן באמת לוותר על כל זאת?

לפי דוח אפס זה החברה מרוויחה מעט מאוד. פרט לכך צריך להוסיף את ההוצאות לבדק ותיקונים, עלויות הבנק המלווה. נראה כי הוצאות המימון בתחשיב נמוכות מידי, בשל עלויות חוק המכר (עלות הליווי הבנקאי) ומשך הזמן בין רכישת הקרקע לגביה מהלקוחות, שייקח מספר שנים, בשל זמן התכנון וקבלת ההיתרים. הרווח היחידי של היזם הוא בפער בין עלויות המימון שלו, ליתרת הרווח היזמי, מה שמעודד אותו לעבוד עם הון זר בלבד, כדי לקבל תשואה נורמלית על ההון המושקע (שלו), ספק אם זה מפצה על הסיכון שהוא לא יצליח לשווק את כל הדירות במחירים המתוכננים, בשל ציפיות לירידות מחירים או פעילות ממשלתיות להורדת מחירי הדירות (אולי זה פעם יקרה), וסתם העלמות קונים מהשוק בשל בעיות מימון שלהם. זה לא סכום נמוך במונחימשכורות. לא כולם אברהמוביץ.

לא רוצה לקבל אותם ישארו בבית הכלא כאן וילחמו לבד נגד דאעש וחיזבאללה את הדירה העלובה שלך "תמכור" בחינם ללוחם דאעש.

עד סוף ה90 מלכת הנדלן היתה עסקת הקומבינציה. בעל הנכס וקבלן מבצע חוברים לפרויקט שבסופו מתחלקים בשלל. היתרונות עצומים לבעל הנכס ולקבלן המבצע עצומים, העניין משרת את פיזור ההון והמון קבלנים קטנים ואזרחים בעלי נכס עם פוטנציאל השבחה , עשו את זה והתעשרו . (לא טייקונים אבל ..). הניזוק היחיד לכאורה היה האוצר שנאלץ לדחות את סיפוקיו עד המכירה, ולכן הכניסו מסוי במקור. כלומר, המס ישולם במעמד החוזה. כדי שתבינו, החוזה קודם לעיתים שנים לביצוע- ולכן מימון המס הנו קטע קשה שדופק את הקבלן הקטן המבצע, ודורש הלוואה מהבנקים,(איזה כייף למושחתים) מעבר לעלות המימון , הרי לא כולנו מקבלים את אותו גודל מימון ובטח שלא באותם התנאים, וכאן מגיעים יזמי הענק, אלה מזיזים כספים בקריצה, ומפעילים את קבלני העבר כקבלני משנה בשכר זעום. התוצאה- 1. נוספו עלויות מימון בנקאי 2) נוספה שכבת רווח - היזם - עלות של 25% 3. פיזור העושר נבלם- במקום שילך לאזרחים ולקבלנים המבצעים-שעובדים - כיום הוא מתרכז בידי אשפים פיננסים מעטים ה י ז מ י ם . האזרח בעל הנכס נפגע בגדול. בעוד שפעם היה מקובל ש50% מהנבנה הולך לאזרח, הרי כיום נדהמתי לראות שמדובר בכ25-35%, כשאת הקצפת גורפים לעצמם הגדולים. גם המבנן העירוני ניזוק, כי פעם אם יש לך דירה ישנה על מגרש בעל פוטנציאל ל4 דירות- היה כדאי מאוד לבצע עסקה שכזאת, והעסקאות היוו למעשה מנוע לפנוי בינוי בתוכי הערים, בפרוייקטים קטנטנים עד בינוניים, כיום, כשהעניין ממוסה, והכרישים אינם מתעניינים בזוטות שכאלו, רבים מהפרוייקים אינם מבוצעים, והמרקם העירוני נפגם. למי שלא הבין- קחו בית קטן על מגרש קטן בשכונה עם סטטוס ממוצע, בימים ההם היה ניתן לבנות 4 חידות ולקבל 2- משתלם לבעל הנכס, כיום בסוף התהליך ישאר בעל הנכס עם דירה אחת, אמנם חדשה אבל בלי חצר ולכן אין כדאיות כלכלית למהלך (שכונת שפירה בתל אביב כדוגמא) ידוע לכולם, שעדיף למדינה עוד דירה באזורים בנויים מאשר בשכונות חדשות- מדובר בניצול תשתיות קיימות וריענון המבנה והאוכלוסיה כך שגם המדינה נפגעת מבחינת המסוי, המדינה אינה מרוויחה את מה שהייתה יכולה להרוויח באיחור שכן העניין פשוט אינו מתבצע. אז מה לעשות: זה פשוט! לתת לתקופת מבחן שחרור ממיסוי במקור למשך 5 שנים בפרוייקטים של עד 5 יחידות דיור ותראו פיצוץ של בניה בשכונות, בסופו של דבר זה יתבטא גם במיסוי - שזו בעיה - כל שר אוצר רוצה את הכסף עכשיו, ולא בסופו של דבר אצל השר הבא, רוצה רוצה-וזה לא יוצא.

לפיד העלה מיסי השבחה ומיסי רכש למעמד הביניים כך שממילא אי אפשר לשדרג. כל אחד תקוע בדירה שלו. מצחיק שהטמבל לא הבין בכלל מה שהוא עושה. מהסיסמא שידאג למעמד הביניים רק עליהם הטיל מיסים.

היזם חנן מור תאר זאת יפה- היזם בודק כמה הציבור הישראלי יהיה מוכן לשלם על הדירה באזור בו היא תיבנה, מוריד מהסכום הזה את כל העלויות שתיארתם, מוריד את עלות פיתוח הקרקע שהמדינה גובה, והסכום שנשאר, נניח 600,000 שקל, הופך להיות מחיר הקרקע + הרווח ליזם. אם היזם יציע 435,000 שקל על הקרקע, יישאר לו רווח של 165,000 שקל. אם יציע יותר יישאר לו פחות רווח. הוא היה רוצה להציע רק 100,000 על הקרקע ולהישאר עם 500,000 בכיס אבל אז יזם אחר יציע יותר ממנו ויזכה בפרויקט במקומו. כלומר שיטת המכרזים מבטיחה שיזם שמנסה להיות "חזיר" ולהשאיר לעצמו נתח שמן של רווח, יישאר ללא קרקע. הקבלנים מתראיינים מדי פעם ולוחצים על פוליטיקאים לשנות את שיטת המכרזים כך שההצעה הזוכה תהיה ההצעה הממוצעת. בצורה זו היזם שהציע הכי הרבה (למשל 435,000) ישלם בסוף רק 250,000 , כי כל מיני יזמים באו והגישו הצעות נמוכות של 100,000 (לא אתפלא אם יזמים יתחילו להגיש בכוונה הצעות נמוכות כדי לעזור אחר לשני לסחוב את הממוצע עוד יותר נמוך). אם היזם יזכה במחיר נמוך יותר, יישאר לו רווח גדול יותר. המחיר לצרכן תמיד יהיה הגבוה ביותר האפשרי. אם יש 50 דירות בבניין והגיעו 70 איש שרוצים לקנות, אז המחיר אפילו יעלה! בטח לא ירד. מה, היזם יחליט לוותר על רווח ולבחור 50 קונים בשיטה של הגרלה? שטויות. עוד דבר לגבי מחיר הקרקע- מחיר המינימום לא משחק כמעט תפקיד, כך למשל המדינה דרשה 30,000 שקל לדירה בבאר שבע, אך היזם ששילם הציע לה 200,000 משיקוליו העסקיים. בשכונת הגוש הגדול בתל אביב המדינה דרשה מינימום חצי מיליון שקל לדירה, אך היזם גינדי זכה אחרי שהציע 1.6 מיליון. גינדי לא טיפשים- הם יודעים שהם ימכרו כל דירה ב 3 מיליון ויישארו עם רווח גדול. ואם תחשבו על זה, תגלו שאנשים פרטיים דורשים מחירים אדירים על קרקעות, בדיוק כמו הממשלה. בין אם מדובר באדם שמוכר מגרש, ובין אם אדם שמוכר דירה קטנה בת"א שעלות הבניה שלה היא 300,000 שקל והוא דורש 2.5 מיליון. אם אתם מתעניינים בהיסטוריה, תדעו שביפן בסוף שנות ה 80 הביקושים השתוללו כי הבנק המרכזי החזיק את הריבית נמוכה כמה שנים רצופות. מחירי הדירות המריאו, וכולם אמרו שביפן אין מספיק קרקעות לכולם. זה הגיע לאבסורד שבערים מסוימות יותר מ 90% ממחיר הדירה היה ערך הקרקע! יותר מ 90% !! אבל בסופו של דבר הבועה התפוצצה והמחירים נפלו ב 80% (זו לא טעות, המחיר היום פחות מרבע) וגם אם תהיה הגרלה ו 50 איש יקבלו דירה בזול, הם עצמם מייד ימכרו את הדירות בשוק החופשי במחיר המלא ויגזרו קופון. זאת המציאות!! ביקוש והיצע הם שקובעים. הנה משהו מעניין: לפי בנק מזרחי, בחיפה בשכונת חליסה נמכרות דירות במחיר של 4,100 שקל למ"ר, כלומר 410,000 לדירת 100 מטר. דירה מוכנה, שהושקעו בה כבר כל העלויות.

שהמדינה תוותר על היטל פיתוח? ומי ישלם על הכבישים המדרכות הצנרת הגידור הגינון וכ"ו בשכונה חדשה שנבנית? שהמדינה תייבא עובדים זרים (ייבוא של עוני לתוך המדינה) כדי להוזיל בשני גרוש את מחיר הדירה ולהשאיר את כולנו עם בעיה חברתית וכלכלית? שהמדינה תוריד את הריבית עוד מעבר לרמתה הנמוכה ממילא היום? המדינה יכולה להוזיל את הקרקע. השאר הוא תוצאה של רמת החיים הגבוה בארץ, ולכן ישאר ככה, אלא אם יקרה פה משבר כלכלי עמוק.

ושערורית היזם!!!! איך המדינה נותנת לזה לקרות? לא פלא שיותר ויותר חברות בניה הופכות להיות יזמים

הממשלה הורידה ריבית ונתנה הטבות מס לעומת השקעות אחרות. התוצאה הלא מפתיעה - זינוק במחירי הדירות. העלאת ריבית וביטול הטבות המס יחד עם הורדת מס רווחי הון ל-15% יתקנו את העיוות.

בקיצור. כמו כל דבר שקונים במדינה הזאת, 50-60% הולך למדינה. שלא נדבר שעל הרווח של היזם המדינה לוקחת מס הכנסה. אז מה יצא שלנו? שהמדינה גונבת מאיתנו 60-67% ממחיר הדירה הולך למדינה!!!! מעניין למה יוקר המחייה???

הקונים לא מאמינים שירדו וחוזרים לשוק בגדול