בכל פרויקט תמ"א 38 פינוי בינוי התמורה הסבירה לדייר על פי אגוד השמאים היא דירה חדשה אשר לשטח פלדלת של דירתו לפני הריסה נוספו 25 מ"ר + ממ"ד + חניה, בחישוב זכויות הבניה גם היזם מקבל תוספת של 25 מ"ר לכל דירה + הזכויות העודפות אשר היו במקור לדירה הישנה אלא שהפעם לצורך חישוב הזכויות היזם מכפיל במספר הדירות שלו בדירה .ובנוסף מאחר והוא זכאי לממד לכל דירה הוא דואג שתמהיל הדירות שלו יהיה כזה שימקסם לו את ההכנסות . ידוע שדירות קטנות ההכנסה במכירתן גדולה יותר . היזמים מנסים בכל כוחם ויכולת השיכנוע לשכנע שהפרויקט לא כלכלי ורוצים לגלח חלק גדול מה 25 מ"ר ועוד יש להם חוצפה לכנות את הדיירים העונדים על דעתם כסחטנים .

יש כאלה שמחזקים בפריפריה דירות של פחות ממליון ₪. זה מציל חיים וזה משנה את פני השכונות. הקישקוש שמקבלים פלטפורמה הוא שטות בריבוע. נכון לא משלמים הטלי השבחה וניתן לקזז מע"מ. מדובר על אחוז זניח בפרוייקט. לצערי הקשיים והבירוקרטיה הם רבים. שאנשים יקברו מתחת לבניינים אף אחד לא יתן את הדין.

כל אחד מבין באדריכלות והנדסת בניין, כל אחד "בעל מקצוע" וכל אחד יודע בבירור שברעידת אדמה אף בניין שעבר תמ"א 38 לא באמת יחזיק. רק אצל הישראלים כל אחד נהיה מומחה...

אתה מתיימר לתת תגובה מקצועית ואין לך שום מושג בביצוע תמא כיזם המבצע תמא אני סותר כל משפט הנכתב אנו מחליפים את כל התשתיות של הבנין [צנרות ,חשמל, רשת קווית דדודי שמש מעלית חלונות אלומנים ויטרינות חדשות מרפסות מורחבות עם מעקות בטחותיות , מחסנים חניות מתקני גז, מתקני מאגרי מים ,מגדלים לובי למקום נעים ומכובד הכל חדש ונוצץ.] אנו מחזקים את חדר המדרגות כעמוד מרכזי של המבנה. אנו מוסיפים ממ"דים בקצות הבנין המקשיחות את כל המבנה לרעידות אדמה ויכולות לשמש מפלט בטחון לרעידת אדמה ואף נותנות הגנה מספקת להתקפת טילים הישן וקורות הבינה הישנה למצב של עמידות כפולה ,אנו נותנים לחזות הבנין והרחוב מראה חדש "כפי"כל מה שכתבת מספר 9 הוא כאדם מהרחוב ללא ידע בסיסי

התמ״א 38 לבד לא יכולה לפתור את הבעיה אם המדינה לא תשקיע כסף במקומות שאין כדאיות כלכלית ובמיוחד בפריפריה שם הסכנות בדרך גדולות יותר וכדאי כמה שיותר מהר

אני מניח שלא. ובכן - מדינת ישראל איננה ערוכה לתסריט רעידת אדמה, ובתרחיש כזה יהיו אלפי הרוגים ועשרות אלפי פליטים, ואתה מר גזית תצטך לממן אותם. האם לדעתך אתה משלם מעט מדי מיסים שברצונך להעלות אותם כדי לממן את הפליטים העתידיים? אני מניח שלא. לכן - כל בניין שעובר תמא הוא בניין שמוריד ממך כאב ראש. מה אכפת לך אם זה בניין שיגור בו עשיר מגוש דן למעלה? זו חשיבה פולנית שבה מסתכלים כמה האחר מרוויח. מה אכפת לך? חשיבה שכלתנית דווקא תסביר שזה שעכשיו כבר לא נצטרך לדאוג לשאר דיירי הבניין בגוש דן (זה שלמעלה גר בו עשיר) יפנה לנו תקציב לאומי כדי לטפל בבניינים בפריפריה. הרוג זה הרוג ודם של עשיר לא פחות אדום מדם של עני. זה שהעשיר מגוש דן דואג לעצמו מפנה לנו תקציב לדאוג לעני מהפריפריה. מי בעצם מימן את סבסוד הבנייה שהמדינה עשתה בפריפריה? אנחנו! ואם אנחנו רוצים שהיא תמשיך עם זה אז צריך שהיא לא תצטרך לעשות את זה בגוש דן (שחלקים בו ישנים ומתפוררים) ואת זה עושים ע"י מתן אפשרות לשוק הפרטי לעשות את זה, ובכך להחליף מטלה של המדינה.

המצב הקיים שחלק מהדיירים תקוע ומסכן את חייו בגלל טמטום ואו רוע של חלק מהדיירים, זה מצב ביתי ניסבל ויש לחוקק חוק שיחייב לבצע תמ"א על אפם וחמתם אין לאף אדם זכות לסכן חיים ורכוש של אדם אחר בגלל או סחטנות או טמטום או רוע דבר כזה קורה ברחוב תל חי ברמת גן 2 משפחות מונעות בנייה מחדש ומסכנות חיים ורכוש של 4 משפחות אחרות ושל שוכרי דירות בבניין שלא עומד בתקנים לרעידת אדמה לחוקק חוק כאן ועכשיו ולא לוותר לסחטניים ולרעים

אין ברירה וחייבים לדאוג לעתיד

כשראש העיר של חיפה מר יונה יהב מצהיר בפומבי שהוא מתנגד לתמא 38, כלומר לחיזוק מבנים של תושבי העיר, אין הרבה מה לעשות חוץ ולהתרגז למה יש לנו ראש עיר שלא דואג לתושביו. המשך לנושא זיהום האויר

חלק ניכר מהאוכלוסיה הותיקה יש דירה שניה ישנה שנוספה מירושת ההורים או בני המשפחה זה לא עושה אותם מנצלי נדל"ן. השכירות מסייעת כהשלמת הכנסה לפנסיה הקטנה . עכשיו בבואו למכור את הנכס מציע מר כחלון לגבות 20 או 25 אחוז מס לרוכש המשקיע,האם זה צדק חברתי. והצעיר מציע להטיל מס של 50% על 4000 שח דמי שכירות...עד היכן אפשר לנצל את האזרח. הבעיה היא שכל הקבלנים וקבלני משנה וכן הספקים והמדינה מרוויחה מעל לנדרש בתחום הנדלן.דירה יכלה להמכר ב 70 אחוז פחות ריאלית עם רווח סביר לכולם.

צעירים שרוכשים אמנם נכס ראשון, אבל למטרת השכרה ולא למגורים, לא תופסק בעקבות העלאת מס הרכישה. בתור צעיר אני יכול להעיד ש 5 מתוך 7 חברים שלי שרכשו דירות, עשו זאת במטרה להשכיר אותן. אפילו זוג אחד חלש כלכלית הלך ורכש דירה להשכרה, בהחלטה של רגע. אמנם זו דירה זולה בפריפריה אבל זה מה שהוא יכל להרשות לעצמו, העיקר לרוץ לקנות נכס כמה שיותר מהר. מדובר בתופעה נרחבת ביותר, הצעירים בלחץ שהמחירים רק יעלו ולכן מנסים להשיג נכס כמה שיותר מהר, מה שמגדיל את הביקושים בשוק ולוחץ את המחירים למעלה, מה שגורם לעוד צעירים לראות שחייבים להזדרז וחוזר חלילה. בנוסף לכך, חלק מהצעירים הם בעצם "משקיעים בתחפושת" כלומר ההורים שלהם קונים דירה להשקעה פשוט עושים זאת על שם הילד, שפטור ממיסוי. למרות שמדובר בבני הדור שלי, אני חושב שטוב יהיה להטיל מס על השכרה, ובכך רבים מחבריי ירדו מהרעיון של רכישת דירה להשקעה, ואילו אנשים כמוני שרוצים לקנות דירה במטרה לגור בה (כלומר להשתמש בה בתור בית שמקנה יציבות, ולא בתור נכס מניב) לא יפגעו כלל מהמס. חוץ מזה, על מי שיש לו כמה דירות להשקעה, כדאי להטיל מס רכוש או מס של 50% על השכרה. מסים כאלה כבדים יגרמו לאנשים כאלה למכור מיד דירות, כך שישארו עם דירה אחת להשקעה ולא יותר. המכירות האלו ישנו את האיזון בשוק היד השניה, כך שבמקום עודף קונים יהיו עודף מוכרים. זה יעזור להוריד את המחירים.

חניון תת קרקעי מערכות כיבוי אש מעלית

והטילים מעזה כפי שגילינו בשנה שעברה מגיעים לתל אביב בכיף. חוץ מזה שרעידות אדמה יש גם במישור החוף. תבדקו מה קרה ביפו ב1927 ולפני זה ב1937.

זה כמו פחחות לרכב- המון שפכטלים

כל התמ"א הזו היא סיכון אחד גדול של רוכש החוסך כ 20 אחוז ממחיר דירה חדשה באותה עיר בבניין חדש מהיסודות. בתמא יש סיכון לבניין על כל החיוט החשמלי הישן בדירות הקיימות וכן מנזילות בצנרת הישנה מלבד צינור ראשי שמוחלף במקרה הטוב בין הקומות ,אבל הצינור הראשי שעובר מתחת לגינה לחניה וכו עד הבניין לא מוחלף בדרך כלל וזו רק צרה של מיים מזוהמים בצינור מתכת ישן כולו חלוד שגם הוא בסכנת פיצוץ כל רגע. מערכות כיבוי אש אינן כלל מותקנות וכן המעלית לא פעם רק משופצת במקרה הטוב מה שכן הצד האסתטי נותן רק הרגשה של חדש למראית עיין..

4 חדרים מעלית וחניה

שאז באמת מקימים בתים חדשים עם תו תקן לעמידות נגד רעידות אדמה, וגם מתחשבים בצרכים סביבתתים. מספיק עם הקומבינה הישראלית המסריחה שבאף מדינה מערבית אף אחד לא יעלה אותה על דעתו מידיעה שמישהו יצטרך לעמוד לדין כשיהיה אסון.

הסיבות לפתרון ..כמובן ברורות לכולם מחסור חמור בקרקעות לבניה ..הרצון של האנשים להמשיך לגור באותם מקומות ולשפר דיור . פטור ממיסים מה שאמור להיות כדאי כלכלית לכולם .. החסרונות הברורים ..בתים שההרחבות נראות כמו קסבה ..בגלל העלות הגבוהה בסוג של בניה שמתחברת לקיים זה כלכלי רק באיזורים יקרים ...העדר פתרון לעומס על התשתיות הקיימות .. במקומות רבים אין שום פתרון חניה לדירות שנוספו אין שום שדרוג של המערכות הציבוריות ..כגון גינות משחקים בתי ספר וכו אתה מעמיס עוד תושבים על אותה מערכת ... לכן רק פינוי בינוי יהווה פיתרון אמיתי ..והתיחסות של הרשויות לשרותים הציבוריים במקרים של פינוי בינוי אפשר להתנות לשלב שרותים ציבוריים בבניה כגון שטח משחקים בקומפלקס המבנה ..הקצאה לצרכי קופות חולים בתי כנסת ספריות וכו

מכון טאוב הסביר למה אי אפשר לגלגל את עלות המיסוי על השוכרים: •בשנים האחרונות לא היו מספיק דירות לכל מי שרצה לקנות, כלומר היו יותר קונים ממוכרים ונוצרה מגמה של עליית מחירים. •הרבה משקיעים רכשו דירות והיצע הדירות להשכרה גדל בצורה מאוד משמעותית. •עם זאת שכר הדירה רק הלך והתייקר בשנים האלו. •הסיבה היא שכל משקיע שרכש דירה בעצם דחק הצידה צעיר, שפחות מבוסס כלכלית, שגם רצה לרכוש את אותה דירה על מנת לגור בתוכה. •כל צעיר שלא הצליח לרכוש דירה בבעלותו, נאלץ לשכור דירה. לכן בשנים האחרונות הצורך בדירות להשכרה עלה מאוד כי המון אנשים לא הצליחו לרכוש דירה למרות שרצו. •העלאת היצע הדירות להשכרה במקביל להעלאת הביקוש אליהן לא עזרה כלל ושכר הדירה המשיך לעלות. •לעומת זאת דווקא מכירת דירות היישר לצעיר שיגור בה מקטינה את הביקוש לדירות מושכרות ומגדילה את היצע הדירות המושכרות. הצעיר הזה כבר לא יחפש יותר דירה להשכרה מה שמקטין את הביקוש. הצעיר הזה מפנה את הדירה שהוא גר בה בשכירות היום, עבור אחרים, מה שמגדיל את ההיצע הפנוי להשכרה. •גובה שכר הדירה הנוכחי הוא נקודת איזון בין ביקוש להיצע בשוק ההשכרה. •ביטול המס שכבר קיים היום (10% מס, שמוטל רק על דירות שמושכרות במחיר גבוה מ 5,070 שקלים) לא יגרום לבעלי הבתים להוריד את שכר הדירה. גם אם היו מורידים, במחיר הנמוך יותר היו יותר אנשים שמסוגלים לשלם ושרוצים לשכור את הדירה, והיה נוצר עודף של ביקוש. עודף הביקוש היה מעלה את המחיר בחזרה לנקודה בה הוא נמצא היום. •באופן דומה הטלת מס חדש עשויה לגרום למשכירים לבקש שכר דירה גבוה יותר. ברגע שיעשו זאת הביקוש שיש היום לשכור דירות יקטן, כי השוכרים החלשים ביותר כלכלית כבר לא יוכלו לעמוד בכך ויחזרו לבית ההורים או יצטמצמו חזרה למגורים עם שותפים. זה יגרום לתת-ביקוש או לעודף-היצע של דירות להשכרה (מפני שלא ניתן למחוק דירות קיימות). יווצרו דירות ריקות ללא שוכרים ובעלי הבתים יורידו בחזרה את שכר הדירה אל המחיר הקודם. •הפגיעה בהכנסה הפסיבית של המשכירים מהשכרת הדירה, תגרום לחלק מהם למכור אותה. אם ימכרו למשקיע אחר, אין שינוי בשוק. אם ימכרו לצעירים שעד אותו יום שכרו דירה, הרי שאותו צעיר כבר לא יזדקק לדירה להשכרה ולכן אין בעיה עם זה שתהיה דירה להשכרה אחת פחות בשוק. •בטווח הארוך יותר המס יגרום לכך שהקבלנים ירגישו בירידה ברצון של המשקיעים לרכוש דירות. הם יגיבו בהקטנת התחלות הבניה (ראינו זאת ב 2014 כשחלק מהרוכשים המתין למע"מ אפס). לכן חייבים לדאוג להמשך שיווקי קרקע נרחבים, גם אם הקבלנים מציעים עליהם סכומים קטנים יותר מאשר היום, וחובה למסור קרקע רק לאחר שנקבע בחוזה מועד אחרון לתחילת עבודות הבניה ולסיומן

כלומר המוכרים דורשים יותר כסף ממה שהדירה שווה כרגע, כי להערכתם סיכוי סביר שיום אחד הבניין יעבור תמ"א וכל דייר יקבל עוד חדר, עוד מרפסת וכו', דבר ששווה מאות אלפי שקלים. לכן הם דורשים לקבל כבר היום חלק מאותם מאות אלפי שקלים, ולא מוכנים לותר (כי הם מרגישים שהם פראיירים אם יוותרו)

נשמע קצת כמו כתבה מטעם אלו שלא מעוניינים לראות את התכנית זזה או מטעם כאלו שמנסים לרכב עליה. אני לא מתייחס לאלו שמרואיינים בכתבה שמביעים את עמדתם בנושא. תמ"א 38 היא תכנית שהמדינה הוציאה כדי לפטור את עצמה מאחריות ל90 אלף בניינים שבהם גרים למעלה ממיליון ישראלים, בניינים שנבנו בלי שום סטנדרטים של בניה לפני 50-60 שנים ולעתים יותר. לא רק שאין בבניינים האלו, ברוב גדול של המקרים, חניות, מעלית, מקלט וכן הלאה, בחלק מאוד גדול מהמקרים מהנדסים לא יכולים לקבוע מה החומרים מהם נבנה הבניין. הבניינים האלו, מעבר לעובדה שברבים מהם יש סדקים עובדים והם מתפוררים ואמורים להיות מוגדרים כבניינים בסכנה בפני עצמם, גם אינם מוכנים לרעידות אדמה ולתרחיש של מלחמה. המדינה לא מעוניינת בקידום התכנית מסיבות שונות ומשונות, כולן רעות. זה מתחיל מזה שהמדינה ממש לא מעוניינת להוריד את מחירי הדיור, היא רואה בזה אסון כלכלי (למרות שתרחיש של התמוטטות אלפי בניינים ברעידת אדמה הוא גרוע בהרבה מכל הבחינות, אבל לך תסביר את זה לאנשים שרבים מהם לא מזיזים אצבע בלי אינטרס אישי ושחשיבה קדימה לטובת הכלל היא לא הצד החזק שלהם) , עובר בזה שהיא לא מקבלת מיסים על דירות שנמכרות בפרוייקט כזה וכלה באינטרסים של בעלי הון בתחום הבניה. תמ"א 38 חיזוק ושיפוץ (הוספת קומות על מבנה קיים) היא פתרון בעייתי לרוב הבניינים. לא תמיד זה מתאים מבחינה הנדסית, כשזה מתאים מדובר בזכויות קטנות מדי וקיימת אי כדאיות ברוב המקרים וגם כשהכדאיות נבדקה והכל בסדר, התכנית תהיה תקועה שנים, לא פעם בזכות איזה רשות עירונית שהמניעים שלה הם האחרונים שיכולים להיות קשורים לחוק. תמ"א 38 פינוי ובינוי, היא הפתרון היותר יקר לקבלן אבל אם נותנים לו זכויות מספיקות היא התכנית העדיפה מכל הבחינות, גם לדיירים וגם לקבלן. אלא שהמדינה הציבה רף של 66% על חיזוק והוספת קומות ו90% הסכמת דיירים על פינוי ובינוי. בשני המקרים מדובר ברפים לא הגיוניים, בטח אם מתחשבים שמדובר בבניינים בסיכון. הרף ההגיוני הוא 50% ואם נקבע שהבניין מסוכן גם 33%. ואת עניין הזכויות, תכנון תשתיות וכל הבירוקרטיה שמסביב יש להעביר לגוף מרכזי, מפוקח, שקוף, מקצועי לחלוטין, עם סמכות לאכוף התנגדויות שכנים במקום צורך בפניה למפקח על המבנים המשותפים ועם אותה סמכות כמו שלו לצורך העניין (כך שניתן לערער על החלטתם רק לערכאה אחת בלבד ובתשלום קנס כבד במידה והערעור נמצא לא מוצדק לפי קריטריונים קבועים מראש), ועם יכולת לעבוד מעל לרשויות העירוניות שיוקם לצורך העניין הזה בלבד, וכך פרויקטים לא יתקעו. כל זה היה נעשה אם המדינה באמת הייתה רוצה לקדם את הנושא.

תנו פרמיה לבניין חדש שעמיד ברעידות אדמה. אל תקנו דירה בבנין ישן ופגיע; גם אם הוא במיקום מתאים לכם.

אין ברירה למי שרוצה לעשות משהו