משקף את מה שקורה בישראל

משלמים להם בערך חמישית מהשכר הנוכחי שלי. ועכשיו רגע של עברית -- "פקידי משרד השיכון שעושים את מצוות כחלון. " - זאת אומרת - "הפקידים אשר עושים את אשר כחלון מצווה (פוקד) עליהם לעשות". חשוב לחדד ולציין שלמרות שהשורש צ-ו-ה נמצא במשפט הזה, אין הכוונה לכל מיני מצוות שהשר כחלון ביצע, כגון הקרבת קורבן מוסף בראש השנה או פדיית פטר חמור בשה. ועוד משהו, בתגובות הבאות שלך - יותר התייחסות לעובדות ולנתונים ופחות התקפות ad hominem אשר גובלות בלשון הרע.

אנשים ממונפים עד צוואר או עומדים רגע לפני מינוף לרכישת דירה. הרבה משקיעים בעלי הדירות (שצריכים להיות) עם אצבע על הדופק. חברות נדל"ן שרכשו קרקעות בהון עצום ושילומו דמי פיתוח מופרכים ומחויבות למכור את הדירות במחיר מטורף שגם יספק את בעלי המניות והמנהלים שהתרגלו לנתונים מצוינים. כולם בסוג של פוזיציה. תוסיף לזה את העניין הפוליטי ותבין שאין שום אפשרות לסמוך על הנתונים שמנפקים כל הגורמים האלו - בין אם איגוד השמאים התלוי באנשי הנדל"ן או פקידי משרד השיכון שעושים את מצוות כחלון. פחחחחחחחחחחחחחחח כמה משלם לך כחלון על תגובה ? תגלה לנו .. מצוות כחלון ??? איזה מצוות כחלון עשה עד כה בדיוק ???? הסבר ופרט ... אז כוווווולם טיפשים ורק כחלון שלך גאון אה ??. חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח

אנשים ממונפים עד צוואר או עומדים רגע לפני מינוף לרכישת דירה. הרבה משקיעים בעלי הדירות (שצריכים להיות) עם אצבע על הדופק. חברות נדל"ן שרכשו קרקעות בהון עצום ושילומו דמי פיתוח מופרכים ומחויבות למכור את הדירות במחיר מטורף שגם יספק את בעלי המניות והמנהלים שהתרגלו לנתונים מצוינים. כולם בסוג של פוזיציה. תוסיף לזה את העניין הפוליטי ותבין שאין שום אפשרות לסמוך על הנתונים שמנפקים כל הגורמים האלו - בין אם איגוד השמאים התלוי באנשי הנדל"ן או פקידי משרד השיכון שעושים את מצוות כחלון. "כן - נדל"ן /דירה זה מוצר בשוק חופשי - כאן לא דיקטטורה ! אף ממשלה לא תוןכל למנוע ממשיקיעים ומאזרחים היכן להשקיע כספם לעת זקנתם !! אף ממשלה לא יכולה לחייב בעל נכס למכור קנינו !!" אתה חוזר על הפסקה הזאת בעשרות תגובות. אבל, זה פשוט לא נכון - יש מספר ממשלות שאוסרות על משקיעי חוץ לרכוש דירות מגורים בשטחן. יש ממשלות רבות שמגבילות משקיעי נדל"ן על ידי מנגנוני מיסוי שונים. בישראל שוק הנדל"ן הוא לא חופשי אלא שוק מווסת. "האוצר יודע ומצהיר שיש בישראל מחסור של 100.000 דירות לאספקה מדי שנה כאן !!" אתה באמת קונה את זה? עקומות המכירה שוברות שיאים, יש כמות אדירה של התחלות בניה ועדיין מפחידים אותנו שיש מחסור עצום והוא רק הולך וגדל. זה נשמע לי כמו הפחדות "ישראל מתייבשת" שהמשיכו גם אחרי שנפתרו בעיות משק המים והיו ספין להצדקת הקפצת מחירי המים. מחירי הדירות בישראל כבר מזמן לא קשורים להיצע/ביקוש פשוטים. דירות במיליון ש"ח בירוחם הם דוגמא מובהקת לכך. ד"א - אני לא מתיימר לחזות את העתיד, יכול להיות שבעוד מס' שנים ימכרו בירוחם דירות גג בחמש מיליון. אני רק אומר שלפי דעתי מדובר בספקולציה ולא באילוצים של "ביקוש קשיח" של מוצר בסיסי שהיצעו מוגבל. "העיר ירושלים איננה דומה בסטטוס שלה לאף עיר אחרת בעולם אזי אתה פשוט מקשקשק בדמגוגיה בשקל ... ועדיין כל מי שרכש דירה בגבולות מוסכמות של העיר ירושלים הינו בעל נכס בעל הערך היקר ביותר בישראל !!" מי הדמגוג? אני רק מצטט נתונים מגורמים שונים לאורך השנה האחרונה - אין מחלוקת בין איגוד השמאים ומשרד השיכון שירושלים בנסיגה. המשקיע *הממוצע* שרכש דירה בעיר החל מסוף 2013 אכל אותה בלמעלה מ-100K. כאדם שמתיימר להבין בשוק ההון והנדל"ן אתה אמור להבין שמה שחשוב למשקיע זה לא הערך הסטטי של הנכס, אלא התשואה נטו, במקרה של רוב השכונות בירושלים - התשואה היא שלילית. שימוש מופרז בסימני קריאה לא משנה את המציאות הזאת.

אפשרי יד2....ובלי חניה...))

רק הבטחות ללא שינוי אמיתי...אני מהנדס מכונות וסטודנט לתואר שני במנהל עסקים עם אשה סטודנטית לניהול ושתי בנות מקסימות...וקשה לנו לגמור את החודש...בלי טיסות ...בלי חופשות ובלי מסעדות פשוט עבודה ילדים למודים...לא חושבים בכלל על האפשרות לרכוש בית בחמש שנים הקרובות...והמדינה והמשקיעים חוגגים על הגב שלנו...כבר לא מאמין לאף אחד...מדינה של אינטרסים ובעלי הון שילטון, זורעים לנו חול בעניים שלא נראה את המציאות...תודה לך ארץ נהדרת!

ברמת גן המחירים רק עולים כי עדיין לא מיצאו את העליית מחירים. ובצדק אין על רמת גן

הרי מה שקרה זה שתמהיל הדירות שנמכרו בזכרון השתנה. בנו כמה פרוייקטים גדולים של שיכונים ומכרו בהם הרבה דירות שיכון. ברור שדירת שיכון עולה פחות מוילה/דו משפחתי באחת השכונות הטובות בעיר. בקיצור, יש כאן משחקים עם סטטיסטיקה ולא ירידת מחיר אמיתית! ירידת מחירים אמיתי זה כשדירות דומות נמכרות במחירים נמוכים יותר.

בכל עיר בעולם שבה עתודות הקרקע ניגמרות לבניה - מחיר הדיור בה מתייקרים אט אט אבל בטוח ! העיר ירושלים איננה דומה בסטטוס שלה לאף עיר אחרת בעולם אזי אתה פשוט מקשקשק בדמגוגיה בשקל ... ועדיין כל מי שרכש דירה בגבולות מוסכמות של העיר ירושלים הינו בעל נכס בעל הערך היקר ביותר בישראל !! מדינה שמחזיקה ב-93% מקרקעות המדינה/הציבור כאן שמספרת בקרקעות ומתמחרת קרקעות לבניה במחיר יקרררר - אזי מחירי הדירות יקרים כאן בכלל הארץ !! כחלון מתקיים כאן בזכות פופוליזים על יד הגדלת מיסוי על נדל"ן כדי להוזיל לנו בירה בשקל ... האוצר מודה ומצהיר שיש כאן בעיית מחסור בדירות הגורם להתייקוריות מחירי הדירות על בסיס ביקוש גבוהה אל מול היצע נמוך בייחס להגדלת האוכלוסיה דמוגרפית !! האוצר יודע ומצהיר שיש בישראל מחסור של 100.000 דירות לאספקה מדי שנה כאן !! אבל.....האוצר לא יעיז להציג כישלון כחלון הבוס...האוצר ומשרד השיכון מעדיפים להציג תחשיבים יצירתיים בכדי לאחוז את עיני הציבור ולשפר את תדמיתו הבזויה של כחלון. וכן - נדל"ן /דירה זה מוצר בשוק חופשי - כאן לא דיקטטורה ! אף ממשלה לא תוןכל למנוע ממשיקיעים ומאזרחים היכן להשקיע כספם לעת זקנתם !! אף ממשלה לא יכולה לחייב בעל נכס למכור קנינו !! ואגב..ללא דירות של משקיעים היכן יגורו אותם זוגות צעירים ? בחצר הוילה של כחלון ? אין לכחלון כל מענה לעניין דיור ציבורי להשכרה במחיר מפוקח !! מדוע כחלון לא יוצא נגד הפראיירים שעדיין משקיעים בבורסה למשל ??? כי זה לא אסטרטגיה נוחה כדי לתת מענה לפתרון הדיור אה?? בקיצור חצי שנה כחלון בממשלה - פקה פקה פקה בלונים מלאי הצהרות והבטחות ! כחלון עד להיום לא מסק מפתח לדירה 1 במחיר מוזל בישראל ! כחלון מתחילת כהונתו בממשלה הצליח לתדלק כמות משכנתאות ומחירי דירות ב- 2% כל רבעון ! גם בטבלה שמשרד השיכון מציג ניתן בברור להבין שמחירי הדירות התייקרו כאן ב-1% בייחס לרבעון זהה ב2014 .

ולכן חייבים להתייחס לנתונים מאוד בזהירות. מגיבה מס' 2 -- המאמר שאת מפנה אליו, לא רק שנכתב על ידי אדם בעל אינטרס מובהק, אלא גם מניח הנחות לא מבוססות -- * שוק הנדל"ן עשוי ליפול גם במדינות עם עתודות קרקע לבניה אפסיות (יפאן, אירלנד ועוד דוגמאות רבות). * כנראה שלא יהיו בישראל 15 מיליון תושבים ב-2050, עקומות גידול האוכלוסין הולכות ומתמתנות. בנוסף - סגנון הבניה בישראל השתנה באופן קיצוני בעשור האחרון. בעוד שעד לסוף המאה ה-20 מגדלי מגורים מעל 10 קומות היו אזוטריה ונבנו רק במוקדים מסוימים וכמגדלי יוקרה, היום כמעט כל הבניה למגורים, מבאר שבע ועד לקריות, היא במגדלי ענק, נתון זה מקזז (ולפי דעתי מקזז ביתר) את עניין גידול האוכלוסין. * שמדובר בשוק ספקולטיבי, כאשר שוק הדיור בישראל הפך לכזה לפני מס' שנים (ראה זינוקי מחירים בירוחם כדוגמא מובהקת), לפעמים הדבר הנכון הוא להמתין עם ההשקעה, לא מתוך "שיתוק" אלא באופן שקול. לא שאני אומר שזהו בהכרח הדבר הנכון לעשות כעת, אבל גם כותב המאמר לא ניחן ביכולת חיזוי עתיד. יכול להיות שבעוד חמש שנים מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בבאר שבע יחצה את ה-2 מיליון, יכול להיות שדירה דומה באם המושבות תחצה את ה-3 מיליון. יכול להיות. אבל לא ניתן להבטיח דבר כזה בוודאות. לדוגמא - ירושלים, שנחשבה במשך שנים לאבן החכמים של משקיעי הנדל"ן, דוגמא לעיר בלי עתודות קרקע, "שכל יהודי העולם רוצים לגור בה", מדשדשת כבר יותר משנה ולפי הערכות שונות אף מאבדת גובה. עוד הבטחה גדולה למשקיעים, ראש העין, גם היא מאבדת גובה.

העיקר שכחלון יוצא להאשים את המדינה בהבערת מחירי הדירות כאילו כחלון נמצא בממשלת זימבבואה ולא בממשלת ישראל עם 10 מנדטים. שאפו לכלכליסט שחושף לציבור מידע עניני לתפארת חופש הדמוקרטיה אל מול המונרכיה התחמנית שעליה ממונה כחלון .....))

מחירה הממוצע של דירה בישראל ברבעון הנוכחי הוא 1.36 מיליון שקל. בהחלט לא מדובר בסכום שאדם מן השורה יכול לשלוף מחשבון הבנק שלו. נתוני משרד הבינוי והשיכון חושפים היכן ניתן לקנות דירה בעד מיליון שקל: בית שאן, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, עפולה, קריית מלאכי ושדרות. הערים האלו רחוקות מאזורי התעסוקה, ופתרונות תחבורתיים שהיו יכולים לקצר את הדרך רחוקים מלהשביע רצון. רוב הדירות באזורי הביקוש יקרות למשק הבית הממוצע. ולכן רוב הישראלים ימשיכו לוותר על נתח גדול ממשכורתם לטובת החזרי משכנתא בריבית גבוהה בכדי להיות בעלי קורת גג- מוצר בסיסי לאדם !!

הסכמי גג לבניית דירות בפריפריה ששנים לא השקיעו בה ביצירת מקומות עבודה תקלוט זוגות צעירים שיהפכו להיות בעוד עשור הנוף האנושי של שכונות מצוקה בערי הפריפריה כפי שנעשה כאן בימי 1970 . במקום להוביל את צעירי ישראל נטולי יכולת לרכוש דירה להיות בחברה הומוגנית שווה ושיונית כחלון ממוקד ועסוק בפופוליזים. את המחיר לפופוליזים של כחלון יישלם כאן דור שלם נוסף.

מחיר למשתכן היא שיטה של שיווק קרקעות שנמצאת בשימוש בארץ כבר יותר משני עשורים. בבסיסה סבסוד חלקי של המדינה לקרקעות, האמור להתגלגל להנחות משמעותיות לרוכשי הדירות. העיקרון פשוט: המדינה מעניקה ליזמים הנחה על הקרקעות שהם רוכשים ממנה, ובתמורה היזמים מתחייבים למכור אחוז מסוים מהדירות במחיר מופחת. בעבר ניתן היה למצוא פרויקטים שבהם ניתנה הנחה של עשרות אחוזים ממחיר הדירה במסגרת מחיר למשתכן. הסיבה לכך היא שתנאי המכרז של אותם פרויקטים חייבו את היזם הזוכה למכור רק חלק מהדירות במחיר מפוקח, ואילו מרביתן נמכרו במחירי השוק. כך למשל, במצב שבו מתוך פרויקט של 100 דירות המדינה חייבה את היזם להנחה ב־10–20 דירות בלבד, היזם יכול היה לגלגל את כל ההנחה בקרקע על אותן דירות בודדות. כעת, במתכונת המורחבת של התוכנית, ישווקו מרבית הדירות בפרויקט במחיר מפוקח, ועל כן ההנחה תהיה קטנה יותר ותתחלק בין כל הדירות שגם במקרה של הנחה כזו על מחצית מהדירות בלבד, שיעור ההנחה אינו צפוי לעלות על 10% ממחיר השוק היום. הנחה כזו סך הכל מחזירה אותנו לרמת המחירים של תחילת 2014, כלומר אינה נותנת מענה למרבית המשפחות /זוגות צעירים שיצאו ממעגל רוכשי הדירות עקב עליות המחירים של השנים האחרונות. מסקנה : גם עם הנחה בשיעור מקסימלי, ברגע שהיא תגולגל לכל הדירות השפעתה על מחיר הדירה במודל "מחיר למשתכן" תהיה זעומה ברוב חלקי הארץ. אם המדינה תחליט לספק עליה הנחה בשיעור של 60%, מדובר יהיה בכ־500 אלף שקל שיירדו ממחיר הדירה. מכיוון שהמחיר הממוצע לדירה באותו מקום הוא 2.1 מיליון שקל, מדובר בהנחה משמעותית של 23% ממחירה !!!!!!!!!!!! עם זאת, כמות הקרקעות של המדינה במרכז הארץ כאמור נמוכה, ובכל מקרה סביר להניח שהיא לא תציע עליהן את שיעור ההנחה המקסימלי במחיר למשתכן .

רבים יזדהו עם הכתוב במאמר "דירות ונמרים" תקראו בגוגל