בעקבות הנדל"ן הישראלי במזרח אירופה: 12 מיליארד שקל קבורים ברומניה
החל מכרישי הנדל"ן הגדולים ועד לדגי הרקק הקטנים - כולם הסתערו על רומניה ורכשו מכל הבא ליד: קניונים, דירות ואפילו קרקעות חקלאיות באזורים נידחים. היום כמעט כולם מלקקים את הפצעים. כתבה ראשונה בסדרה
התמוטטות הגוש המזרחי יצרה הזדמנויות עצומות להשקעות, וכמו תמיד הישראלים לא בזבזו זמן: שרי אריסון, לב לבייב, יוסף גרינפלד, מוטי זיסר, נחשון קיויתי, בועז מישעולי, שעיה בוימלגרין ועוד רבים אחרים פתחו במירוץ לכיבוש שוקי הנדל"ן המתעוררים במדינות הקומוניסטיות לשעבר. נדמה שאין כמעט טייקון ישראלי שלא ניסה בעשור האחרון להשיג דריסת רגל במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט. עיון בפרסומים מהשנים האחרונות מגלה שפע של דיווחים אופטימיים מטעם יזמים כחול־לבן שהיו בטוחים שמצאו את המטמון הרומני.
למשל: "רומניה הנה מדינה בעלת פוטנציאל השקעות גבוה ביותר". כך הסבירה בסר אירופה בדו"ח הדירקטוריון משנת 2007 את ההשקעות הגדולות שלה במדינה, שכללו הקמת 1,500 יחידות דיור. "האטרקטיביות שלה נובעת במידה רבה ממיקומה הגיאוגרפי כשער בין מזרח ומערב אירופה, בשל הגישה הישירה שלה לים השחור, ומהיותה בעלת כוח עבודה טוב וזול באופן יחסי", נימקה החברה. שיכון ובינוי החמיאה לממשלת רומניה בהסבירה כי "המדינה נהנתה בשנים האחרונות מצמיחה גבוהה בזכות ניהול מדיניות מאקרו־כלכלית שקולה". אולי זו היתה הסיבה מדוע פיתחה החברה של שרי אריסון פרויקטים של תשתיות בהיקף של 1.5 מיליארד שקל במדינה. לידמס הסבירה כי "השיפור בשוק המשכנתאות המקומי יצר עלייה בביקוש בתחום הנדל"ן למגורים", וכך נימקה את כניסתה ללא פחות מתשעה פרויקטים של מגורים ברומניה, כשהיא נסמכת על "השיפור משמעותי באינדיקטורים הכלכליים שהודות להם מושכת רומניה השקעות זרות בהיקפים גדולים". תור הזהב של החברות הישראליות הסתיים כמובן עם פריצתו של המשבר הפיננסי העולמי, ובמיוחד לאחר קריסת בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס ב־15 בספטמבר. המאניה שאפיינה את התנהגות היזמים הפכה לדיפרסיה, ודו"חות הרבעון השלישי של 2008 כבר החלו לחשוף את הקשיים.הזרים – יוצאים
אותן חברות שרק לפני שנה הכתירו את רומניה כהבטחה הגדולה, נשמעו לפתע הרבה פחות נחרצות באשר לפוטנציאל הגלום בה. בסר אירופה, למשל, הקפיאה את אחד הפרויקטים שלה עד להתאוששות השווקים; אטלס נכסים דיווחה על קשיים בקבלת מימון ועל ירידה בביקושים; אאורה של יוסף צליח ובועז מישעולי הודתה כי "לא מן הנמנע שהמצב הכלכלי הנוכחי יגרום לעלויות מימון גבוהות יותר, כאשר התנאים לקבלת מימון יהיו קשים יותר, הזמן יהיה ארוך יותר, והיזם עלול להידרש להון עצמי גבוה יותר". סקטור הנדל"ן ברומניה מתקרר בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, שגורר הקשחה בתנאי ההלוואות, וגם המשקיעים הזרים החלו להדיר את רגליהם מהמדינה. דו"ח של סוכנות הנדל"ן העולמית Jones Lang LaSalle חושף כי מינואר ועד אוגוסט 2008 הסתכמו ההשקעות הזרות ב־902 מיליון יורו בלבד, צניחה של 43% לעומת התקופה המקבילה, והמגמה עתידה להימשך גם בשנה הבאה. העיתונות המקומית מדווחת אף היא על עצירת פרויקטים, נסיגה של משקיעים פיננסיים, קשיים בהשגת מימון, נטישה של שוכרים, פשיטות רגל ועוד. כך, למשל, העיתון הרומני "Ziarul Financiar Newspaper" כתב כי סקטור הנדל"ן ברומניה עלול להתקרר בשל הקשחה בתנאי ההלוואות כתוצאה מהמשבר העולמי. בעיתונות הבינלאומית התחזיות קודרות עוד יותר. "אזרחי רומניה, שסבלו שנים מגרסה מעוותת של סוציאליזם שכפה עליהם ניקולאי צ'אושסקו (הרודן ששלט במדינה עד שהוצא להורג בדצמבר 1989 - נ"ס), עלולים לסבול כעת מגרסה מעוותת לא פחות של השוק החופשי. שוק הנדל"ן הרומני זינק מאוד גבוה, אבל המדינה נשארה ברובה ענייה. עלות רכישת דירה הפכה לגבוהה מאוד עבור הרבה מאוד משקי בית. עלות רכישת מ"ר בבוקרשט תפחה לממדי ענק, והפכה את רומניה ליקרה יותר מגרמניה או אוסטריה" - כך דיווח הבי.בי.סי הבריטי בראשית נובמבר.גם סוכנויות דירוג האשראי לא נותרו אדישות למצבה של רומניה, וסוכנות פיץ' הורידה את הדירוג של המדינה מ־A ל־BBB, צעד שגרר אחריו הורדות דירוג בתחומי אשראי נוספים.
יותר מ־30 חברות ציבוריות הרשומות בישראל פועלות בשוק הרומני ואיתן עוד עשרות חברות פרטיות. חלקן הונפקו על בסיס ההנחה שרומניה היא השקעה מבטיחה, חלקן גייסו חוב פר פרויקט, אך לא כולן יעמדו בהתחייבויות ולא כולן ישרדו את המשבר. עם זאת, קיימים הבדלים לא מעטים בין מצביהן של החברות השונות.
רוב הפעילות הישראלית מתמקדת בשתי הערים הגדולות, בוקרשט וברשוב, אבל ישראלים רבים פנו לערי לוויין רומניות ואף השקיעו בקרקעות חקלאיות, שאיבדו - כפי שנראה בהמשך - את התוחלת שלהן. סך כל ההשקעה של חברות ישראליות בקרקעות ברומניה נאמד על פי בדיקת "כלכליסט" בכ־11.8 מיליארד שקל, כאשר מיליוני שקלים נוספים של השקעות מתוכננות הוכנסו בינתיים להקפאה.
הניסיון להתחקות אחר המניע להשקעות העתק ברומניה מחזיר אותנו אל הסקרנות הישראלית, אל האופי היזמי ואל הרצון להצליח, ובגדול, מעבר לים. הישראלים פנו לכבוש מחוזות בלתי מוכרים, אך יש להבדיל בין הוותיקים והמבוססים, שכבר רשמו כמה מימושי עתק, לבין חברות שנכנסו לרומניה רק בשנה־שנתיים האחרונות, השקיעו סכומים אדירים ונלכדו במיתון שאינו מאפשר מימושים.סכנה ושמה בוקרשט
הבירה הרומנית בוקרשט היא האבן השואבת לרוב ההשקעות הישראליות, בפרט בתחום המגורים. לפי בדיקת "כלכליסט", ההשקעות הישראליות ברכישת קרקעות בעיר חצו את רף 2 מיליארד השקלים. שנת 2007 היתה שנת השיא בפרויקטים של נדל"ן למגורים בבוקרשט. במהלך אותה שנה החלו להיבנות 60 פרויקטים שונים למגורים - שהיו 65% מכלל הפרויקטים למגורים ברומניה - כאשר תאריכי היעד לסיומם הגיעו עד לשנת 2015. במהלך 2007 חלה גם עלייה תלולה של 20%–50% במחיריהן של רוב הדירות למגורים בבוקרשט ובפרבריה, עד ל־3,000 דולר למ"ר. מדובר במחיר מערבי לכל דבר, הנובע מעלייה מהותית במחיר הקרקע לפיתוח, מעלויות בנייה ומעלייה במשכורות. כאן גם טמון המכשול, מכיוון שרמות המחירים הגבוהות של הקרקע ושל הבנייה משקפות היום פחות הזדמנויות למשקיעים, במיוחד על רקע עצירת המימון הבנקאי כנגזרת של המשבר העולמי ועל רקע הקושי של רבים מהאזרחים לממן דיור בימים אלה. מבין היזמים הבולטים בשוק המגורים בבוקרשט אפשר למנות את אדמה הולדינגס, ש־30 מתוך 51 הפרויקטים שלה מרוכזים ברומניה - כולם בתחום המגורים, רובם בבוקרשט. החברה השקיעה כ־80 מיליון יורו ברכישת קרקעות, ובדו"חותיה האחרונים דנה בהשפעת המשבר על פעילותה. החברה העריכה שבזמן הקרוב יירדו המחירים משתי סיבות: האחת היא המצב הפיננסי, שהוביל לשיעורי ריבית גבוהים יותר ולתנאי הלוואה נוקשים יותר; השנייה היא ציפיותיהם של הקונים הפוטנציאליים לצניחת מחירים. לחברת הנדל"ן לידמס תשעה פרויקטים ברומניה, מהם שמונה בבוקרשט ובסביבתה המיועדים למגורים, ופרויקט נוסף בעיר סיינה המיועד לנופש ולמגורים. החברה השקיעה ברומניה 17 מילון יורו לרכישת קרקעות שעליהן ייבנו כ־3,500 יחידות דיור על שטח של 350 אלף מ"ר. השקעה בהיקף דומה ביצעה גם טאגור קפיטל, שאף היא התמקדה באזור בוקרשט. עוד שמות מוכרים הפעילים בבירה הרומנית הם לב לבייב ושעיה בוימלגרין. לבייב השקיע כ־800 מיליון שקל בקרקעות למגורים, רובן בבוקרשט וסביבתה. לכל הקרקעות הללו תוכניות בנייה הנמצאות בשלבים כאלו ואחרים, אבל עדיין מדובר בפרויקטים על הנייר; לאנגל אירופה קרקעות בבירה בהשקעה של 5.3 מיליון שקל. גם לאאורה של צליח ומישעולי יש כמה פרויקטים למגורים בבוקרשט, בין השאר עם קבוצת גירון, ופלאזה סנטרס של מוטי זיסר (לאאורה יש מיזמים גם בפלוישט, זנגוב, פיאטרה נאמץ וברשוב).העוגן: נדל"ן מסחרי
חברה נוספת היא ג'י.טי.סי RE, שהיא השחקנית הוותיקה ביותר באזור, אשר השקיעה כ־600 מיליון יורו בחמישה פרוקטים למגורים. ג'י.טי.סי RE היא חברה־בת של קרדן אן.וי שבשליטת יוסף גרינפלד (21%). החברה פועלת ברומניה יותר מעשור באמצעות ג'י.טי.סי פולין וחברה־בת רומנית. בספטמבר 2007 היא ביצעה את אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בבוקרשט, בעת שמכרה את אחזקותיה בבניין המשרדים American Colony תמורת 120 מיליון יורו, תוך שהיא רושמת רווח הון של 11 מיליון יורו. לאחר מימוש של כמה פרויקטים, נותרו לחברה שני פרויקטים של בנייני משרדים בבוקרשט, שבהם השקיעה 129 מיליון יורו. למעשה, ג'י.טי.סי היא החברה הישראלית הכמעט יחידה שעוד פעילה במגזר המשרדים בעיר, המרוכז ברובו ליד נמל התעופה. אזור זה עתיד לסבול במיוחד מירידת מחירים, אך זהו גם האזור שנהנה מרוב עליות המחירים של השנים האחרונות. בתחום המרכזים המסחריים פועלת ג'י.טי.סי בעיקר עם אאורה, והשתיים בחרו שלא לפעול בבוקרשט. "שוק הנדל"ן המסחרי שונה משוק המגורים והוא נפגע פחות בגל הראשון של המשבר", מסביר מישעולי מאאורה. "גם בתוך רומניה צריך להבחין בין השקעות בלב הבירה בוקרשט, שהן פחות אטרקטיביות כיום בשל רמות המחירים הגבוהות גם בתחום השכירות, לבין השקעות באזורים מתפתחים, שם הביקושים עדיין גבוהים". גם עופר לינצ'בסקי, מנכ"ל החברה־בת אפי אירופה של אפריקה ישראל, נתלה במה שמסתמן לפי שעה כאי של יציבות יחסית ברומניה: "אנחנו עדיין לא מרגישים השפעה של המשבר על שוק הנדל"ן המסחרי, ועל רקע הנסיבות, אני מניח שנתמקד רק בו לפחות בטווח הקצר־בינוני. נתחיל בבניית פרויקטים חדשים רק לאחר שנקבל מימון ונזהה ביקושים". אפי ביצעה את ההשקעה המסחרית הגדולה ביותר בבוקרשט - 1.25 מיליארד שקל בקניון במרכז העיר, כאשר רק את הקרקע היא מימנה מהונה העצמי, בהיקף של 30–40 מיליון יורו. הסיבה לאופטימיות בתחום הנדל"ן המסחרי נעוצה במחסור היחסי בתחום הקניונים. נכון לסוף שנת 2007, ישנם בסך הכל 11 מרכולי ענק בבוקרשט, ויש מקום לפיתוחם של רבים נוספים, בעיר ובפרבריה. בבוקרשט עצמה קיימים ארבעה קניונים בלבד, לעומת 20 ויותר בבירות מקבילות במזרח אירופה, כמו בודפשט וורשה. עם זאת, בשל רמות המחירים הגבוהות בבירה עצמה, סביר ששוכרים רבים יתקשו לעמוד בדמי השכירות. לכן, ההבטחה האמיתית גלומה בפרברי בוקרשט ובפרברי ערים אחרות במדינה.יש חוב – בברשוב
יעד אטרקטיבי נוסף מבחינת ישראלים רבים היתה העיר ברשוב, המרוחקת 160 ק"מ מצפון לבוקרשט. גם העיר הזו ריכזה בשנים האחרונות השקעות אדירות בתחום הנדל"ן, מה שלדעת יזמים ישראלים מעמיד אותה לצד בוקרשט בשורת הערים שאיבדו את פוטנציאל עליות המחירים. בברשוב כ־300 אלף תושבים, והיא נחשבת לצומת מרכזי של סחר ותעשייה. חברות ישראליות רבות, כמו בסר אירופה, לדוגמה בחרו בברשוב כיעד עיקרי להשקעות, וגם הן מדווחות כיום על עצירת פרויקטים. לבסר שני פרויקטים בברשוב להקמת 1,500 דירות בהשקעה של כ־650 מיליון שקל. בפרויקט הראשון, ששמו ארקדיה, פועלת החברה לקבלת היתר בנייה לשלב הראשון שלאחריו היא תבחן את המשך צעדיה, לפי יכולתה לגייס מימון בנקאי ולאור המצב בשווקים בכלל ומצב שוק המשכנתאות בפרט. הפרויקט השני, נאטורליס, הוכנס להקפאה עד התעוררות השווקים בשל קושי בהשגת ליווי בנקאי. גם חברת ליטו נדל"ן השקיעה כ־15 מיליון שקל ברכישת קרקע בברשוב, שעליה היא קיוותה להקים פרויקט מגורים שכרגע נעצר. אלי בר, סמנכ"ל בחברה, תולה זאת במחנק האשראי: "יש לנו חלקת קרקע אחת ברומניה שנחה לה בשלום ומחכה להזדמנות. חשבנו לעשות כמה דברים, אבל כרגע החלטנו לחכות, אלא אם כן תגיע הזדמנות. הנכס שלנו נמצא במקום טוב, אבל הבנקים עצרו את כל האשראי לבנייה". שחקנים משמעותיים נוספים בברשוב הם חברת אסים שהשקיעה 20 מיליון שקל ברכישת קרקע של 148 דונם, לצד השחקניות הגדולות אאורה (שתכננה פרויקטים לבניית 2,000 דירות) ואדמה הולדינגס.סיפור הפרברים
ערב רב של חברות ישראליות פועל ברחבי רומניה, בעיקר בערים כמו קמפינה, פלוישט, סנגוב, פיאטרה נאמץ, טימישוארה וקונסטנצה. בדרך כלל מדובר בערי גבול ובאזורים חקלאיים הסמוכים להן, שם מצאו הישראלים קרקעות לרכישה במחירים מגוחכים, שנעו בטווח שבין 10 ל־20 מיליון שקל לקרקע. בסך הכל השקיעו החברות הישראליות סכום של בין 800 אלף למיליון שקל, אבל רוב ההשקעות איבדו כל תכלית. עם החברות הפעילות באזורים ה"אחרים" של רומניה אפשר למנות את אסים, שברשותה מאות דונמים בסאפינה, קורבנסה וג'יורג'יו בהשקעה של כ־80 מיליון שקל; מלרג, שהשקיעה 5 מיליון שקל ברכישת 15 דונם בקמפינה; ורדינון, שהשקיעה 8 מיליון שקל ברכישת קרקע להקמת קניון בפלוישט; חברת חנן מור, שהשקיעה 7 מיליון שקל בקרקעות חקלאיות בסנגוב; וחברת ניו הוריזון, שהשקיעה בשישה פרויקטים שונים הנמצאים בשלבים שונים של קבלת אישורים בערים צ'רניקה ופיאטרה נאמץ, הרשומים בספרים בסכום של 48 מיליון שקל.שוק מימון סגור
מסתבר שישנם עוד עשרות ישראלים בעלי חברות פרטיות שרכשו קרקעות באזורים חקלאיים שבפרברי הערים הקטנות - בתקווה לשינוי ייעוד הקרקע. כעת, עם שוק מימון סגור, גם הרשויות מקשיחות את תנאי הבנייה ולא מעניקות היתרים. התוצאה היא שבמקרים רבים ההשקעות יירדו לטמיון. מישעולי: "היתה תקופה שכל דובר רומנית חשב שהוא מומחה לנדל"ן, והקרקעות החליפו ידיים בין ימי ראשון וחמישי - ימי הטיסה בקו תל אביב־בוקרשט. כיום הנפגעים העיקריים הם היזמים הקטנים יותר. מי שנשאר עם הקרקעות נתקע, כי אין אשראי, אין קונים ואין תוכניות בנייה מאושרות. ליזמים כאלה רומניה היא פשוט חור שחור. הישראלים לא הפנימו שנדל"ן הוא מקצוע כמו כל מקצוע אחר. הם לא לקחו את עצמם ברצינות, חשבו שאפשר לנהל עסקים בשלט רחוק וכשלו. זו רשלנות במקרה הטוב, ומעשה לא ישר במקרה הפחות טוב. אם יש הבטחה, היא נמצאת בפרברי הערים, אך לא במקומות נידחים מדי". "הרבה ישראלים", ממשיך מישעולי, "קנו קרקעות במחירים מצחיקים - סביב אגמים, הרים וגבעות, באמת מקומות מקסימים - אבל אין היום מה לעשות בהן. היזמים האלה לא הבטיחו לעצמם זכויות בנייה, ולמעשה איבדו לגמרי את כספם. תופעה נוספת היא מעין 'משחק פירמידה' שבו היזמים הישראלים מכרו אחד לשני קרקעות, והאחרון שהחזיק בקרקע - נשאר תקוע. נוסף על כך הבנקים בשנה האחרונה מקשים הרבה יותר על קבלת מימון, הם הרבה יותר בררניים בבחירת הלווים וגם הריביות עולות".בפרברי הערים נרשמת אמנם פגיעה בתחום המגורים, אבל לא בתחום הנדל"ן המסחרי. לדברי משעולי, המפתח מרכזים מסחריים, חלקם בשותפות עם ג'י.טי.סי בערים בוזאו, סוצ'אבה, פיאטה ניימץ, ארד וביסטריצה - הצרכן הרומני עדיין משתוקק למרכזים מסחריים ולפי שעה אין ירידה בביקושים לשכירות בקניונים שבבנייה.
גם חברת פלאזה סנטרס של זיסר אינה נסוגה בינתיים מהקמת פרויקט הדגל שלה, Casa Radio בבוקרשט, שאמור לכלול 600 אלף מ"ר של שטחי מסחר, בידור, פנאי, משרדים ובית מלון, ושבנייתו אמורה להסתיים בעוד כארבע שנים.
נוסף על כך מפתחת החברה שבעה פרויקטים של מרכזים מסחריים ברחבי רומניה למסירה עד שנת 2012. סך כל הפרויקטים של פלאזה סנטרס ברומניה מוערכים בכ־327 מיליון יורו, כאשר ההכנסות הצפויות להתקבל מהם מסתכמות בכ־462 מיליון יורו. למרות קשיי המימון, הצליחה החברה לקבל באחרונה מימון בנקאי של 18 מיליון יורו לפרויקט חדש שלה בשם Miercurea Ciuc בזכות הפעילות האדירה והוותיקה שלה ברומניה. בדו"חות הרבעון השלישי ציינה החברה כי "למרות התנאים הקשים בסביבת הנדל"ן במזרח אירופה, נמשיך לפתח פרויקטים". עם זאת, גם פלאזה סנטרס אינה מתעלמת ממחנק האשראי, והיא כותבת שלאחר שתקבל רישיונות בנייה, היא תתנה את הבנייה עצמה בזמינותו של מימון מתאים.
50 תגובות לכתיבת תגובה