10 מיליארד שקל בתרדמת חורף ברוסיה

בתשע השנים האחרונות ידעה כלכלת רוסיה, כמו אחיותיה המזרח אירופיות, ימים יפים במיוחד. אולם בדיוק כמו שאר המדינות בעולם, המשבר האחרון הותיר אותה הלומה. "הכלכלה הרוסית נפגעת הכי הרבה מהמשבר מהסיבה הפשוטה: ברוסיה אין ממש מעמד ביניים" - כך אומר חגי שטרן, מנהל תחום מזרח אירופה בחברת em&f, אחת מחברות קמעונאות האופנה והקוסמטיקה הגדולות ביבשת. "אנשים שעבדו בחנויות שלנו הרוויחו 400 דולר בחודש, ומכרו ז'קטים שעולים 5,000 דולר".

• 12 מיליארד שקל קבורים ברומניה
• 1.7 מיליארד שקל מושקעים בבולגריה
• החשיפה הישראלית להונגריה: 3 מיליארד שקל
• 1.7 מיליארד שקל קפאו בחורף האוקראיני
• 4.5 מיליארד שקל מושקעים בפולין
  

הסיפור הקצר של שטרן ממחיש רק אחד מגרעיני המשבר הנוכחי ברוסיה. במדינה שבה מעטים נהנו מהעושר שבמשך שנים היה מצוי בידי הממשלה, ואילו רבים המשיכו להרוויח פרוטות, במדינה שבה שכר דירה בת 100 מ"ר במרכז מוסקבה גבוה פי 155 מההכנסה הממוצעת במשק, במדינה אשר נשענה על מחירי סחורות שנפלו, היה זה רק עניין של זמן עד שהרוח המנשבת על כל העולם תפגע גם בה, ובעוצמה רבה יותר.

החור שבגוש - רוסיה

כמו בשאר המדינות שנפגעו מהמשבר, ענף הנדל"ן היה אחד הראשונים להיפגע, ואיתו המשקיעים הזרים, רבים מהם ישראלים. לפי בדיקת "כלכליסט", חברות ציבוריות ישראליות השקיעו עד כה ברוסיה כ־10.1 מיליארד שקל. את חלק הארי סיפקה אפי פיתוח מקבוצת אפריקה ישראל אשר תלתה תקוות רבות בדוב הרוסי, אך בינתיים נאלצת השקעתה האדירה בת 7.5 מיליארד השקלים להיכנס לשנת חורף, אשר מי יודע מתי תסתיים.

שטרן, המכיר גם את תחומי הנדל"ן ברוסיה, מספר כי הישראלים דהרו לרוסיה עד לפני שנתיים. הקרמלין תמך בהפרטות והעניק ליזמים הרבה שטחים ציבוריים שעליהם נבנו גורדי שחקים אשר שינו את קו הרקיע של מוסקבה. אולם, כפי שקורה בימים אלה בהרבה מקומות בעולם, גם ברוסיה העניינים נתקעו.

"הנדל"ן ברוסיה הוקפא. הבנקים לא נותנים מימון. מחירים יורדים. המקום היחיד שעוד יש בו פעילות זה מוסקבה, וגם שם יש פגיעה. באחד הקניונים היוקרתיים בעיר, הממוקם בסמוך לקרמלין, ירדו מחירי השכירות ב־40% - מ־5,000 דולר למ"ר ל־3,000 דולר למ"ר - והם עוד עתידים לרדת. בערים מחוץ למוסקבה וסנט פטרבורג ביטלנו פתיחתם של סניפים בגלל שכאמור, הרוסים לא קונים בשל המצב, וכבר לא משתלם לפתוח שם חנויות", מספר שטרן.

החשש מהישנות המשבר

במוסקבה זוכרים היטב את משבר מטבע הרובל משנת 1998, משבר שבעקבותיו קרסה המערכת הבנקאית, האינפלציה השנתית טיפסה לרמה של 85% והממשלה הודיעה כי לא תוכל לעמוד בחובותיה. מאז 1999 חל שיפור אדיר בכלכלה הרוסית, אולם בחודשים האחרונים נזעקים קברניטי המשק המקומי ומבקשים למצוא פתרון פן יישנה אותו אסון כלכלי.

לאחרונה פרסמה הממשלה הרוסית תכנית חירום להתמודדות עם המשבר הפיננסי העולמי. בסוף נובמבר - החודש שבו ירד התמ"ג הרוסי בקצב שנתי של 1.6% - אישר הפרלמנט הרוסי את חבילת הסיוע לשווקים שהציע

הבנק המרכזי.

במסגרת התוכנית יועברו 50 מיליארד דולר לבנקים המסחריים הגדולים. בד בבד החליטה הממשלה כי גם כמה מאות מפעלים וחברות מקומיות יהיו זכאים לסיוע. הרשימה כוללת את הגופים המובילים בענפים שונים, החל מתעשייה כבדה ועד לכלי תקשורת. הסכום שיידרש להצלת כל הגופים מוערך בכ־120 מיליארד דולר.

במקביל תנסה הממשלה לחזק את המטבע המקומי שבשנת 2008 נחלש ב־19.7% מול הדולר, ותבקש בשנת 2009 להוריד את מס החברות ל־20% כדי למשוך שוב משקיעים זרים לתחומה, אשר לאחרונה החלו למלא את הטיסות היוצאות ממוסקבה, בעוד אלה הנכנסות נותרו מיותמות.

הבריחה ההמונית של המשקיעים הזרים, ועמה הצניחה במחירי הסחורות והנפט, כבר נותנות את אותותיהן על שוק ההון הרוסי. בשנת 2008 צללה הבורסה הרוסית ב־72%. כמו כן, לאורך החודשיים האחרונים הופסק המסחר בבורסה במוסקבה כמה פעמים לאחר התגברות ירידות שערים.

הקרקע הקפואה

אולם המשבר הפיננסי והירידה במחירי הסחורות, אשר פוקדים את העולם זה לפחות ארבעה חודשים, הגיעו אל קרקעות רוסיה באיחור מה. לפי דיווח של סוכנות הנדל"ן הרוסית IRN, מחירי הנדל"ן ברוסיה המשיכו להאמיר עד אוקטובר 2008, בעוד משבר הסאב־פריים פרץ יותר משנה קודם. בחודש אוקטובר עמדו רמות המחירים במוסקבה בשורה אחת עם הערים היקרות בעולם, ומתי מעט יכלו להרשות לעצמם לשכור או לקנות בה נכס.

"בועת הנדל"ן הרוסית היתה מנופחת מדי, וכעת גם הביקוש יורד בתלילות", אומר וסילי קולטשוב, ראש המכון הכלכלי לגלובליזציה במוסקבה, אשר מצביע על כך שמחירי הנדל"ן ברוסיה נפלו בכ־10% בחודשיים האחרונים.

להערכת אולג רפצ'נקו, ראש המחקר של IRN, עתידים המחירים לרדת בכ־30% נוספים עד הקיץ הבא. גם פטר אבן, נשיא אלפא בנק, אחד הבנקים המסחריים הגדולים ברוסיה, מצביע על אותה מגמה, ומזהיר: "הצניחה במחירים

תהיה חריפה".

כתוצאה מהדברים יורד גם קצב המכירות. "המצב הוא כמעט קטסטרופה", אומר ולדימיר פונומרב, סמנכ"ל איגוד הקבלנים ברוסיה, בהתייחסו לנתונים המפורסמים על ידי סוכנויות נדל"ן, ולפיהם ירדו מכירות הדירות של יזמי נדל"ן מובילים בעשרות רבות של אחוזים לעומת תחילת השנה. כתוצאה מכך, מורידים היזמים את מחירי הדירות בשיעורים של 25%-40%.

מוסקבה. ענף הנדל"ן הרוסי מצוי בקיפאון | צילום: אולגה ויניאר

באופן טבעי, מוסקבה היא היעד המועדף על המשקיעים הזרים. רוב החברות הזרות, וכמעט כל החברות הישראליות, הפועלות במדינה נמצאות בבירה. למוסקבה, על 10 מיליון תושביה, מייחסים המשקיעים הזרים צמיחה מהירה, רמות מחירים גבוהות אשר נובעות מביקושים גבוהים, ושיעורי תפוסה גבוהים במשרדים (95%) ובמרכזי הקניות (99%). היזמים גם נהגו לציין כי השטח המסחרי במוסקבה עומד על שליש מהממוצע האירופי - פוטנציאל אדיר מבחינתם.

העיר השנייה שבה ניתן למצוא יזמים זרים, ובהם, כמובן, גם את הישראלים, היא סנט פטרבורג - הכלכלה השנייה בגודלה ברוסיה. העיר, המונה 4.6 מיליון תושבים, נמצאת בצומת המחבר בין סקנדינביה ורוסיה, ונחשבת לעיר "האירופית" של רוסיה. בשל כך מהווה העיר, שבעבר נקראה על שם ולדימיר איליץ' לנין, מוקד משיכה לאנשי עסקים זרים, כמו גם מקומיים. חברות רבות העתיקו את משרדיהן לסנט פטרבורג, עובדה אשר הגדילה את הביקוש לנכסים מסחריים, והביאה את החברות הזרות לנסות ולעשות קופה על חשבון התחזקות מגמה זו.

לדברי שטרן, ירידות המחירים בפרויקטים המסחריים בסנט פטרבורג חדות מבמוסקבה, ונעות בין 30% ל־50%. אם לא די בכך, האטה נרשמת גם בכמה הדירות הנרכשות בעיר. עדות לכך ניתן למצוא בדיווחים לפיהם מספר המשכנתאות שהעניק במהלך הרבעון השלישי ירד ב־30% לעומת רבעונים קודמים.

כמה משקיעים זרים זיהו גם התפתחות מסוימת במעמד הביניים ברוסיה, אשר עתידה להוביל לכך שייווצר צורך במרכזי קניות גם בערי הספר הרוסיות. מירלנד, שבשליטת אליעזר פישמן, למשל, בנתה כמה פרויקטים מסחריים בערים סרטוב, יארוסלבל וקאזאן, אולם רוב המשקיעים הישראלים העדיפו להזרים מזומנים אל עבר שתי הערים הגדולות, הבטוחות יותר, אשר כרגע גם הן סובלות מהמגמה העולמית השלילית.

הישראלים זיהו הזדמנויות

בשנת 2007 רוסיה הילכה קסם על המשקיעים הישראלים. דוגמה לכך ניתן למצוא ביום מסחר אחד בחודש אפריל 2007, אז הודיעה חברת פאנגאיה נדל"ן על משא ומתן לרכישת קרקע ברוסיה תמורת 100 מיליון דולר - עובדה אשר הזניקה את המניה ב־33% במחזור מסחר ער.

פעילי שוק ההון התרגלו באותם ימים לקרוא סופרלטיבים על הכלכלה הרוסית והפוטנציאל האמון בה. "מאז המשבר הכלכלי בשנת 1998 ועד 2006 צמחה כלכלת רוסיה בשיעור ממוצע של כ־6.7% לשנה. הצמיחה נבעה במיוחד מיצוא של שמן וגז, אך גם כתוצאה של מדיניות פיסקאלית זהירה ורפורמות התומכות בצמיחה", נכתב בדו"חותיה של חברת דוראה, אחת החברות הישראליות שביקשו קצת מן העושר הטמון במרחבי רוסיה.

"החל משנת 2000 רוסיה נמצאת בתהליך צמיחה מואץ, אשר נובע, בין היתר, מהורדת שיעורי המס ליחיד ולחברות, עליית מחיר הנפט, ביטול מגבלות על הסחר במטבע המקומי, צמצום ההוצאות הממשלתיות והורדת החוב הציבורי", כתבה לידר נדל"ן, חברה־בת של לידר השקעות שבשליטת אנשי העסקים יצחק שרם ויאיר פודים.

"שוק הנדל"ן ברוסיה ממשיך לשמור על מאפיינים דינמיים ומציע הזדמנות למיזמי פיתוח וכן לרכישת נכסים מניבי הכנסה. התשואות האטרקטיביות הצפויות ליזמות עסקית יצרו ביקוש לנכסי נדל"ן חדשים בסטנדרטים בינלאומיים, ואילו הזרם הנכנס של השקעות הון והשיפור בתנאי ההלוואות יצרו את הבסיס הפיננסי להתפתחות שוק הנדל"ן", כתבו בחברת אלקטרה, השותפה בחמישה פרויקטים במוסקבה.

אולם, כמו בחמש המדינות האחרות שסקרנו עד כה - רומניה, הונגריה, אוקראינה, בולגריה ופולין - הטון בדו"חות הרבעון השלישי נשמע מעט שונה. מירלנד, השחקנית הישראלית השנייה בגודלה במדינה, אשר פעילה ב־11 פרויקטים בחמש ערים שונות במדינה, כתבה בדו"חות הרבעון השלישי: "בחודשים אחרונים הפכה הסביבה הכלכלית ברוסיה לתנודתית ולא יציבה וזאת, בין היתר, כתוצאה מגורמים חיצוניים כגון משבר האשראי שפוקד את העולם, וכן כתוצאה מגורמים פנימיים כגון מתיחות צבאית ופוליטית באזור הקווקז וירידה חדה במחירי הנפט והגז הטבעי".

והמילים העגומות הופכות למעשים. במהלך חודש נובמבר פורסם בסוכנות הידיעות רויטרס כי "מרבית חברות הנדל"ן הפועלות ברוסיה פיטרו עד כמחצית מעובדיהן, על רקע היובש באפשרויות המימון לפרויקטים שהם מבצעים והמשך הקריסה בערך מניותיהן".

הפרויקטים נבחנים מחדש

אחת החברות הישראליות אשר מיישרות קו עם התופעה היא אפי פיתוח, אשר הודיעה על פיטורים במטה הרוסי שלה לאור הקפאת חלק גדול מהפרויקטים.

על מצבה של אפי, שכאמור השקיעה עד כה כ־7.5 מיליארד שקל במדינה, ניתן ללמוד דרך נתוניה של דניה סיבוס, זרוע הבנייה של קבוצת אפריקה ישראל.

נכון לסוף נובמבר, לדניה סיבוס צבר הזמנות בהיקף של 3.2 מיליארד שקל, אולם מסכום זה החברה קיבלה הודעה על "בחינה מחדש של פרויקטים" (כלומר הקפאת פרויקטים עד להודעה חדשה) בהיקף כספי של 725 מיליון שקל.

עיקר הפרויקטים הנמצאים בבחינה מחדש הנם פרויקטים שאותם היתה אמורה החברה להקים עבור אפי פיתוח ברוסיה. אלא שאפי פיתוח נתקלה בקושי להשיג מימון למרבית הפרויקטים וגם זיהתה קיפאון בשוק הרוסי, לכן העדיפה להקפיא את כל הפרויקטים שבנייתם טרם החלה ושלא התקבל מימון לבנייתם.

"כמעט כל המדינות בעולם נמצאות בסיטואציה של חלחול של המשבר הפיננסי לריאלי. רוסיה הגיעה לרמות צמיחה מאוד גבוהות בשנים האחרונות לכן האטה חריפה עכשיו מורגשת היטב", אומר אבי ברזילי, סמנכ"ל אזור רוסיה באפריקה ישראל וסמנכ"ל הכספים של אפי פיתוח. "מהירות המעבר היא מדהימה. חושבים כאן שלישראל זה לא יגיע אבל ככה היה גם ברוסיה וזה הגיע במהירות בלתי נתפסת. האזרח הפשוט יודע שלא תהיה עליית מחירים בתקופה הקרובה ולכן הוא ממתין עם הרכישות שסובלות דיחוי. וזה משפיע על החברות באופן מיידי. יש HOLD על כלכלות שלמות".

אם אפי פיתוח נתקלת בחומות עבות של צרכנים סרבנים ובנקים עקשניים, מה יאמרו החברות היותר קטנות? "חוסר יכולת לגייס מימון גרם לחברות רבות לקבל החלטה על עצירת פרויקטים בתחום הנדל"ן שנמצאים בשלבי תכנון והקמה שונים. בתקופה זו ירדו היקפי הפעילות בתחום ההשקעות לרמות נמוכות, וכתוצאה מחוסר יציבות חלה עלייה בתשואות על נכסים מניבים", הוסיפה מירלנד, אשר במהלך הרבעון השלישי רשמה הפחתה של 15 מיליון דולר בגין ירידת ערך קרקעותיה ברוסיה, אשר מניבים לה הכנסות שנתיות בסך כ־30 מיליון דולר.

חברות אלרן נדל"ן וי. רשי, השותפות בחברה המחזיקה בחמישה פרויקטים ברוסיה, ממתינות. רק פרויקט אחד שבו מחזיקה השותפות נמצא בבנייה, ואילו שאר ארבעת הפרויקטים נמצאים בהליכי אישור.

גם חברת קרסנט הייטס, אשר מוכרת לציבור הישראלי ממעורבותה בפרויקט מגדלי טראמפ במתחם עלית ברמת גן, החליטה לברוח מרוסיה. החברה, שהיתה אמורה לבנות פרויקט מגורים גדול במוסקבה, שעתיד היה לשכן פקידי ממשלה רבים, נסוגה לאחרונה מכוונתה בשל המציאות הכלכלית החדשה בעולם, ברוסיה הצפונית בפרט.