אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
נחשון קיויתי מסמן את הוד השרון כיעד הבא וקובע: "קבוצות רכישה ישנות טוב בלילה" צילום: עמית שעל

נחשון קיויתי מסמן את הוד השרון כיעד הבא וקובע: "קבוצות רכישה ישנות טוב בלילה"

בעלי חברת בסר, שמזוהה יותר מכל עם ענף קבוצות הרכישה, מציע טיפים והצצה לאחורי הקלעים של שוק זה, חושף שיטות להוזלת הבנייה ומזהיר: בניגוד למה שרבים חושבים, החיסכון לא נובע מהקלות במס

23.04.2009, 08:18 | שי פאוזנר ואורי חודי

"הטעות הכי גדולה של הציבור בנושא קבוצות הרכישה היא שאפשר להוזיל את מחיר הדירה בגלל הקלות במס. זה קשקוש ואתם מוכרחים לספר את זה לקוראים שלכם. הדרך המרכזית להוזיל את מחיר הנכס היא בתכנון הנדסי נכון. אנשים לא יודעים את זה ומתאכזבים כשההנחה מתפוגגת בגלל תכנון לקוי".

כך אומר, או יותר נכון צועק מנכ"ל קבוצת בסר נחשון קיויתי, כשהוא מאבד לרגע את שלוותו במשרדו עמוס תוכניות הבנייה הנמצא במגדל גיבור ספורט היוקרתי במתחם הבורסה ברמת גן.

קיויתי הוא האיש שמזוהה בישראל יותר מכל עם הענף המתפתח של קבוצות הרכישה, לאחר שהוביל 32 פרויקטים בשנים האחרונות. אתמול פורסם ב"כלכליסט" כי קבוצת בסר שבראשה הוא עומד השלימה את שיווקו של מגדל בסר 3 בבני ברק לקבוצת רכישה, ועומדת לבנות גם את מגדל בסר 4 בקרוב.

"קבוצת הרכישה משלמת את המסים ואפילו יותר מזה", אומר קיויתי. "מלבד מס רכישה על הקרקע אנחנו משלמים מס רכישה גם על הבניין עצמו. אין שום חיסכון במיסוי, כל חברי הקבוצה משלמים את כל המסים. החיסכון מגיע מהתכנון ההנדסי, שהוא פשוט וקל לבנייה".

עוד דבר שמוציא אותו משלוותו, לדבריו, הוא שקבלנים מאשימים אותו שהוא גורם להם נזק ולוקח מהם עבודה: "קבוצת רכישה היא בכלל לא תחרות לקבלנים. זה מביא להם עבודה".

למעשה, קיויתי סבור כי על הממשלה לעודד יוזמות של קבוצות רכישה, דבר שיכול להיות טוב למשק כולו: "זה בטוח, אין סכנה לפשיטת רגל, זה נותן פרנסה לקבלנים, היטלים ואגרות לרשויות המקומיות. זה יכול להניע את הכלכלה וזה לא בא במקום הפרויקטים הרגילים אלא צריך לבוא יחד. צריך לקבוע סיווג למארגני קבוצות הרכישה כמו שיש לקבלנים - לקבוע מי מקצועי ומי לא. לא חסרים בשוק אנשים שהם מתווכי קרקעות, שקונים קרקע ב־100 אבל לקבוצת הרכישה אומרים שהיא עלתה 120 וכך עושים רווח".

לנצח את רעננה

"מי שרוצה להצטרף לקבוצת רכישה חייב שיהיו לו שני דברים", אומר קיויתי. "הון עצמי התחלתי של כ־30%, והוא חייב להיות מאושר על ידי הבנק. מי שאינו מחזיק באחד משני הדברים האלו, לא יכול להיכנס כשותף לקבוצת רכישה. כל אחד מהשותפים מקבל את חלקו היחסי בקרקע והיא נרשמת על שמו. מרגע שכל השותפים רשומים והבנק אישר את כולם, הוא מתחייב לממן את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. את המשכנתה, אגב, יכולים השותפים להתחיל לשלם רק לאחר תום הבנייה ובמהלך הבנייה לשלם רק את הריבית. קבוצת רכישה ישנה טוב בלילה".

קיויתי במשרדו. "קבוצת רכישה היא לא תחרות לקבלנים. זה מביא להם עבודה", צילום: עמית שעל קיויתי במשרדו. "קבוצת רכישה היא לא תחרות לקבלנים. זה מביא להם עבודה" | צילום: עמית שעל קיויתי במשרדו. "קבוצת רכישה היא לא תחרות לקבלנים. זה מביא להם עבודה", צילום: עמית שעל

אחרי שקיויתי ושותפיו ארגנו קבוצות רכישה בראשון לציון, ברמת גן, בבני ברק, בפתח תקווה וברחבי תל אביב, הוא מסמן לעצמו מטרה חדשה - הוד השרון. בימים אלה נמצא בתכנון מתקדם פרויקט מגדל כוכב השרון, בן 23 קומות ו־81 יחידות דיור, שמארגן קיויתי כקבוצת הרכישה הראשונה שלו בעיר.

הפרויקט עתיד להיבנות בכניסה הצפונית לעיר, בפינת דרך רמתיים ורחוב התלמיד. נכון להיום, חודש וחצי בלבד מאז החלה בסר לאסוף חברים לקבוצת הרכישה, הושלמה החתמת חוזים לרכישת 68% מיחידות הדיור בפרויקט - אירוע יוצא דופן בימים אלה של משבר כלכלי, המעיב מאוד על היכולת לשווק נדל"ן למגורים בכל רחבי הארץ.

"רוב המצטרפים לקבוצה הם מהוד השרון עצמה, אך יש גם כמה אנשים מהערים השכנות או ממקומות רחוקים יותר כמו קריית אונו", מספר קיויתי, שתולה תקוות לא מעטות בהוד השרון כיעד מבטיח.

"לפי בדיקות שערכנו לפני שהחלטנו להיכנס לעיר ראינו שהעיר מתפתחת בקצב מהיר. המחירים עולים, יש ביקושים והרבה אוכלוסייה צעירה. כמו כן היא קרובה לערים שכבר הגיעו לרמה נדלנ"ית גבוהה כמו רעננה, כפר סבא ורמת השרון. לדעתי, בגלל עתודות הקרקע שעוד יש בעיר, היא עוד תעבור את הערים השכנות". על השאלה איפה מתוכנן הפרויקט הבא של בסר בעיר עונה קיויתי: "זה סודי, אבל סימַנו את העיר כיעד חדש".

הפרויקט, שעתיד להיבנות על מגרש של 2.5 דונמים ולכלול דירות 4 ו־5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים, נמצא על קרקע זמינה לבנייה. מחירי הדירות בפרויקט נעים בין 1.15 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת בשטח של 130 מ"ר עם שתי חניות ומרפסת ועד 1.35 מיליון שקל לדירת 5 חדרים ממוצעת בת 150 מ"ר עם מרפסת וחניות.

"אנחנו נמצאים בטריטוריה חדשה עכשיו", אומר קיויתי. "זו אוכלוסייה שלא רחוקה מהמקומות שעבדנו בהם עד היום, אבל בכל מקום צריך להתאים את הפרויקט לאוכלוסייה ולכיס. לא מדובר במגדל יוקרה, ובגלל זה גם השתמשנו בפרסום חוצות ובפרסומים באינטרנט". את הבניין מתכנן משרד האדריכלים בראלי־לויצקי־כסיף, שכבר עבד בעיר לפני כן ומכיר את הפעילות מול הרשות המקומית.

הסוד הוא הפשטות

העיקרון מאחורי קבוצות הרכישה הוא פשוט: "מדובר בסינדיקציה של אנשים שרוכשים קרקע ובונים את הבניין בשיתוף", מסביר קיויתי. "יש חלוקה בין השותפים וכולם מממנים יחד את המוצר, אם מדובר במגורים או במשרדים, בעלויות ישירות ובלי פערי תיווך. לקבוצה שכזו תמיד צריך מנהל שמארגן את הפרויקט מבחינה הנדסית ומקצועית ומלווה אותו מא' ועד ת'. למארגן לא חייב בכלל להיות חלק בבניין - המעמד המשפטי שלי כמארגן הוא מנהל הנדסי, ואני ונציגות מהקבוצה יוצאים למכרז מול קבלן הביצוע".

לדברי קיויתי, החיסכון של קבוצת הרכישה נובע מתכנון הנדסי מוקפד וחכם שגורם לפרויקט להיות פשוט לבנייה ללא התפשרות על האיכות: "בגלל זה חשוב מאוד שמארגן הקבוצה יהיה מישהו מקצועי בתחום. אנחנו, קשה לעבוד עלינו, אנחנו מהנדסים, יודעים לבדוק, לייעל ולמקסם את הפרויקט. אני חייב לעשות את הבדיקות כדי להוזיל את הסכום הסופי".

דוגמה לפרטים ההנדסיים שעליהם מתעכבים בבסר היא למשל עובי העמודים בבניין, מיקום חדרי הממ"ד בתוך הדירה כך שיאפשרו גמישות תכנונית וגם הצמדת שני ממ"דים של שתי דירות שונות זה לזה כדי להשתמש בקיר המשותף. "אנחנו יודעים מראש מה אומדן מחיר הבנייה של הפרויקט", מסביר קיויתי על תמחור הפרויקט והדירות.

"אנחנו יודעים מה מחיר הקרקע, עלויות הבנייה ידועות אבל יכולות קצת להשתנות, וגם סכום אגרות הבנייה והפיתוח ידוע. בכל פרויקט יכולה להיות סטייה של אחוזים בודדים מהאומדן המקורי, וכל אחד מהרוכשים יודע שהאומדן יכול להשתנות. כבר קרה בפרויקטים שהאומדן המקורי היה גבוה יותר מהמחיר בפועל, במגדלי בסר למשל".

מלבד התכנון ההנדסי מספר קיויתי כי החיסכון מגיע גם מכיוון נוסף: "אנחנו לא צריכים משרד מכירות, לא צריך מהלכי שיווק, אין תקורות וגם אין מימון. בהוד השרון למשל, ההבדלים בין הדירות במגדל שלנו לבין דירות אחרות בעיר מסתכם בכ־350 אלף שקל לדירה".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

43 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

43.
משך הבניה שלוש שנים לפחות ומי יודע מה יהיו המחירים אז.!!!
פרויקט כזה נמשך קרוב לשלוש שנים עם סגירת מחיר נוכחית לקרקע המהווה לפחות 35% מערך הפרויקט.מחירי תשומות הבניה פחות או יותר קבועים ולכן אם מחיר הנדל"ן ירד בעוד שלוש שנים לכשתקבלו הדירה....אז ממש עשיתם עיסקה גרועה מאד.
וזה חסרון רציני , חיפה  |  28.04.09
לכל התגובות