קייזמן: "אני לא מונע מפופוליזם, לא קל ללכת היום להסדר"

"המטרה של ההסדר ושלי היא להיטיב קודם כל עם מחזיקי איגרות החוב ועם החברה עצמה" - כך מסביר עדי קייזמן בראיון ל"כלכליסט" את הסדר החוב שהציעה חברת אסים שבשליטתו למחזיקי אחת מסדרות החוב. לדברי קייזמן, ההסדר הוצע הרבה לפני שהחברה נקלעה למצוקה תזרימית.

"כל תמורה שתתקבל ממימוש נכסים תשמש קודם כל לפירעון ההתחייבויות למחזיקים", מבטיח קייזמן. "ההסדר מחזק את היכולת של החברה לעמוד בהתחייבויות לבעלי האג"ח גם בטווח הארוך, והוא גם מציע מנגנון שבו תהיה לגופים המוסדיים יכולת להשפיע על מהלכים משמעותיים בנוגע לנכסים".

בתחילת החודש פנה קייזמן למחזיקי סדרה א' של אסים והציע להם דחייה של תשלומי קרן האג"ח בשנתיים הקרובות ופריסתם תמורת תוספת ריבית. החברה אף התחייבה להקצות למחזיקי האג"ח מאותה סדרה מניות בשיעור של כ־10% מהון המניות המונפק של החברה. עוד הבטיחה אסים שלא לחלק דיבידנדים כל עוד לא ישולם במלואו תשלום הקרן הנדחה הראשון, וגם שלא לשעבד את נכסיה לטובת פעילות חדשה.

שלשום, לקראת אסיפת מחזיקי האג"ח שתכונס בהמשך השבוע כדי לדון בהסדר, שיפרה החברה את ההצעה והעניקה לבעלי האג"ח אופציה לרכוש 5% נוספים ממניות אסים, ואף העניקה להם זכות וטו על כל החלטה לבנות פרויקט בקרקעות שרכשה.

ערב לפני ההצבעה על ההסכם אומר קייזמן ל"כלכליסט" כי "אנחנו החברה הראשונה שבאמת באה ומציעה הסדר שלא מתוך מצוקה תזרימית. אני לא מונע משיקולים פופוליסטיים. זה לא קל ללכת היום להסדר. החברה עשתה את המקסימום כדי להתאים את הפעילות הניהולית למשבר, והתייעלה באופן המיטבי. אני משקיע זמן רב ומשאבי ניהול גדולים. לא ביקשתי ולא משכתי שקל אחד דמי ניהול. באנו למחזיקים בהצעה הוגנת, הרבה לפני שאסים נקלעה למצוקה תזרימית. לא ביקשנו לעשות תספורות. הצענו הצעה שיש בה אלמנט של השתתפות בהון החברה ובהצלחתה כפיצוי, ואני מקווה שהמחזיקים יקבלו את ההצעה".

לדברי קייזמן, "המטרה בשנים הקרובות תהיה מימוש מיטבי של הנכסים, לאחר השבחתם בצורה שכלתנית. אנחנו לא רואים את עצמנו היום יוצאים לפרויקט של 1,000 יחידות דיור, אלא אם השוק ישתפר", הוא אומר.

קייזמן מדגיש כי המודל העסקי של אסים השתנה: "החברה גייסה כסף על בסיס מודל שלפיו במשך ארבע־חמש שנים היא רוכשת קרקע, משביחה אותה, משנה ייעוד, מוכרת או בונה ומגדילה את ההון העצמי. בשנות הגיאות האחרונות השביחו הקרקעות את עצמן במאות אחוזים, ולרוכשים היתה אלטרנטיבה לבנות, למכור או להכניס שותף במחירים גבוהים.

"אם לא היה קורה אף אחד מהדברים הללו, אז חברות נדל"ן היו מרחיבות סדרות אג"ח קיימות, או מגייסות בסדרות חדשות. כל הדברים האלה אינם אפשריים היום, כך שכל המודל העסקי שלפיו אסים - ולא רק היא - גייסה חוב אינו אפשרי. ולכן החברה צריכה להתאים את עצמה למציאות חדשה כשהחלופות מצטמצמות".

"אסים", אומר קייזמן, "יכולה וצריכה לבצע את כל הפעולות שיוכלו לאפשר לה לעבור את התקופה הזו בלא שתיאלץ למכור נכסים במחירים הנמוכים משוויים. עליה לבצע פעולות השבחה מינימליות בפרויקטים השונים, ולחכות שהאקלים הכלכלי ישתנה".

לדבריו, "היתרון של אסים הוא שאין לה הלוואות בנקאיות והיא אינה נתונה בלחץ לבצע פעולות מכירה מאולצות. לכן, בהנחה שבשנתיים הקרובות יקרו שני דברים: שהשווקים יתייצבו וייפתחו מחדש, ושהחברה תמצא את עצמה עם קרקעות מושבחות שיהיו בשלות למכירה, אז אסים תוכל להיות מוכנה למצב שאנו מקווים שיקרה, שהגלגל יסתובב שוב, ושמצב השוק ישתנה לטובה".

מחזיקי האג"ח מסדרה ב' של אסים (אג"ח להמרה) התכנסו אתמול כדי לדון בהסדר שהוצע לסדרה האחות (א') ושמעו מקייזמן על הרקע לשיפור ההסדר. "עשינו סבב מפגשים עם המחזיקים, ומכיוון שבסוף היום צריך הסדר אחד, הגענו למסקנה שכדאי להראות שאנחנו מוכנים לתת הטבה נוספת אז הלכנו צעד אחד קדימה. הנחת העבודה היא שאם ההסדר לא יאושר, החברה תיאלץ לממש נכסים אחרי התשלום במאי במחיר הנמוך משוויים, והיא לא תוכל להשלים מהלכים של השבחה.

באסיפה של מחזיקי סדרה ב' לא נרשמה התנגדות להסדר שהוצע לסדרה האחות. הנאמן של סדרה ב', גיורא לופטיג מזיו האפט נאמנויות, אף גיבה את קייזמן ואמר: "אני רואה מאוד בחיוב את העובדה שחברה באה מראש ומציעה הסדר לבעלי האג"ח שלה כדי שלא להיקלע לרגע האחרון ולמצוקה תזרימית. כך הדברים לא נעשים בלחץ".