"בתוך 5-3 שנים אפריקה ישראל תחזיר את ההשקעה בארה"ב"

כמה סמלי שיו"ר אפי ארה"ב ריצ'רד מרין מגיע לביקור בישראל בדיוק שנה לאחר שנכנס לתפקיד, אז נקרא להציל את מה שנשאר מספינת הנכסים הטובעת של לב לבייב בארצות הברית. מרין מגדיר את משבר הסאב־פריים כצונאמי שהוביל למחיקת מאות מיליוני דולרים מערך הנכסים של החברה־הבת של אפריקה ישראל, המרכזת את פעילות הקבוצה בארה"ב.

מבין הנכסים הבולטים של החברה ניתן למנות את בניין המגורים היוקרתי Apthorp בניו יורק, מגדל השעון ובניין "הניו יורק טיימס". נוסף על כך, ברשות החברה נכסים במיאמי ובפלורידה - הם נרכשו תחילה יחד עם שעיה בוימלגרין ואז רכשה אפי ארה"ב את חלקו אולם משבר הנדל"ן פגע אנושות בשווי נכסים אלה - וגם נכסים בלאס וגאס.

לאחר שסיים לאכול את ארוחת הצהריים שלו במשרדים הצבעוניים של היחצן רני רהב במגדלי המוזיאון בתל אביב, סיפר מרין על השנה המאתגרת שבה פעל כדי להעמיד את החברה בחזרה על רגליה.

לב לבייב | צילום: עמית שעל

האם לדעתך אפי ארה"ב רכשה את נכסיה במחירים גבוהים מדי?

"במונחי השוק של היום הכל נראה יקר מדי. מה שחשוב עכשיו שמדובר בנכסים נפלאים עם איכות מצוינת. השאלה כרגע היא איך בונים מחדש את מבנה המימון שלהם וכיצד משביחים אותם. למרות השווי של הנכסים הללו היום, אני חושב שאפשר לעשות מהם כסף פשוט באמצעות הנדסה פיננסית טובה ועבודת פיתוח שתביא את הנכסים הללו לשימוש הנכון.

מחקה 60% מהחוב

"הדוגמה הכי טובה היא של בניין הטיימס", מסביר מרין. לפני שבועיים השלימה אפי ארה"ב הסדר מימון מחדש לחוב שלה ביחס לנכס זה, תוך שהיא מביאה למחיקה של 60% מהחוב, מ־652 מיליון דולר ל־267 מיליון דולר. "במקור, הטיימס היה אמור לשמש כבניין משרדים", מסביר מרין, "זה היה בתקופה שמחירי השכירות עמדו על 110 דולר למ"ר. היום, כשהמחירים צנחו מתחת ל־40 דולר, ההיגיון שלנו השתנה. עם זאת, המיקום של הבניין לא השתנה, הוא ממוקם במרכז אזור בידור ומסחר. ברור לנו שהוא יכול לשמש מרכז מסחרי מצוין וגם כבית מלון.

"לכן, הקומות הראשונות של בניין הטיימס ישמשו כמרכז מסחרי והחלק העליון ישמש לבניית מגורי יוקרה. הכל קשור למבנה פיננסי נכון. במיוחד כשהבנקים המלווים גמישים מאוד משום שהם לא רוצים באמת לקחת מאיתנו את הנכס, אלא רוצים שמישהו אחר יעשה עבורם את העבודה הקשה של השבחתו".

אתה מאמין שלמכור את הנכסים הללו ולהחזיר את ההשקעה?

"אני מאמין שנוכל למכור את הנכסים על בסיס רה־ארגון פיננסי שנעשה, במחירים שיחזירו את ההון שהשקענו ואולי אפילו יותר מכך, וזאת בתוך 3–5 שנים. אם המלווים של בניין הטיימס לא היו מאמינים שאנחנו יכולים להעלות את שווי הנכס — הם היו לוקחים את המבנה. מובן שאני מדבר על כל נכס בנפרד. זה יהיה בעיניי אתגר לקבל עבור כל הפרויקטים את ההון שהשקענו. אני לא יכול להבטיח שנחזיר כל דולר. אם אני אצליח להחזיר 1.1 מיליארד דולר של השקעות, ברור שיהיה מגיע לי כוכב זהב על המצח".

הסדר החוב לבניין הטיימס נמשך כתשעה חודשים. למה?

"מדובר בנקודת איזון מאוד מעניינת. מצד אחד, החזון שאנחנו מציגים לבניין לא פשוט כל כך, כי אז המלווים יגידו שהם יכולים לעשות אותו בעצמם וייקחו את הנכס, ומצד שני אנחנו צריכים ליצור אמונה בחזון שלנו, אחרת המלווים ייקחו את הנכס וייפטרו ממנו. עבורנו היה צורך להציג ללווים שני פנים: להראות עד כמה לא ניתן לעשות דבר עם הנכס אם יעבור למלווים As is, בעוד שאם הנכס יישאר אצלנו ונשנה את ייעודו אנחנו יכולים להעלות את ערכו. זה לא פשוט להגיד למלווים שמצד אחד מחקנו 220 מיליון דולר על הנכס, ומצד שני אנחנו מאמינים שנוכל לקבל עליו 500 מיליון דולר אחרי שנשביח אותו — זה לוקח זמן לשכנע. עם זאת, האתגר הכי גדול היה קשור למורכבות של החוב על הבניין.

"מדובר בחמישה מלווים: בנק מקסיקני שהבעלים שלו הוא האיש העשיר בעולם, בנק שוויצרי שתפר את עסקת המימון מלכתחילה וכל המלווים האחרים כועסים עליו, ובנק CIT שבמהלך המו"מ חווה את פשיטת הרגל הגדולה ביותר בענף הפיננסים ויצא ממנה. יש את קרן בלאק רוק, מנהלת הנכסים הגדולה בעולם, וקרן גידור שמתמחה בניהול חוב נדל"ן בעייתי. לא ניתן בדמיון הכי פרוע לבחור לווים עם אינטרסים שונים יותר. ניסינו לאחוז במושכות של חמישה סוסים".

כיצד קרה שהעסקה נסגרה בדיוק יום אחרי שהשופטת ורדה אלשיך אישרה את הסדר החוב של אפריקה ישראל?

"זה היה מקרי. אבל ברור שמה שקרה עם אפריקה ישראל השפיע גם עלינו. החשש היה שאם החברה־האם תגיע לפירוק, החברה־הבת גם תתפרק ותוכנית ההסדר, שבנויה על כך שנהיה פה בחמש השנים הקרובות, תיפול. המלווים רצו לוודא זאת, ולכן ברור שהם חשבו על הסדר בישראל. אם המשא ומתן לא היה הולך טוב בישראל, אני מניח שהיה הרבה יותר קשה להגיע להסכם איתם. מלבד זאת, המלווים היו מעודכנים בכל שלבי הדיונים בארץ, וידעו בדיוק מתי אפשר לנצל אותי ומתי אני בעמדת כוח. גם אני השתמשתי בהסדר בישראל כדי ללחוץ אותם. אמרתי להם, 'תראו, צריך לנצל את העיתוי ולסגור עכשיו, אחרת כולנו ניפול מהצוק'. זה עזר לדחוף לסגירה".

האם יש עוד נכסים שאתם במשא ומתן על הסדר חוב לגביהם?

"כולם. זה כל מה שאני עושה בשנה האחרונה".

הערך של רוב הנכסים ירד דרמטית. האם לא כדאי פשוט לוותר על חלקם לטובת הלווים שהנכס שועבד להם במקום לנסות ולהציל אותם?

"להפך. עבדנו קשה כל השנה דווקא כדי לשמור על שליטה בנכסים אלו. במשך שנים משקיעי נדל"ן פרטיים ויתרו על נכסים כשערכם ירד, אבל לדעתי זו טעות. נוסף על כך, משקיע פרטי יכול לתת את המפתחות ולצאת מזה בזול. אנחנו כחברה ציבורית חייבים לשמור על המוניטין שלנו כדי לשמש פה יזמים בעוד שנים רבות. אם נפעל בחוסר אחריות עכשיו, נשלם על זה בהמשך. המלווים יזכרו לנו. תמיד יש לנו אפשרות ללכת מפרויקט כזה או אחר, ואני לא אגיד שאנחנו לא משתמשים בזה ככלי מיקוח, אבל לדעתי בתקופה כזאת יש הרבה יותר מה להרוויח מרה־ארגון פיננסי מתוחכם מאשר סתם להשליך את המפתחות.

"לפעמים גם לבנקים המלווים יש קשיי נזילות ואפשר ללחוץ אותם. אני מאמין בפרויקטים של אפריקה ארה"ב. התפקיד שלשמו נשכרתי הוא להציל את מה שאפשר ולעשות עסקים בעתיד. לא רכשתי את הנכסים הללו ואין לי קשר רגשי אליהם. אני יודע לומר באופן אובייקטיבי שזה יכול לעבוד אם נוריד את החוב לרמה מסוימת. זו גם הסיבה שלקחו אותי, איש פיננסי עם ניסיון של 35 שנה. אחד היתרונות הכי גדולים שהבאתי לאפריקה הוא שהיחס שלנו עם המלווים שלנו טוב מאי פעם, כי אני עבדתי לצדם. אני יודע בדיוק מה הם לא אוהבים ומה מניע אותם. אנחנו במשא ומתן מתקדם לקבלת הלוואה חדשה מאחד המלווים שלנו עבור פרויקט קיים, ואני לא מכיר אף אחד שמקבל הלוואות חדשות בימים אלו. מדובר במלווה שבדיוק סגרנו איתו הסדר חוב, אבל הוא כל כך אוהב אותנו וסומך עלינו. המנוע של בנקים הוא יחסים אישיים, ואם הם מוצאים אנשים שהם סומכים עליהם שלא יזרקו את המפתחות, הם ירצו להמשיך לשתף איתם פעולה".

ריצ'רד מרין | צילום: אוראל כהן

אבל השם לב לבייב לא פגע באמון הזה של המלווים לנוכח ההתרחשויות והרעש בישראל?

"בהתנהלות המלווים מול אפי ארה"ב לא היתה התייחסות ללבייב המשקיע הפרטי, אלא רק ללבייב בעל השליטה באחת החברות הציבוריות הגדולות בישראל. בארה"ב עובדים מול החברה ולא מול האיש. גם המעורבות של לבייב בשוק האמריקאי היא די מינורית לעומת המעורבות שלו בעסקים ברוסיה או בישראל. לבייב פחות מעורב בעסקים בארה"ב. הוא מתמחה בשוק הרוסי, שם יש לו ערך מוסף. וחוץ מזה, מי שם הכי הרבה לב לשם לבייב? התקשורת. על המלווים זה פחות משפיע. לא היה מלווה אחד ששאל אותי על לבייב האיש. מה שכן היה לטובה זה שהם ראו שהוא מכניס יד לכיס כדי להשאיר את החברה־האם סולבנטית, ותמיכתו ביתר החברות בקבוצה היתה חשובה מבחינה אסטרטגית למלווים שרצו לוודא שנהיה כאן עוד חמש שנים".

הפעילות בארה"ב התחילה בכלל בשותפות עם שעיה בוימלגרין בפלורידה, שהסתיימה ב־2007. מה מצב הנכסים בפלורידה?

"הנכס המרכזי שלנו במיאמי הוא בניין המגורים היוקרתי ה־Marquiz. המזל שלנו שמדובר בבניין מתוכנן היטב, ליד מרכז אמנות עם נוף נהדר. בגירושים מבוימלגרין קיבלנו את הנכס הזה. נכון שמחקנו עליו 200 מיליון דולר, שזה המון, אבל עכשיו אנחנו עומלים על החזר ההשקעה. במיאמי שוק הדירות עדיין חלש מאוד, אבל מדובר בפרויקט ייחודי שאני מאמין שיוכיח את עצמו".

לא מתחמק מהאחריות

מרין מגיע לאפריקה לאחר שכיהן כיו"ר ומנכ"ל בר סטרנס ניהול נכסים, ולפני כן היה גם יו"ר ומנכ"ל דויטשה בנק ניהול נכסים. קריסתו של בר סטרנס לפני יותר משנה היתה מאבני הדרך במשבר הסאב־פריים, לאחר שהענק הפיננסי נזקק במרץ 2008 לסיוע הממשל האמריקאי, ורק רכישתו על ידי המתחרה ג'יי.פי מורגן צ'ייס מנעה את קריסתו.

אתה חש אחראי במידה מסוימת לנפילה של בר סטרנס?

"אתאר זאת כך: יש לי 35 שנות ניסיון בוול סטריט, ראיתי משברים באים והולכים. הייתי מנכ"ל של חמש או שש חברות שונות. בבר סטרנס בנינו חברת ניהול נכסים חזקה ויציבה במשך ארבע שנים. זה היה עסק טוב אבל לצערנו היינו הבונגלו הראשון בחוף כשהצונאמי היכה. אני לא מתחמק מאחריות. כשבונים על החוף לוקחים סיכונים מסוימים כולל שתהיה גאות, אבל מתברר בדיעבד שהגל לא היכה רק בנו, אלא בכולם. בכל מקרה אי אפשר להקים מערכת שהיא חפה מטעויות, כי אז לעולם לא עושים כסף.

"חייבים לקחת סיכונים, ובבר סטרנס חשבנו שלקחנו סיכון רציונלי. למדתי מזה שצריך לקחת צעד אחד אחורה ולהסתכל על התמונה בכללותה, אבל גם הבנתי שיש דברים שהם בלתי נמנעים. למשל, כשהשוק מחליט שנכסים נהפכים ללא נזילים, אז הם לא יהיו נזילים. מה שכן - בדיעבד למדתי שלצד סיכונים שלוקחים צריך לשים בצד סירה שאפשר לקפוץ אליה במקרה של כישלון".

איך הגעת לאפריקה ארה"ב?

"הקשר נוצר דרך איזי כהן, ששימש בעבר מנכ"ל חברת הביטוח מגדל, ובר סטרנס הוא שותף לשעבר של חברת הביטוח הישראלית בבית ההשקעות מגדל שוקי הון. אנחנו מכירים חמש שנים. הוא התקשר אליי ושאל מה אני עושה. אמרתי לו שאני לא איש נדל"ן והוא אמר שהוא צריך דווקא איש פיננסים".

לא פחדת להיכנס לאפי ארה"ב?

"אני חושב שבמשך 35 שנות ניסיוני התמודדתי עם הרבה משברים. אני מצפה להישאר באפריקה בשנים הקרובות".

איפה אתה רואה את החברה ב־3-5 השנים הבאות?

"אני רואה אותנו הרבה יותר מפוקסים על בניינים למגורים מאשר על בנייני משרדים. כיום אנחנו מתמקדים ברה־ארגון פיננסי ובמכירה של דירות על בסיס שוטף. 2009 היתה שנת התייצבות. 2010 תהיה שנה של שמירה על הקיים והתחלה של חיפוש פרויקטים חדשים. אם ב־2009 הקדשתי לזה 2% מזמני, ב־2010 אני מצפה להקדיש 10% מהזמן לאיתור הזדמנויות, ואחרי זה אפילו חצי מהזמן".

מה טיב ההיכרות שלך עם לבייב?

"אין לנו אותו מעגל של חברים. אני רואה אותו כשהוא מגיע לניו יורק, אבל אנחנו מדברים על עסקים בלבד. הגאונות של לבייב בכל הקשור לארה"ב היא לשכור את איזי כהן, שיודע לנהל עסקים באופן מקצועי. איזי הביא אותי כמקצוען, ואני שכרתי מקצוענים נוספים. ברגע שיש צוות מקצועי רוצים לעבוד איתנו".