"בנק ישראל שוב פוגע באזרח הקטן, בשכבות החלשות ובזוגות הצעירים"

"רכישת דירה הופכת לסמל סטטוס" כך אמר היום (ד') חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, בתגובה להודעת בנק ישראל  

 על הגבלת המשכנתאות הניתנות בריבית משתנה לשליש מסך ההלוואה לדיור שמעמיד בנק ללווה.

לדבריו של פייגלין, "בנק ישראל מעניש את הזוגות הצעירים על מחדלי הממשלה בהסדרת ההיצע בשוק הדיור. התוכנית החדשה מביאה למצב בו אין אפשרות להקים משפחה בארץ הזאת. הרי ההגבלות של בנק ישראל לא ישפיעו על זוגות צעירים שהמשפחה יכולה לעזור להם ברכישת דירה. הם כבר הסתדרו. כמובן שגם משפרי הדיור לא ייפגעו כי כבר יש להם הון בסיס. היחידים שייפגעו מההחלטה הם זוגות צעירים שלא באים מבית מבוסס כלכלית".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "בנק ישראל פוגע בזוגות הצעירים כשהוא מנסה לצנן את התלהבות המשקיעים בענף. הבנק שופך את התינוק עם המים. בעודו מנסה לצנן את התלהבות המשקיעים בענף הנדל"ן, הוא פוגע בזוגות הצעירים, שמן הסתם ההחלטות שהתקבלו מחמירות גם איתם. המשקיעים יימצאו אפיקי השקעה אחרים, אבל הזוגות הצעירים יישארו עם הצורך לרכוש דירה, אך ללא יכולת כספית לעשות זאת. כבר היום ניתן לראות שהבנקים מאוד מחמירים במתן הלוואות לזוגות הצעירים, ונראה כי מדובר בהתערבות מוגזמת של הנגיד בשוק". 

מוטי כידור, מנכ"ל התאחדות הקבלנים: "מדובר בפגיעה נוספת בזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש דירה בישראל על ידי ייקור ההחזר החודשי שיאלצו לשלם עבור המשכנתה. מקבלי ההחלטות בישראל עומדים חסרי אונים מול עליית מחירי הדירות, אך במקום להמשיך ולהשקיע מאמצים בהגדלת היצע הדירות, הפתרון היחידי ליצירת יציבות במחירים, הם מנסים להקטין את הביקושים לדירות על ידי הטלת חסמים על רוכשי הדירות. עבור הזוגות הצעירים דירה היא מוצר צריכה. המציאות כבר מוכיחה כי זוגות צעירים מוכנים לגור מחוץ למרכז הארץ, ועדות לכך היא התרחבות הביקושים בשנה האחרונה לכיוון הפריפריה. המדינה צריכה לסייע להם באמצעות הענקת מענקי מקום או סבסוד משכנתאות, ולא להמשיך ולהקשות עליהם".

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "החלטת נגיד בנק ישראל סטנלי פישר על הורדת גובה המשכנתא מ-60% ל-40% תפגע בראש ובראשונה בשכבות החלשות ותרחיק עוד ועוד זוגות מהדרך לרכישת דירה". דנוס מדגיש כי ישנן מספר דרכים בהם ניתן לצנן את ענף הנדל"ן ובחלקן הממשלה עוסקת במרץ, דוגמת הגדלת ההיצע, קידום מהיר של תוכניות ועוד. במקביל, הוא מציין, יש לפתוח בערוצי פעולה נוספים שיתמקדו בדרכים לעזור למשפחות ולזוגות צעירים לרכוש דירה ולאפשר להם לעשות זאת למרות המחירים הגבוהים בכל רחבי הארץ.

דנוס מדגיש כי ההחלטה תפגע באלו שכבר לקחו משכנתה מכיוון שההחלטה תביא לעלייה נוספת בריבית. גם המשקיעים עלולים להיפגע והם, הוא אומר, כוח מניע של הנדל"ן ובלעדיהם עלול הענף להיכנס לקפאון עמוק. חלק נכבד מהמשקיעים, מסביר דנוס, לוקחים הלוואות כדי לממן את רכישת הדירות להשקעה והם יפגעו. גם הקבלנים והיזמים עלולים להיפגע, הוא מזהיר, כאשר הקושי ירחיק רוכשים פוטנציאלים מלסגור עסקה.

גם יגאל דמרי, בעלי חברת י.ח דמרי מאמין כי המהלך החדש של בנק ישראל יפגע בזוגות הצעירים. "צעדי בנק ישראל רק מקבעים את המצב הקיים ואף מחמירים אותו. המהלך החדש של בנק ישראל לצינון שוק הדיור, שוב פוגע באזרח הקטן, בשכבות החלשות ובזוגות הצעירים", אומר דימרי.

לדבריו, המהלכים השונים של בנק ישראל בחודשים האחרונים, מביאים להיווצרותה של תקופת המתנה, שבה כמות עסקאות הרכישה הולכת ופוחתת וברגע שתסתיים תקופת ההמתנה, ייווצר לחץ של רוכשים על השוק, והדבר יהווה את הגורם המרכזי להגברת הביקושים ולעליות המחירים. "במקום לטפל בהיצע, בנק ישראל גורם לפעולה הפוכה ואם הממשלה לא תתעשת ותמצא פתרונות יצירתיים והגיוניים כגון הורדת המע"מ על דירה ראשונה שרוכשים זוגות צעירים או לקיחת משכנתאות בערבות המדינה או למשל מכירת קרקעות ליזמים במחירים שפויים יותר, המצב לא ישתנה בשנים הקרובות, והזוגות הצעירים והשכבות החלשות בארץ ימשיכו להיאבק בשוק הדיור", סיכם דימרי.

יניב פגוט, האסטרטג הראשי של חברת איילון, מסביר כי בנוסף לעובדה כי הצעד החדש של בנק ישראל אינו מטפל בגורם העיקרי לעליית המחירים שהוא היקף מינוף המשכנתאות, מדובר גם בתזמון בעייתי של פישר: "בנק ישראל שולח למעשה את נוטלי המשכנתאות לקחת הלוואות בריבית קבועה צמודות למדד רגע לפני שני מדדים של אפריל ומאי שצפויים להיות גבוהים. מדובר במס כניסה גבוה לאלה שנוטלים משכנתאות צמודות למדד. מי שייקח עכשיו משכנתא מדדית בריבית קבועה יקבל 'קנס' מידי בדמות עליית המדדים הצפויה באפריל ומאי בשיעור של בין 1.3% ל-1.5%. במידה והחלטה זו הייתה מתקבלת לאחר המדד של חודש מאי, הדבר היה פוגע פחות בנוטלי המשכנתאות".

מי תומך בצעדי פישר?

למרות ההתקוממות על צעדיו של פישר, נשמעו היום גם קולות אחרים אשר תומכים בצעדים אלו ולא רואים בהם פגיעה בזוגות הצעירים.

ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס ישראל, אמר היום כי "נגיד בנק ישראל מגן על הצרכנים ועל ענף הנדל"ן כולו". רסקין הסביר כי הוא מאמין שמדיניות בנק ישראל שמרנית, והטלת מגבלה נוספת שהציבור אינו יכול לעמוד בה, עלולה הייתה ליצור כדור שלג שעלול לפגוע גם ברוכשי הדירות ובענף הנדל"ן. "מי שחושב שרכישת דירות במרכז תל-אביב או ירושלים תהפוך בעתיד לאפשרית לזוגות צעירים, חי באשליה. זוגות צעירים צריכים לקנות דירות באזורים חדשים ורחוקים יותר. זה תהליך טבעי שקיים בכל העולם - הביקושים מגיעים לאזור חדש, גורמים להתפתחותו והופכים אותו למבוקש עם הזמן. מי שיש לו 800-700 אלף שקל לא יוכל לקנות דירה במרכז תל-אביב, וזה לא ישתנה", אמר.

עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות מאמין כי למגבלה החדשה של בנק ישראל לא תהיה כל השפעה על זוגות צעירים וגם על מחירי הדירות. לדבריו, בניגוד להחלטה הקודמת של הנגיד לפיה הוטלה הגבלה על היקף המימון, המגבלה החדשה לא תשנה את היקף המשכנתאות שייקחו הזוגות הצעירים וזאת כיוון שכיום ריבית הפריים הממוצעת והריבית הקבועה צמודת המדד הינן כמעט זהות. "ריבית הפריים היום היא 4.5% כאשר המרווח הממוצע אותו מעניקים הבנקים לנוטלי המשכנתאות הינו פריים מינוס 0.6%, כלומר ריבית של 3.9%. הריבית הקבועה צמודת המדד ל-20 שנה עומדת כיום אף היא על 3.9%", אומר קמניסקי. לדבריו, צעד זה של בנק ישראל נועד לשמור על יציבות המערכת הבנקאית ולוודא שנוטלי המשכנתאות יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, גם בתקופה בה צפויה עלייה בריבית", אומר קמינסקי.

ד"ר מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל פיננסים, מחזק את דבריו של קמינסקי, וסבור שצעדו של בנק ישראל לא ישפיע על ביקושים למשכנתאות: "צעד זה לא צפוי לצנן את שוק הנדל"ן ולפי הבנתנו הוא אף לא מתיימר לעשות כן מאחר שאיננו מגביל את סכום המשכנתה שניתן לקחת אלא רק את הרכבה. מאחר ובשוק המשכנתאות אין ארביטראז' משמעותי, שאר מסלולי הריבית מתמחרים בקירוב את אותו קצב העלאת הריבית הגלום במסלול הריבית המשתנה, כך שצעד זה לא אמור לייקר את המשכנתאות בחישוב כולל. לכן, סך הביקושים לדירות לא צפויים לקטון באופן משמעותי וכתוצאה מכך גם מחירי הדירות לא יושפעו. אם בנק ישראל מוטרד ממחירי הדירות, למשל מהסכנה להיווצרות בועה, דרך יעילה העומדת לרשותו על מנת לצנן את הביקושים לדירות היא העלאת ריבית ו/או הגבלת גובה המשכנתה הכולל בכ-1% משווי הדירה".

ההבדל בחודש - יותר מ-300 שקל

על פי הניתוח של דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, בסכום משכנתא הממוצע הנלקח כיום, העומד על כ-600 אלף שקל ל-20 שנה, ההבדל בהחזר החודשי צפוי להגיע ליותר מ-300 שקל בחודש.

"הניתוח של בנק ישראל הראה שבחודש מרץ- 86% מהיקף ההלוואות נלקחו בריבית משתנה, כאשר המשתנות חולקו בין פריים, צמוד דולר והיתר במשתנות צמודות", אומר מייזליק. "בנק ישראל רוצה להוריד את היקף הריביות המשתנות ל-33% בלבד. ההלוואות שאמורות להרכיב את מרבית התיק לפי טיוטת ההוראה החדשה יורכבו מריבית קבועה צמודה למדד או חצי קבועה צמודה למדד המשתנה בתדירות נמוכה של אחת ל-5 שנים ויותר, או ריבית קבועה שלא צמודה למדד.

"במסלולים אלה שיעור הריבית הניתן גבוה בכ-1%-1.5% משיעור הריבית הניתן עד היום במסלולים שבנק ישראל מתכוון להגביל, ועומד על כ-4.-4.5 אחוז. המשמעות היא, שגם אם לא לוקחים בחשבון העלאות ריבית נוספות שצפויות בהמשך השנה, הריבית על משכנתא חדשה שתילקח החל מיום יישום ההוראה, תהיה גבוהה בכ-1% מרמת הריבית הממוצעת בהלוואה הניתנת כיום. למרות ההתייקרות בהווה, הרי שהלווים יזכו להגנה מוגברת מהתייקרות ריבית ככול שתהייה בעתיד".