צילום: אי פי אי
קרנבל הפיתוח של ברזיל מחפש קופצים
נתוני צמיחה יוצאי דופן, מעמד ביניים שגדל בקצב מסחרר ואירוח המונדיאל והאולימפיאדה הקרבים הפכו את ברזיל ליעד השקעה אטרקטיבי. חברות התקשורת והחקלאים הישראלים גילו אותה מזמן, אבל עדר יזמי הנדל"ן הישראלי נשאר בחוץ בגלל הריביות הגבוהות
הסיבוב הבינלאומי של יזמי הנדל"ן הישראלים התרחב בשנים האחרונות ליעדים כמו פולין, רוסיה והודו, שלא תמיד הניבו למשקיעים את התוצאות המיוחלות. אך חרף הצטרפות היזמים למועדוני הנוסע המתמיד, נראה כי דווקא יעד אחד שנחשב לאטרקטיבי בעיני המשקיעים הבינלאומיים נותר מחוץ למפת היעדים של הנדל"ניסטים הישראלים: ברזיל.
המדינה הדרום אמריקאית דווקא אינה זרה לאנשי העסקים הישראלים. בשנות השבעים גילו אותה החברות החקלאיות הגדולות דוגמת עמיעד, כימיקלים לישראל וברמד, שמכרו דשנים למקומיים. בשנות התשעים היו אלה חברות כמו נטפים ונען דן ששיווקו מערכות השקיה, ועם פתיחת שוק התקשורת הברזילאי הגיעו אליה חברות דוגמת מוטורולה ישראל, תדיראן, איתוראן, צ'ק פוינט, קומברס ואלוורין.
אך למרות ההיכרות רבת־השנים, המדינה שמזוהה בעיקר עם קרנבל, כדורגל ועם שכונות העוני - הפאבלות - שזכו לחשיפה בינלאומית בסרטים דוגמת עיר האלוהים, נשארה מחוץ לתחום עבור יזמי הנדל"ן הישראלים.
נתוני הצמיחה האובייקטיביים שמציגה ברזיל בשנים האחרונות מוכיחים כי שוק הנדל"ן שלה נמצא כעת בתקופת תסיסה, ולפי תחזיות שהתפרסמו בעיתונות הכלכלית הבינלאומית דוגמת "האקונומיסט" וכן במגזין הנדל"ן "גלובל פרופרטי גייד", המפץ הנדל"ני הגדול שלה עוד לפניה. מפץ זה קשור בטבורו לשני אירועי ספורט בקנה מידה עולמי שצפויים להתרחש במדינה בשנים הקרובות - אירוח משחקי המונדיאל ב־2014 ואירוח המשחקים האולימפיים בריו דה ז'נרו ב־2016.
המתעשרים החדשים עוזבים את הפאבלות
לפי נתונים שפרסמה חברת סירלה, מיזמיות הנדל"ן הגדולות בברזיל, בין הרבעון השלישי של 2008 לרבעון השלישי של 2009 חלה עלייה של 25% במחירי הדיור, שהתייצבו על ממוצע של כ־2,000 דולר למ"ר. במגזין "גלובל פרופרטי גייד" מייחסים את השינוי הזה לפעולות שביצע הנשיא לולה דה־סילבה, שפתח את שוק המשכנתאות לפני שש שנים ואפשר גם לבני מעמד הביניים לרכוש דירה (ראו מסגרת).
פעולה נוספת המיוחסת לדה־סילבה היא צמצום אחוזי האבטלה, שלפי נתוני הבנק המרכזי בברזיל עומדים היום על כ־7%. בשמונה השנים האחרונות יצאו כ־20.5 מיליון איש ממעגל העוני, ולפי נתוני הלשכה הממשלתית הברזילאית לסטטיסטיקה באותה תקופה התווספו כ־35.7 מיליון איש למעמד הביניים בברזיל. בנוסף צפוי להתחזק מעמדם הכלכלי של כ־36 מיליון איש נוספים עד ל־2016, כמות אדירה של אנשים שמשנה את מפות הביקושים בשוק המגורים באופן דרמטי.
את השינוי הזה זיהתה קבוצת אנשי נדל"ן ישראלית, ובהם איש העסקים רוג'ר בדוסה שהחל את דרכו בברזיל ב־1994 דרך עסקי הטקסטיל ובשנים האחרונות עסק בפיתוח נדל"ן למגורים ובתחום המלונאות בתאילנד. יחד עם מנכ"ל מישורים לשעבר רן שביט, דני סעד המתמחה בגיוס הון למשקיעים ואיש העסקים יוסי אפינגר הקים בדוסה בסוף 2010 את חברת ברזיל ישראל, שמבקשת להשקיע באזורים המתפתחים בברזיל לפני אירועי הספורט הגדולים במטרה לקצור את הרווחים בעוד 3–5 שנים.
"מסביב לגוארולוס, נמל התעופה הגדול ביותר בדרום אמריקה שממוקם קרוב לסאו פאולו, מרגישים את ההשקעה לקראת האולימפיאדה והמונדיאל", מספר מנכ"ל החברה שביט. "אזור גוארולוס הפך לעיר בפני עצמו עם 2 מיליון תושבים. העסקים הלוגיסטיים שהתפתחו סביב לנמל התעופה הפכו את האתר למעין איירפורט סיטי עצום. עיריית סאו פאולו העניקה מיליארד דולר רק לפיתוח סביב נמל התעופה לבניית כיכרות, תאורה, כבישים ומדשאות, וזה עוד לפני התקציב הממשלתי".
אחד הפרויקטים שהחברה מקדמת הוא פרויקט משולב למגורים, מסחר ולוגיסטיקה הממוקם בשטח בנוי של כ־50 אלף מ"ר בסמוך לנמל התעופה. בקומות הראשונות ייבנו המחסנים והקומות המסחריות ולמעלה מגורים לבני המעמד הבינוני־נמוך. לדברי בדוסה, ההשקעה בדיור למעמד הבינוני־נמוך היא בחירה אסטרטגית המבוססת על הבנת השוק המקומי. "בשביל לבנות למיליונרים הברזילאים אתה צריך להיות מותג מקומי בפריסה רחבה. כחברה קטנה אנחנו מעדיפים לפנות למעמד המתחדש ולנכסים מסחריים", הוא מסביר.
ממוצע של 50 מ"ר מסחרי לנפש
מתוך 195 מיליון ברזילאים מתגוררים 83% באזורים עירוניים. מטרופולין סאו פאולו לבדו כולל יותר מ־27 מיליון איש, ומדינת ריו דה ז'נרו כוללת מעל 15 מיליון איש. את השילוב בין צמיחה כלכלית במשקי בית וצפיפות אורבנית זיהו בגזית גלוב כבר ב־2006, ופנו לפעילות המתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים. את רכישת הנכס הראשון שלה במדינה השלימה החברה ב־2008 ועתה היא מחזיקה בארבעה מרכזים מסחריים, כשבשניים מהם היא שימשה כיזמית - אחד בעיר קסיו דל סול והשני בסאו פאולו.
"יש מחסור בשטחי מסחר בברזיל", מסביר מנכ"ל גזית גלוב רוני סופר את הבחירה בשוק הברזילאי. "זיהינו שיש שם פוטנציאל התרחבות גדול, כשהממוצע לנפש עומד על 50 מ"ר שטח מסחרי לנפש, בעוד שבמדינות כמו ארה"ב הוא עומד על 2,000 מ"ר לנפש ועל 220–230 מ"ר לנפש באנגליה".
נתון מעניין נוסף שעליו מצביע סופר הוא אחוז החדירה של קניונים ומרכזים מסחריים בברזיל. "רק כ־20% מהמכירות הקמעונאיות בברזיל מתבצע בקניונים", הוא מפתיע. "80% הנותרים מתבצעים בחנויות קטנות, ברחובות ראשיים ובשווקים. מהבחינה הזו השוק שם מאוד דומה לשוק הישראלי לפני כניסת הקניונים בשנות השמונים. יש שם כוח קנייה לא מבוטל ומעמד ביניים שמהווה כ־45% מסך האוכלוסייה ולכן אנחנו מזהים פוטנציאל ענק".
בניגוד להודו, שם פועלת גזית גלוב דרך קרן השקעות בינלאומית ולא כיזמית, לניהול פעילותה בברזיל הקימה החברה מטה. לדברי סופר, מהלך זה נובע בין היתר מכך שבניגוד לחוק ההודי, החוק הברזילאי מאפשר ליזם זר לרכוש נכס מניב קיים, דבר שאפשר לחברה לרכוש מספר נכסים וללמוד את השוק לפני שנכנסה להוצאות פיתוח.
יתרון שני בפעילות בברזיל שעליו מצביע סופר הוא הפתיחות לרשתות קמעונאיות זרות, דוגמת וול־מארט שפועלת בברזיל דרך רשת נאסיונאל, רשת אקסטרה של משפחת קזינו הצרפתית ורשת קארפו, שהיא אחת הרשתות הגדולות בעולם בתחום הקמעונאות.
גם בחברת ברזיל ישראל זיהו את היתרונות שעליהם מדבר סופר, ובימים אלה מנסה החברה לגייס משקיעים למספר פרויקטים מסחריים הממוקמים באזורים שבהם קיימים ביקושים ערים. אחת העסקאות שהשלימה החברה היא מעין עסקת פינוי־בינוי, שבמסגרתה יפונה מרכז מסחרי ישן הממוקם 5 ק"מ מנמל התעופה גוארולוס ובמקומו ייבנה נכס בן כ־1,700 מ"ר.
בנוסף מציעה החברה למשקיעים ישראלים פרויקטים הכוללים גם משרדים, ושממוקמים בשכונות היוקרה של סאו פאולו - האחד בשכונת היג'ואוונופוליס הכולל 14 קומות, והשני באזור הקניות של הפרבר היוקרתי אלפא וילי, הבנוי כמתחם קהילתי סגור. "השכירות באלפא וילי עומדת על כ־50 דולר למ"ר ואנחנו צופים תשואות של 18% בשנה", אומר שביט.
לדברי סמנכ"ל הפיתוח העסקי של ברזיל ישראל, דני סעד, ההשקעה המינימלית ליזם בפרויקטים עומדת על כ־127 אלף דולר ובכוונת החברה להשכיר אותם עד לתקופת המונדיאל ולממש את עליות המחירים ב־2014–2016.
"הישראלים הם לא המצפן של העולם"
הנתונים שמציגים שביט וסופר מציירים תמונה עתירת הזדמנויות שמעלה את השאלה מדוע טייקוני הנדל"ן הישראלי טרם החלו לתור אחר קרקעות ופרויקטים בברזיל בהמוניהם. כשסופר נשאל האם העובדה שברזיל לא הפכה ליעד פופולרי בקרב יזמי הנדל"ן מצביעה כי האזור נתפס כמסוכן, הוא נאנח. "בואי לא נשכח שהישראלים הם חלק קטן מהעולם ויש בברזיל השקעות בהיקף של מיליארדים מצד חברות זרות", הוא משיב. "חשבנו אחרת מהמיינסטרים הישראלי במקרה של ברזיל כמו גם בהרבה מקרים אחרים, ואנחנו באמת חושבים שיש המון פוטנציאל".
עם זאת, סופר מציין כי יש גם סיבות ממשיות להיעדרות הישראלית, ובעיקרן בעיות בתחום המימון אך גם מחסום השפה. "הריביות על הלוואות בבנקים הברזילאיים גבוהות ועומדות על כ־11%, ולכן יזמים שמעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן צריכים להגיע עם יכולות פיננסיות גבוהות מהבית", הוא מסביר. "חשש אחר של חברות ישראליות יכול לנבוע מהדירוג של ברזיל, שמוגדר היום כטריפל B מינוס, ומהחשש מאינפלציה".
סעד מסכים עם סופר ולא רואה בישראלים אינדיקציה לביצועי שוק הנדל"ן הברזילאי. לדבריו, בעוד שנתיים לא יהיה נדל"ניסט ישראלי שלא יבחן את השוק הברזילאי. "ישראלים תמיד בטוחים שהם הקפטן של הספינה, אבל האמת היא שלכל מקום הם מגיעים באיחור", הוא אומר. "הישראלים הם לא המצפן של העולם, הם באים כעדר. בהחלט יכול להיות שיש מקום מתפתח והם לא זיהו אותו".
13 תגובות לכתיבת תגובה