התוכנית של שטייניץ: יד ימין מחלקת פטור, יד שמאל לוקחת בחזרה

זה כבר הפך להרגל: הרגולטור התורן של שוק הנדל"ן מכנס עיתונאים, חוזר על שורה ארוכה של נתונים המצביעים על המשך מגמת זינוק מחירי הדירות, וחותם את הצגת הפרטים בחיוך ובהבטחה שהנה־הנה הוא מצא את הפתרון שיוכל לעצור את העליות הבלתי פוסקות בשוק. אולם הניסיון הקצר של השנה וחצי האחרונות מראה כי בשורה התחתונה, רוב הסיכויים הם שההחלטה לא תביא לשינוי דרמטי במחירי הדיור, ולא פחות חשוב - איזושהי אוכלוסייה צפויה להיפגע.

הכלל החשוב ביותר בפוליטיקה הוא "סמן אויב שצריך לנצח". הממשלה הנוכחית סימנה כבר כמה "אויבים", שלטענתה אשמים בעליות המחירים של השנים האחרונות. הראשונה היא אוכלוסיית רוכשי הדירות בקבוצות הרכישה, שבנק ישראל תקף כבר בפברואר 2010. השנייה היא אוכלוסיית בעלי הדירות היקרות מהממוצע והשלישית, חביבת הרגולטורים בשוק הנדל"ן, אוכלוסיית רוכשי הדירות להשקעה.

המקל והגזר

מדובר בשני צעדים חדשים, אחד מהם מתמרץ את המשקיעים למכור את דירתו השנייה במהלך השנתיים הקרובות בתמורה להטבות במס שבח, והשני "מעניש" את מי שלא יבחר לעשות זאת על ידי אותו כלי מיסוי.

אחד הצעדים שהציג האוצר הוא צעד משלים להוראת השעה שעליה הכריז המשרד בחודש דצמבר 2010. אתמול הודיע שר האוצר יובל שטייניץ על ביטול הפטור ממס שבח לדירה שנייה החל מ־1.1.2013. אולם רק לפני חצי שנה הודיע האוצר על פטור ממס שבח במכירת שתי דירות להשקעה - בתנאי שהמכירה תתבצע בשנים 2012–2011.

על פי מה שהציגו שרי הממשלה אז, הצעד נעשה במטרה להגדיל את היצע הדירות ולהביא לירידת מחירים, ולאחר שנתיים יחזור המצב לקדמותו, והמשקיעים ייאלצו להמתין עוד ארבע שנים בין מכירת דירה להשקעה למכירת דירה נוספת. כעת, כאמור, ביטל האוצר את הפטור, ולכן כל דירת מגורים נוספת שתימכר תהיה חייבת במס שבח בשיעור של 20% על כל השבח הריאלי שנצבר מיום פרסום החוק - על פי האוצר מדובר ביולי 2011.

מדובר בצעד שיקטין משמעותית את הכדאיות לרכישת דירה נוספת על ידי משקיעים, אבל השאלה החשובה שצריכה להישאל היא כיצד ישפיע צעד זה על שוק הנדל"ן בעוד שנתיים.

על הצעד האחר הכריז שר האוצר יובל שטייניץ בוועידת "כלכליסט" לנדל"ן שהתקיימה בתחילת מאי. לפי הפרטים המורחבים שפרסם משרד האוצר אתמול, ישנן כיום עשרות אלפי יחידות דיור בכל הארץ שייעודן מגורים אך הן משמשות בפועל כמשרדים קטנים. אם בעלי הדירות יחליטו למכור אותן כיום, הם ישלמו מס שבח מלא בעת מכירת הדירה, בשיעור של 20% משווי הערך הריאלי של השבח.

כדי למכור את הדירה בלי לשלם מס שבח יצטרך בעל הדירה לפנות לרשות המקומית ולהסב את ייעודה לדירת מגורים, ולאחר מכן להמתין עד שיחלפו ארבע שנים מיום רכישתה.

התמריץ שמעניק האוצר כעת לכל אותם בעלי דירות משרדיות הוא פטור אוטומטי ממס שבח למי שימכור את דירתו במהלך 2011–2012, כדי שכמה שיותר בעלי דירות יבצעו עסקאות למכירת הנכסים בתקופה הקרובה.

באוצר מאמינים כי צעד זה יוסיף אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ובעיקר בערים הגדולות, וכי הוא מתאפשר כעת על רקע הקמת מרכזי עסקים חדשים והגדלת היצע המשרדים ברשויות מקומיות רבות.

מוקש בהוראת השעה

ספק אם הצעדים החדשים שהציג אתמול משרד האוצר תחת הכותרת "צעדים נוספים לבלימת מחירי הדירות", יעזרו למחוסרי דירה לקנות דירה במחיר שפוי. אולם ההכרזה עליהם מוכיחה שיותר מכל, האוצר נחוש בדעתו כי האשמים האמיתיים בעליית המחירים הם המשקיעים בשוק הנדל"ן, והוא מפנה את כל כובד משקלו להוצאתם מהשוק. אין זו הפתעה שתפיסה זו זכתה אתמול שוב לביקורת מצד גורמים רבים - מומחים בשוק הנדל"ן ואפילו בממשלה.

הביקורת המקובלת, שנשמעת כבר תקופה ארוכה בעניין מלחמת האוצר במשקיעים בדירות, היא שבסופו של דבר - מספר הדירות להשקעה בשוק הישראלי יקטן כל כך עד כי נגיע לרגע שבו מחירי השכירות במשק יזנקו בשיעור חד מאוד.

"האנשים שייפגעו הם אלו שאינם יכולים לקנות דירה כי אין להם יכולת כלכלית או אלו שחיים בדירה זמנית, כמו למשל הסטודנטים בתל אביב", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל. באוצר נוהגים להשיב על כך כי מדובר במחיר נמוך יחסית להשפעה החיובית על מחירי הדירות.

אולם הבעיה המרכזית מסתתרת באותיות הקטנות של ההחלטות האחרונות בתחום המס על דירות. בעוד האוצר מצהיר כי הוא רוצה ליצור הזרמה גדולה ככל האפשר של דירות לשוק בשנה וחצי הקרובות, נראה כי ההחלטה שלו עלולה ליצור בעיה של ממש ביום שאחרי.

"ניתוח של עיקרי ההמלצות מגלה שגם האזרח הקטן, ולא רק 'המשקיעים', צריכים להבין שלא מספרים להם הכל, והמדינה עלולה להתעשר על גבם", אומר עו"ד עופר אלבוים, שותף בכיר במשרד שקל ושות'.

לדבריו, בעלי דירה שנייה שיזדרזו למכור אותה עד תום 2012 ייתקלו בבעיה כשיבקשו למכור את דירתם הראשונה, המשמשת אותם למגורים פרטיים, החל משנת 2013. על פי ההוראה, הם לא יוכלו לקבל בגינה פטור עקב מוקש שהוטמן בהוראת השעה.

"אותם משקיעים שמכרו דירה להשקעה עלולים לשלם מס שבח מלא על דירה יקרה, ולהינות מהפטור רק על דירה זולה", אומר אלבוים. "לכן סביר שהם יחליטו שלא למכור במשך שנה וחצי עד שיוכלו לממש את הפטור שוב, ובינתיים בועת הנדל"ן רק תתנפח".

יש אפילו מי שמאשימים את האוצר בניסיון לקבע עניין שייצר עוד הכנסות ממסים, בתירוץ כי ההחלטה תעשה טוב לשוק הדיור.

עו"ד דורון לוי, שותף במשרד עמית פולק מטלון, טוען כי עניין הפטורים ממס שבח הוא המדיניות של מס הכנסה מאז ומתמיד. "המדיניות היא להטיל מס על דירות למגורים. במצב רגיל, הסיכוי של האוצר להעביר את אותה החלטה בעניין המדיניות בוועדת הכספים הוא אפסי".

שווה יותר לקבל שכר דירה

גם הוראת השעה החדשה הנוספת שהוצגה אתמול, זו שלפיה יינתן פטור ממס שבח למי שימכור דירה ששימשה למשרד למי שרוצה להשתמש בה למגורים, אינה נטולת בעיות. צעד זה צפוי להיתקל בשני גורמים שהם בעלי אינטרס לטרפד אותו: בעלי הדירות עצמם, המקבלים שכר דירה גבוה יותר מבעל המשרד מאשר משוכר דירה, והרשויות המקומיות המרוויחות מארנונה גבוהה יותר על משרדים ביחס לדירות ומהיטלי שימוש חורג הניתנים לחלק מהשוכרים ובעלי הדירות המשמשות כמשרדים.

ג'קי מוקמל, יו"ר ומנכ"ל משותף של חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים, מזכיר כי כבר לפני 14 שנים, לקראת אכלוס המשרדים במגדלי עזריאלי, ניסתה עיריית תל אביב לבצע מהלך כזה שלא צלח. "רק חלק קטן מהמשרדים שישבו בדירות אכן פינו אותן. הפחתות מס רכישה, מס שבח והטבות אחרות אולי נשמעות טוב כמילים אך לא כמעשים. כדי ליישם את המהלך יש צורך שהרשויות יאסרו, אולי אפילו על פי חוק, משרדים בתוך בניינים שייעודם מגורים. התוכנית הזו נועדה לכישלון", אומר מוקמל.

להערכתו, אופציה נוספת להוספת דירות למרכזי ערים היא הפיכת בנייני משרדים ישנים לייעוד למגורים. "ישנם לא מעט בנייני משרדים מיושנים שקמו בשנות השישים והשבעים ונמצאים בתוך אזורי מגורים מובהקים. הסבתם למגורים - מהלך שאינו קשה לביצוע - תקל מאוד על תחום המגורים. עם זאת, המהלך האמיתי להורדת מחירי הדיור היה ונשאר הפשרת קרקעות על ידי המינהל".

עופר אלבוים מוסיף כי "הפטור למכירת דירות המשמשות לעסקים מבורך. עם זאת, גם כאן הצגת הדברים שלפיה המדינה מפסידה המון מס אינה מדויקת. המון לעומת מה? אילולא הפטור, בעלי הנכסים לא היו מוכרים את הדירה אלא ממשיכים להשכירה לאותה המטרה. לחלופין, הם היו מייעדים אותה להשכרה למגורים ומוכרים אותה בפטור כדירת מגורים תקופה מספקת מראש לפני מימוש הפטור. במצב כזה, המדינה ממילא לא היתה רואה כסף".

לכאורה היה אמור שר האוצר להיתקל בתוך משרדו בחומה של מתנגדים להחלטות החדשות. אנשי האוצר לא אוהבים לוותר על הכנסות. אך די היה להקשיב לדבריו של מנהל רשות המסים הפורש יהודה נסרדישי, כשנשאל כמה כסף תפסיד הממשלה מהפטור. "אני לא חושב שנפסיד לאורך זמן", אמר נסרדישי. במילים אחרות, גם באוצר מודים שעל ההקלה במס עכשיו אנחנו נשלם ביוקר בהמשך.