השורה התחתונה: מי מפחד מאלביט הדמיה?

בימים האחרונים סערו הרוחות באלביט הדמיה. מניית החברה איבדה גובה רב, ובמקביל נרשמה עלייה בתשואות איגרות החוב שלה, על רקע חששות המשקיעים כי היא תתקשה לפרוע את ההלוואות. ברקע - הסתבכותו של בעל השליטה באלביט הדמיה, מוטי זיסר, עם בנק הפועלים. במסגרת עסקיו הפרטיים (חברת אירופה ישראל המחזיקה בשליטה באלביט הדמיה), זיסר לא עומד בתשלום של כ־100 מיליון שקל לבנק, מתוך חוב כולל של כ־980 מיליון שקל.

חששם של המשקיעים הוא שזיסר ינסה להשתמש בחלק מנכסיה של אלביט הדמיה לטובתו ולא לטובת המשקיעים. על רקע חשש המשקיעים, ביצע זיסר בשבוע האחרון כמה פעולות שנועדו להרגיעם, בהן הצהרה כי החברה לא תחלק דיבידנדים במהלך השנה הקרובה, והבהרה כי לחברה הפרטית שבה הוא מחזיק יש מספיק נכסים כדי להשיב את החוב לבנק הפועלים.

לבצע יותר, לדבר פחות

בשיחה עם "כלכליסט" אומר דודי מחלוף, מנכ"ל אלביט הדמיה, כי "אני אף פעם לא מזלזל במה שהמשקיעים אומרים או עושים ואני תמיד מתייחס לזה. ברגע שהצגנו מספרים ועובדות לגבי מה שאנחנו עומדים לעשות בחברה, הדברים הפכו למסודרים יותר. לא הלכנו לשוק בשביל להרגיע, אלא בשביל לשים את המספרים על השולחן ולתת לשוק להניח את מה שהוא צריך להניח. כרגע אנחנו בעיקר צריכים לבצע ופחות לדבר".

נכון לסוף מרץ 2011, החוב הפיננסי של אלביט הדמיה הסתכם בכ־3.2 מיליארד שקל, כאשר מתוך סכום זה חייבת החברה כ־2.9 מיליארד שקל באיגרות חוב, וכן חוב בנקאי של כ־330 מיליון שקל, כשרוב הסכום הוא לבנק הפועלים. בחמש השנים הקרובות תידרש אלביט הדמיה לשלם לבעלי האג"ח כ־460 מיליון שקל בממוצע מדי שנה.

את הרבעון הראשון של 2011 סיימה אלביט הדמיה עם הכנסות של 221 מיליון שקל לעומת 162 מיליון שקל ברבעון המקביל. בשורה התחתונה רשמה אלביט הפסד של 41.4 מיליון שקל לעומת הפסד של 170.3 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2010, כאשר ההפסד החשבונאי אז נוצר בעיקר בגלל שיערוך מחודש של ניירות ערך בחברה־הבת, פלאזה סנטרס, שבה מחזיקה אלביט ב־62%.

התשובה של זיסר "נקטין החוב ב-1.6 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות" אלביט הדמיה מציינת במצגת למשקיעים כי לחובות של אירופה ישראל לבנק הפועלים אין השפעה על יכולתה לפרוע את חובותיה כלפי מחזיקי האג"ח שהם לוי, תגובה אחתלכתבה המלאה

בסוף הרבעון הראשון היו לאלביט הדמיה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ־782 מיליון שקל, והחברה צופה תזרים של כ־297 מיליון שקל ממימוש או מימון מחדש של פעילות המלונות בהולנד ובבלגיה, תזרים של 81 מיליון שקל מדיבידנדים מפלאזה סנטרס וממימוש המניות של אלביט מדיקל ופלאזה סנטרס, וכן 40 מיליון שקל בגין תזרים שוטף של פעילות המלונאות, פעילות המגורים בהודו ופעילות נדל"ן מניב בארצות הברית. בקופת המזומנים של פלאזה סנטרס היו בסוף הרבעון כ־1.27 מיליארד שקל.

מקורות אלו אמורים לאפשר לאלביט הדמיה לעמוד בתשלומים של כ־319 מיליון שקל לבעלי האג"ח ולבנקים, לשאת בהוצאות הנהלה וכלליות של 50 מיליון שקל, וכן לבצע השקעות בסכום כולל של 146 מיליון שקל עד סוף 2011, כאשר בסוף השנה ייוותרו בקופתה מזומנים ושווי מזומנים של 636 מיליון שקל.

"איגרות החוב של החברה - הזדמנות"

בשנת 2012 תצטרך החברה לשלם כ־581 מיליון שקל, מתוכם 445 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, כאשר בסוף 2012 יישארו בקופתה 545 מיליון שקל, אחרי התשלומים ואחרי קבלת 491 מיליון שקל מדיבידנדים, תזרים מהמלונות ותזרים המזומנים מפעילות שוטפת בשנת 2012. גם ברבעון הראשון של 2013 צופה החברה ירידה בהיקף מזומניה, כאשר בסוף מרס שנה זו אמורים לעמוד לרשותה כ־496 מיליון שקל בלבד, אחרי הוצאות של 139 מיליון שקל, מהם 87 מיליון שקל למחזיקי האג"ח.

לדברי מחלוף, לחברה "יש הרבה פעילויות שצריכות להבשיל ושצריך להמשיך לפתח אותן. אנחנו לא במקום של לפתח פעילויות חדשות", כאשר בין הפרויקטים נמצאים "פרויקטים במזרח אירופה שצריך לפתח, כמו גם פעילות בהודו ובארצות הברית. מעבר לזה אין פעילויות נוספות על הפרק כרגע, אבל כמובן שנבחן את הדברים בכל סיטואציה. נכון להיום, יש לנו מספיק עסקים לשנים הקרובות".

לאלביט הדמיה יש שמונה סדרות אג"ח, מתוכן שבע סדרות הן אג"ח רגילות ואילו סדרה אחת, אג"ח 1, היא להמרה. מתוך אג"ח אלה, שלוש סדרות הן בטוחות יותר להשקעה והאחרות מסוכנות מעט יותר, כאשר הקרן שלהן תשולם בעוד כחמש שנים והלאה. כך, תאריך הפדיון האחרון של אג"ח מסדרה א' הוא פברואר 2014, ומאחר שההערכה היא כי בתקופה זו יהיה בידי אלביט הדמיה די מזומן כדי לפרוע את האג"ח, התשואה לפדיון היא 11.8%.

האג"ח של החברה מסדרה ב' דומות בתנאיהן, והתשואה עליהן לפדיון היא של 10%. האג"ח מסדרה ה' של אלביט הדמיה, שהפדיון האחרון שלהן נקבע ליולי 2021, נסחרות בתשואה לפדיון של 9.6% ברוטו, כך שההיגיון אומר שאין סיבה אמיתית להעדיף את האג"ח לטווח הארוך, מאחר שהסיכון על ההשקעה בהן גבוה יותר והתשואה שלהן אינה מפצה על סיכון זה.

יובל בן זאב, אנליסט כלל פיננסים, העריך לפני שבועיים כי "האג"ח של אלביט הדמיה מהוות הזדמנות, והדו"ח השנתי המורחב שיצא אינו משנה את הערכתנו, אף שכבר היו עליות באג"ח".

על פי אלביט, בשנתיים הקרובות צפויה רמת המינוף של החברה לרדת משמעותית, בעוד קרן האג"ח שלה ושל פלאזה סנטרס תקטן בכ־1.1 מיליארד שקל. בנוסף תחזיר החברה לבנקים כ־500 מיליון שקל, כאשר אחרי מכירת חלק מהנדל"ן שברשותה, תחזיק אלביט הדמיה בפעילות הנכסים המניבים בארה"ב, בפלאזה סנטרס, במלון רדיסון בבוקרשט, רומניה, בפעילות הנדל"ן בהודו, כמו גם בשליטה באלביט מדיקל.

מוטי זיסר | צילום: שוגר דייויד

התוכנית: סדרת מימושים של הפעילות בחו"ל

כך נראית היום הפעילות של החברה ברחבי העולם:

ארה"ב - בארצות הברית פועלת אלביט הדמיה בשיתוף עם פלאזה סנטרס, כאשר השתיים מחזיקות במשותף, יחד עם משקיעים נוספים, ב־EDT, המחזיקה בכ־48 מרכזים מסחריים בארה"ב. על פי אלביט הדמיה, נרכשו נכסי EDT לפי תשואה גבוהה יחסית של 9% ויש להם ביקוש רב שיכול להביא למכירתם בתשואות נמוכות יותר של 6.5%–7%. הקניונים פזורים בחוף המזרחי, בין היתר בניו יורק ובפלורידה, ונהנים מתפוסה של כ־90%, כאשר פעילות זו מוערכת בכ־110 מיליון דולר בשנה. לפי אלביט, שווי השוק של אחזקותיה הישירות בארה"ב מסתכם בכ־54 מיליון דולר, כאשר שווי האחזקה של פלאזה סנטרס ב־EDT עומד אף הוא על כ־54 מיליון דולר. פלאזה עצמה גם משמשת כזרוע ההקמה של מרכזים מסחריים במזרח ובמרכז אירופה.

מזרח אירופה - פלאזה סנטרס פעילה בשמונה מדינות במרכז ובמזרח אירופה, פרט לפעילות בהודו ובארה"ב. עד היום היא הקימה 30 מרכזים מסחריים במרכז ומזרח אירופה, כאשר מתוכם נמכרו כ־26 מכרזים לקרנות נדל"ן בינלאומיות ברווח של כ־360 מיליון יורו. פלאזה מחזיקה בשמונה נכסים בפיתוח ברומניה, ובבניין משרדים אחד שהושלם. בפולין היא מפתחת כחמישה מרכזים כאשר שניים כבר פעילים. בהונגריה יש לה שלושה פרויקטים בפיתוח ובניין משרדים אחד שהושלם. בסרביה מחזיקה פלאזה שלושה מרכזים בפיתוח, ובצ'כיה שני מרכזים בפיתוח ואחד פעיל, ובנוסף בניין משרדים שהושלם. בבולגריה שני מרכזים בפיתוח, ביוון מרכז אחד בפיתוח ובלטביה - מרכז אחד פעיל.

מתוך נכסים אלו, שניים - בסרביה ובפולין - נמצאים בבנייה ממשית, ובנוסף נמצאים עוד שישה נכסים בהודו בפיתוח, כאשר מתוכם שני נכסים נמצאים בבנייה ממשית, בניין משרדים וקניון. ההון העצמי של פלאזה עומד על כ־620 מיליון יורו, ויתרת הנזילות עומדת על 257 מיליון יורו. היא אינה משערכת הערכות שמאי לגבי עליית שווי נכסים במאזנה (אך עשויה להפחית שווי במידת הצורך).

הודו - בהודו נכנסה אלביט להקמה של שני פרויקטים למגורים. הראשון ממוקם בבנגלור, שם תוקם שכונת מגורים של כ־1,000 יחידות דיור צמודות קרקע, כאשר החברה תיהנה מכ־70% מהתזרים הנקי לפני מס החל מהיום הראשון לשיווק ועד לשיעור תשואה פנימית של 20% על סך השקעתה עד כה. תחילת השיווק בפרויקט צפויה בראשית 2012.

פרויקט נוסף של החברה בהודו נמצא בצ'נאיי, שבה רכשה אלביט כ־360 דונם בצמוד לפארק טכנולוגי שצפוי לאכלס יותר מ־300 אלף איש. במסגרת פרויקט זה צפויה החברה לקבל כ־35% מתקבולי המכירה של יחידות המגורים, ומקדמה של כ־10 מיליון דולר בעת חתימת ההסכם הסופי. עד כה השקיעה אלביט כמיליארד שקל בהודו, כאשר ההחזרים צפויים להתחיל בשנת 2012, בגין הפרויקט הראשון.

מלונות באירופה - בניגוד לנכסים שמתכננת אלביט לשמר, היא מתעתדת להיפרד מכמה בתי מלון שבבעלותה, כאשר לטענתה אלו משוערכים בספריה בשווי נמוך משווי השוק שלהם, מה שיוביל לרווח הון. אלביט כותבת כי המימוש יתבצע בהתאם לתנאי השוק. לחברה יש מלונות בהולנד, בלגיה ורומניה, כאשר המלון הבולט בתיק הוא הרדיסון בלו בבוקרשט, מלון ברמה של 5 כוכבים הכולל 424 חדרים, שתופס נתח משמעותי משוק מלונות היוקרה בעיר. לדברי מחלוף, את המלון בבוקרשט אין כוונה למכור, אך "אם יחזרו הימים העליזים של המחירים הגבוהים – אף פעם לא אמרנו לא למכירה".

שלושה מתוך ארבעת המלונות של אלביט בהולנד נמצאים באמסטרדם והרביעי באוטרכט, ואילו בבלגיה נמצאים שני מלונות באנטוורפן. עלות הקמת המלונות עמדה על 1.03 מיליארד שקל, כאשר שוויים מסתכם בכ־275 מיליון יורו, ועודף השווי על החוב של המלונות עומד על כ־163 מיליון יורו. מכירת מלונות אלו תסייע בתשלום האג"ח.

חברות חלום - חברה־בת נוספת של אלביט הדמיה היא אלביט מדיקל, שבה היא מחזיקה כ־92% בשווי של כ־550 מיליון שקל. אלביט מדיקל מחזיקה בשתי חברות עיקריות, אינסייטק, שבה היא מחזיקה בכ־66%, וגמידה סל, שבה היא מחזיקה בכ־32%. אינסייטק מפתחת טיפול לא פולשני בגידולים שפירים וממאירים, וגמידה סל מפתחת טיפול מבוסס תאי גזע למחלות, בהן סרטן, מחלות דם ומחלות אוטו־אימיוניות. אלביט הדמיה בוחנת הכנסת משקיעים לחברות־הבנות, כמו גם את דילול אחזקותיה באמצעות גיוס הון ומכירה של חלק מהמניות במטרה להציף מזומנים.

לאור סערות השבועות האחרונים, שולח מחלוף מסר לכיוון המשקיעים, בניסיון להרגיע מעט את החשש — "בעבר נהגנו באחריות גדולה כלפי בעלי האג"ח, ונמשיך לנהוג באותה צורה".