רוצים יותר דירות? תפצלו

מאהל המחאה שנפתח בסוף השבוע האחרון בכיכר הבימה מעיד ולא בפעם הראשונה על כך שבועת הנדל"ן, זו המתוארת בתקשורת חדשות לבקרים, מדירה שינה מעיניהם של רבים בציבור הישראלי. מבלי לרפות את ידיהם של המפגינים, קשה להאמין שמחאה ציבורית, מוצלחת ככל שתהיה, תוביל לשינוי מהותי במחירי הדיור - אבל היא עשויה להוביל לשינויים בתפיסה ועל כך נוכל לברך.

הדוגמה הקלאסית היא דירות מפוצלות. בשנים האחרונות הנהיגה עיריית תל אביב מדיניות ברורה ותקיפה נגד תופעת הדירות המפוצלות מתוך תפיסת עולם אשר בסיסה דאגה לדייר, אך תוצאותיה הפוכות. במצב הקיים נאסר על בעלי דירה, גדולה ככל שתהיה, לפצלה למספר דירות קטנות ולהשכירן בנפרד. המשמעות - פחות דירות בשוק.

קו המחשבה של העירייה מעניין. מחד הם מנסים לשמור על הדיירים מפני דירות שאינן ראויות למגורים אבל מאידך - לא מספקים חלופה.

יש אלטרנטיבה. דירה מפוצלת לא בהכרח צריכה להיות צינוק. פיקוח הדוק של העירייה על חלוקת הדירות, תוך יצירת תנאים בסיסיים והקפדה על רווחת הדייר יוכלו לאפשר ליותר צעירים לשכור דירות בערים הגדולות ובזול.

מחאת האוהלים בישראל | צילום: תומי הרפז

רכבת הנדל"ן דוהרת ואין יכולת של ממש לעצור אותה, אולי רק להאט במעט את הקצב. מצדדי הפיקוח על שכר הדירה, למשל, נוטים לשכוח שבכל העולם הפיקוח נעשה רק בפרברים ובשולי הערים הגדולות ואילו כאן אצלנו, אין ממש שוליים. אין מספיק מקום. כדי לייצר יותר היצע על הממשלה לעודד בנייה ובפרט - בנייה של דירות 2 ו-3 חדרים ודיור "בר השגה".

עשרות פרויקטים נבנים ממש בימים אלה ברחבי הארץ ובכולם כמעט ניתן לרכוש רק דירות 4, 5 ו-6 חדרים. כאילו שאין בישראל זוגות צעירים או קשישים או זוגות חד מיניים או גרושים. בנייה של דירות 2-3 חדרים תאפשר הוזלת מחירים (ברכישה ובשכירות) ומענה נוסף לקבוצות רוחב באוכלוסייה אשר בה בעת יפנו דירות של 4-5 חדרים לטובת משפחות גדולות יותר. גם בערי הלווין לא נבנות דירות 2 ו3 חדרים וזאת מתוך תכתיבי תב"ע.

כל רשות מעדיפה אוכלוסיה "חזקה". דירות קטנות המתאימות לזוגות צעירים וקשישים הן מבחינת אבן שואבת לאוכלוסיה חלשה. לדוגמה, אם היו בונים ברחובות דירות 3 חדרים כנראה היה מחירן כ-800 אלף שקל והדירות היו נמכרות כהרף עין.

הפוליטיקאים זועמים על הצעירים שמסרבים לגור בפריפריה מבלי לתת את הדעת על ההבדלים הבולטים בין ערי המרכז ובין הפריפריה או על המשמעות הכלכלית הנלווית למעבר כזה. גם מחירים "נוחים" יותר לא משנים את העובדה שההוצאות המתווספות למעבר עולות על הפער שבין מחירי הדיור.

גם כאן קיים פתרון - הפעם חברתי. יותר השקעה בתשתיות תחבורה ותחבורה ציבורית, עידוד תעסוקה, יצירת אלטרנטיבה תרבותית וחינוכית ועלייה מסיבית בתנאי השכר בפריפריה - אלה יהפכו אותה ליעד אטרקטיבי עבור רבים. כדי לנפץ בועה אחת לא חייבים בהכרח להיאבק בה, לעתים מוטב להפוך את שאר הערים בישראל לטובות יותר וכך כולם ירוויחו.

האם בעזרת פתרונות כאלה מחירי הדירות בערים הגדולות יחזרו להיות חצי מיליון שקלים כפי שהיו לפני עשר שנים? לא. אבל ההיצע יגבר, האלטרנטיביות יימשכו קהלים חדשים ונוכל לכל הפחות לספק מענה רחב יותר לקהלים רחבים יותר. ובבניין ציון ננוחם?

הכותבת היא מנכ"ל ובעלים של רשף נכסים