שטחי מסחר מתחת לבית הופכים ללהיט נדל"ני

חברות הנדל"ן הגדולות גילו את יתרונות המרכזים השכונתיים והן נכנסות להשקעות מסוג זה בכל הכוח, כך עולה מסקירת הנדל"ן המסחרי שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר. לפי הסקירה, מתוך 131 מרכזים מסחריים המתוכננים בשנים הקרובות, כ־37 מרכזים ייבנו כמרכזים שכונתיים - נתח של 28%. מדובר בזינוק של 37% בהשוואה לנתח שתופסים המרכזים השכונתיים כיום.

מהסקירה עולה כי קרקעות לבניית מרכזים מסחריים הופכות לאטרקטיביות יותר בשנים האחרונות מכיוון שכוח הקנייה של המרכזים מתחזק. בין החברות הגדולות שכבר נכנסו לתחום ניתן למצוא את גזית גלוב, שבבעלותה מרכז G בתל ברוך ו־G בשכונת פארק צמרת; חברת דלק נדל"ן בשכונת קריית השרון בנתניה; חברת גב־ים בשכונת רמת הנשיא בחיפה; והחברות קרסו ורוגובין, המחזיקות במרכזים מסחריים שכונתיים בשכונות גן ראובן והשכונה הירוקה ביבנה. מגמה נוספת שמזהים בצ'מנסקי בן שחר היא יצירת מתיחת פנים למרכזים שכונתיים ישנים: מרכז סביון שעובר מתיחת פנים על ידי חברת אפריקה ישראל או מרכז מסחרי במודיעין־מכבים־רעות שעובר שדרוג על ידי חברת הכשרת הישוב.

יותר אופנה ממכולות

בסקירה נבחנו כ־120 מרכזים שכונתיים ברחבי הארץ ונכללו בה גם מרכזים לא מצליחים. בבדיקה שנערכה בארבעה מרכזים שכונתיים גדולים ומצליחים בארץ שבהם דמי השכירות נעים בין 150 ל־200 שקל למ"ר בממוצע ניתן לראות עלייה בשיעור השטחים המשמשים לחנויות אופנה, לעומת ירידה בשטחים המשמשים את רשתות המזון. "במרכזים אלה יש סופרמרקטים הקיימים בסמיכות למרכז או שהמרכז הוא גדול ולכן שטח הסופרמרקט קטן באופן יחסי. עם זאת, אנחנו עדיין מזהים כי הסופרמרקטים הם העוגן המרכזי של מרכז מסחרי והם המושכים את כוח הקנייה המרכזי", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר. לדבריו, תכנון נכון של מרכז מסחרי כולל 30% מהשטח המוקצה לסופרמרקט; 30% לרשתות פארם, חנויות ספרים או אופנה; 30% לשירותים כמו בנקים, מספרות, מכבסות; ו־10% למסעדות ובתי קפה.

דמי השכירות מתקרבים לקניונים

מהסקירה עולה כי דמי השכירות במרכזים המסחריים המצליחים גבוהים באופן יחסי למרכזים מסחריים ותיקים שאינם בנויים ומנוהלים נכון. כך למשל, במרכז השכונתי בשכונת גילה דמי השכירות עומדים על 40–50 שקל למ"ר, למרות כוח קנייה גדול המקיף את המרכז שמגיע לכ־29 אלף תושבים. לעומת זאת, דמי השכירות במרכז שוהם עומדים על 200–250 שקל למ"ר בקומת הקרקע ו־100–150 שקל למ"ר בקומה הראשונה. דמי השכירות במרכז בכפר גנים נעים בין 150 ל־175 שקל למ"ר לחודש. אם משווים את דמי השכירות למחירים בקניון הגדול של פתח תקווה שנמצא בסמיכות לשכונה, הנעים סביב 162 שקל למ"ר, מגלים שמדובר בפער קטן בלבד.

בן שחר מסביר כי היזמים מבינים כיום שהתשואות במרכזים השכונתיים חוצות בקלות את רף ה־5%, והם מחפשים קרקעות בשכונות חדשות וגם מרכזים ותיקים שניתן לשדרג ולהעלות את ערך הנדל"ן בהם. "בנייה של מרכז שכונתי זולה יותר מבנייה של קניון כי בדרך כלל מדובר במבנה פתוח. אם קונים קרקע ב־5,000 שקל למ"ר ובונים בעוד 5,000 שקל למ"ר, אני צריך דמי שכירות שנתיים של 1,500 שקל למ"ר לשנה כדי לייצר תשואה של 5%. מדובר בדמי שכירות של 125 שקל למ"ר לחודש, וזה אפשרי ברמת המחירים של היום כדי לאפשר לי לפתח מרכז מסחרי חדש ומוצלח".

בן שחר מוסיף שכדי להשלים את המשוואה הזו לייצור רווחים נאים על היזם לבדוק כי כוח הקנייה מסביב הוא גדול מספיק. "על כל 1,000 מ"ר שיזם בונה הוא צריך לוודא שיש מסביבו לפחות 1,200 משקי בית", הוא אומר.

הנוסחה: חנות פארם, בנק וחניה

לפי הסקירה יש מאפיינים שניתן למצוא בכל המרכזים השכונתיים המצליחים. המשתנה הראשון שעולה מבדיקת המרכזים השכונתיים הוא המיקום. לדברי בן שחר, המיקום על ציר ראשי חשוב לניהול המרכז. מיקום בקרב משקי בית רבים ככל הניתן המגיעים ממעמד סוציו־אקונומי בינוני גבוה ומעלה, תורם רבות להצלחת המרכז. לסוגיית המיקום נוסף גם נושא החניה שהוא הקריטי ביותר לדברי בן שחר. "כדי שהנגישות תהיה מיטבית, המרכז צריך לספק מספר מספק של מקומות חניה שיאפשרו חוויית קנייה של 'חנה, קנה וסע', ובאופן מדויק יותר: לא פחות ממקום חניה על כל 30 מ"ר מסחרי", הוא מסביר.

הנוסחה של צ'מנסקי בן שחר היא כי מרכז שכונתי מצליח מאפשר לתושבי השכונה להגיע אליו בתוך 3–5 דקות נסיעה כולל חיפוש החניה. נושא נוסף שיש להתייחס אליו הוא כמות המתחרים במרכז. תחרות מעטה היא כמובן משתנה חשוב בהצלחת מרכז מסחרי שכונתי, כמו כן חברת ניהול מנוסה, תוכנית אדריכלית מעניינת וחנויות מיוחדות שמהוות כוח משיכה גם לתושבים משכונות אחרות. בין תמהיל החנויות שהופכות מרכז מסחרי למצליח יש לכלול: חנות פארם, בנק, מרפאות וקופת חולים, בית קפה ורשתות מזון מהיר, אומר בן שחר.