"המהלך של סטנלי פישר יקפיץ את מחירי השכירות. הפגיעה תהיה בצעירים"

"נעשה פה מהלך עם הרבה מאוד הגיון ברמה של המדיניות החברתית יותר מאשר ברמה של המדיניות הכלכלית", כך אמר אורן הוד מנכ"ל אפריקה מגורים בשיחה עם "כלכליסט" על רקע המהלך הדרמטי של בנק ישראל להגבלת המשכנתאות.

"הנגיד עשה פה מהלך אחראי. אני לא רואה מצב שזה ישנה את שיווק הדירות וישפיע על מחירי הדירות בצורה גורפת, אולם מחירי השכירות צפויים לעלות וזאת בשל הירידה בדירות להשקעה", אמר הוד והוסיף: "בראש ובראשונה הנגיד שומר על יציבות הבנקים לפני שהוא דואג למחירי הדירות".

"ההשפעה על אפריקה מגורים לא תהיה מהותית וזאת בשל תמהיל הדירות הרחב והמגוון שלנו. החברה שלנו לא סובלת ממצוקת אשראי שקיימת במשק – מצוקה אשר משפיעה על מימון פרויקטים", אמר הוד בהתייחס להחלטה לפיה תאגיד בנקאי לא יאשר משכנתא בשיעור מימון גבוה מ-70%, למעט הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה ראשונה של לווה, שלגביה יחול שיעור מימון מרבי של 75%. 

"חשוב להבין", הסביר הוד, "בסופו של יום מי שקונה דירה והיא לא הראשונה שלו לא נזקק למשכנתא רחבה. לקוחות שמוגדרים בתור משקיעים פחות לחוצים על המשכנתא. הבעיה בשוק הדיור בישראל היא המחיר של הקרקע משום שאחוז גבוה מאוד מהקרקעות הוא בבעלות המדינה".

 

"המהלך לא ישפיע על הביקושים לדירות"

 

אופיר גרינברג, מנכ"ל חברת אזורים טוען כי אינו צופה שהמהלך הנוכחי של נגיד בנק ישראל ישפיע בצורה משמעותית על הביקושים לדירות חדשות. לדבריו, הביקושים לדירות גבוהים ולצד המגבלה על המשקיעים, הוריד בנק ישראל את הריבית כך שהביקושים ימשכו ומחירי הדירות לא ירדו כתוצאה מהמהלך.

"המהלך פוגע פגיעה ישירה בצעירים שידם אינה משגת לרכוש דירה. אמנם יש הקלה בשיעור המימון ברכישת דירה ראשונה אבל הזוגות הצעירים שאין להם את ההון העצמי הנדרש וגרים בשכירות יאלצו לשלם יותר בגלל המחסור בדירות לשכירות. המשקיעים היום הם אלו שמייצרים את הדירות לשוק ההשכרה ולכן פגיעה במשקיעים היא פגיעה ישירה בשוכרים. ממשלת ישראל אינה צריכה לראות בצרכנים אויבים, הפתרון הנחוץ הוא עידוד רכישת דירות באמצעות מענקים, הטבות מס ושיפור הנגישות התחבורתית לפרירפיה לצד הגדלה מסיבית של הצע הדירות.

הקבלנים זועמים

 

ניסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר הנהלת לשכת התיאום של הארגונים הכלכליים התייחס גם הוא למהלך של סטנלי פישר ולפגיעה בשוכרי הדירות. "הניסיונות לפתור את מצוקת הדיור בישראל באמצעות הגבלת הביקוש נועדו לכישלון. אני שמח כי הנגיד החליט להגדיל במעט את שיעור המימון שהם יכולים לקחת, אולם המגבלות על המשקיעים פוגעים באופן ישיר בשוכרי הדירות", אמר בובליל.

"הרי המשקיעים הם אילו שמייצרים עבור הצעירים את שוק ההשכרה וראינו בשנתיים האחרונות כי הגבלת המשקיעים הביאה בפועל ובאופן מיידי לייקור דמי השכירות ולמעשה פגעה במי שידו אינה משגת לרכוש דירה", הוסיף בובליל.

עוד הוסיף בובליל כי "בכל ענף אחר מברכים על פעילותם של משקיעים מחו"ל שמכניסים כספים למדינה. רק בענף הנדל"ן מדיניות תמוהה נגד יהודי התפוצות שמבקשים במקרים רבים לרכוש דירת בישראל ממניעים ציוניים או כדירת מקלט במקרה של התגברות האנטשמיות בחו"ל".

האנליסטים: "הפגיעה תהיה יותר כללית" 

לדברי עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים: "השפעת הצעד הנוכחי על מחירי הדירות קשה לאמידה: מצד אחד הורדת הריבית מגדילה את האטרקטיביות של ההשקעה בדירה לכל האוכלוסייה ומצד שני אפקטיביות השפעת ההגבלה על רוכשי דירות להשקעה תלויה בחלק היחסי של לוקחי המשכנתאות שמעל 50% בקבוצה זו, נתון שלא קיים בידינו ובספק אם קיים בידי בנק ישראל. כן נוכל לומר בביטחון שנראה שאם הצעד הזה יתגלה כלא אפקטיבי נראה צעדים נוספים בהמשך. להערכתנו, די בנחישות זו בכדי לעצור את עליית מחירי הדירות".

אדר עציוני ממגדל: "כל חברה יש לנתח לפי אופי הלקוחות. היכן שהפרויקטים זולים, שם הביקוש של המשקיעים גבוה יותר. עם זאת, אני לא רואה חברות ציבוריות שמתמקדות בפרויקטים הזולים ולכן הפגיעה תהיה יותר כללית שכן אני לא רואה חברות שמתמקדות בפלח מסויים למכירה למשקיעים. אני לא רואה חברות שמתמקדות בפלח מסויים של מכירה למשקיעים".

"המחשבה היא נכונה אך ייתכן ועוד נראה שאנשים יסגרו עסרות לפני שהחוק ייכנס לתוקף. אנחנו נכסים לחודשי חורף כך שבכל אופן נראה ירידה בביקושים. החלטה לא תחולל כאן שינוי דרמטי, אם היו מגבילים את המינוף של המשקיעים לפחות מ-50% אז כבר היה מנטרל כל כדאיות לחלוטין. ברקע שהריבית נמוכה ואין ממש אלטרנטיבות להשקעות כספיות - עדיין שוק הדיור מהווה אלטרנטיבה נוחה ובטוחה יחסית", הוסיף עציוני.

לדברי רמון עמית, אנליסט הנדל"ן בלידר שוקי הון, "אני מניח שפישר רצה לצנן את המשקיעים אך הוא עושה זאת בצורה עדינה. הרי הוא יכל לתת מכת מוות למשקיעים אך אם תהיה ירידה חדה במחירים זה לא ישרת אף אחד".

 

"מבחינת הביקושים", אומר רמון, "יכול להיות שחלק מהחברות פונות לפלח המשקיעים וכאן הדבר והיפוכו. מצד אחד חלק המשקיעים יירד, אין ספק שהון עצמי של 50% כמשקיע מורידה כדאיות. מצד שני הכדאיות עולה לזוגות הצעירים. מי יותר? אני לא יודע להגיד. אני מניח שבסך הכל בנק ישראל עריך כי בנטו תהיה ירידה. זוגות צעירים קונים את הדירות היותר זולות, המשקיעים קונים דירות קטנות, המשקיעים ירדו והזוגות יעלו אך קשה לחזות את ההשפעה", הוסיף.