לא לגעת במס בנדל"ן

בישיבת בנק ישראל שנערכה לפני כשבועיים צוין כי קצב עליית מחירי הדירות ממשיך להיות גבוה, ולפיכך הומלץ לממשלה לנקוט צעדים פיסקאליים להרחבת ההיצע ואולי גם לריסון הביקוש, כגון צעדי מיסוי. המיסוי בישראל על נדל"ן הנו גבוה. גם אם בפועל שיעור המס הישיר על הרווח (מס השבח בדרך כלל) אינו גבוה (25% כיום), הרי שחבילת המיסוי הכוללת (לרבות מס רכישה, מס ערך מוסף, היטלים וכדומה) מכבידה על מגזר הנדל"ן, דבר המתבטא גם במחירי הדירות המוצעות למשקי הבית.

חשוב לשמור על יציבות

 

שכלול שוק הנדל"ן בישראל וריסון הביקוש מותנה בעיקר בצד ההיצע (הפשרת קרקעות, זירוז הליכי התכנון והבנייה ובעיקר תמ"א 38 ופינוי־בינוי), ולאו דווקא בצעדי המיסוי. צעדי המיסוי צריכים להיות המפלט האחרון ולא האפיק הראשון במעלה לטיפול בבעיות מאקרו־כלכליות. מערכת מס צריכה לשמור על יציבות ולהעניק לאזרחים ולמשקיעים תחושה של ביטחון ותנאי ודאות אופטימליים. גם שינויים לטובה עשויים להיות הרסניים בשל תכיפותם.

כמו כן, צעדי מיסוי יעילים חייבים לבוא בתחום המיסוי הישיר ולא במס העקיף. אין מחלוקת על כך שהמסים העקיפים אינם יעילים כלכלית ועלולים לפגוע בהתנהלות האפקטיבית של בעלי נכסים. להמחשה: בעל נכס שמחזיק בנכס שממנו הוא מפיק תועלת מסוימת ובשל כך שוויו בעיניו הוא 100, ואילו צד ב' יכול להפיק מהנכס הכנסות גבוהות יותר ולפיכך שוויו בעיניו הוא 104.

בשוק ללא מסים עקיפים הנכס היה נמכר מצד א' לצד ב' במחיר שנע בין 100 ל־104. אולם אם יוטל על המכירה מס רכישה בגובה 5%, הרי שהעסקה כבר לא תצא אל הפועל. אין מניעה להחיל שינויים כלשהם (בזהירות הראויה) בשיעורי המס הישיר, אך אל לו למחוקק להעלות את המסים העקיפים מעבר לשיעורם כיום. יתרה מכך, על המחוקק לנצל את ההזדמנות להפחתת המסים העקיפים במקומות שבהם לא מוצדק להטילם.

גם שינויים בתחום שיעורי מס השבח וצמצום הפטורים ממס במכירת דירות מגורים חייבים להיעשות בכובד ראש ולאחר בחינה מעמיקה של השלכות השינויים. העלאת שיעורי מס השבח אמנם עשויה להקטין את האטרקטיביות של רכישת דירות על ידי משקיעים, אך אין לשכוח כי שינויים אלה עשויים גם לעצור עסקאות ולהקפיא את ההיצע. זו היתה הסיבה העיקרית לרפורמת רבינוביץ' הראשונה שהפחיתה את נטל המס הישיר כדי להפשיר את השוק.

למנוע השלכות רטרואקטיביות

תכליתם של השינויים הנדרשים אינה הגדלת עוגת המדינה ממיסוי עסקאות נדל"ן, אלא צינון עליית המחירים בשוק. אין לנצל מומנטום זה ולרכוב עליו לצורך העלאה נוספת במיסוי שוק הנדל"ן. אחת הפגיעות שמתרחשות במקרים מעין אלה היא המיסוי הרטרואקטיבי.

לפיכך יש להקפיד הקפדה יתרה על כך שכל שינוי שייעשה בשיעורי המס, או כל הטלה של מס או ביטול פטור ייעשו ללא השלכות רטרואקטיביות, כלומר בלי לפגוע בהשקעות שנעשו בעבר ובלי לגרום לשינוי של החלטות עסקיות שכבר התקבלו. רק כך לא ייפגע אמון הציבור במערכת, וקצרה היריעה מלהסביר עד כמה לפגיעה באמון הציבור במערכת המיסוי השפעות הרסניות על המשק.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט