הרפורמה במיסוי הדירות: מחליפים עיוות אחד בעיוות אחר

התכנית הכלכלית לשנים 2013-2014, כפי שפורסמה זה לא מכבר, מתיימרת לערוך רוויזיה בדיני המס בישראל, לתקן עיוותים ולשנות סדרי עדיפויות. בין השאר, כוללת התכנית התייחסות רחבה למיסוי דירות מגורים בישראל, ובפרט לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. בזמן הקצר שעבר מאז פרסומה, הספיקה התכנית הכלכלית, על שלל סעיפיה, לספוג קיתונות של ביקורת. למרבה הצער, דומה כי גם בתחום של מיסוי דירות מגורים ראויה התכנית לביקורת, שכן למעשה מחליפה עיוות אחד בעיוות אחר.

נכון להיום, הפטור ה"קלאסי" ממס שבח במכירת דירת מגורים מוקנה לנישום אם לא מכר דירה אחרת בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה. פטור זה מוקנה ללא קשר לשווי הדירה ולרווח שהופק ממנה, ולפיכך הוא אינו שוויוני. אין סיבה כי אדם המוכר דירה צנועה בפריפריה ואדם המוכר דירת יוקרה בתל אביב יהנו שניהם מפטור מלא על כל הרווח שהפיקו, וכן אין סיבה כי אדם שבבעלותו מספר דירות צנועות ייאלץ להמתין שנים רבות כדי לממשן בפטור ממס בעוד אותו אדם שבבעלותו דירת יוקרה יהנה מפטור מיידי.

תכנית המיסוי החדשה. אין סיבה כי אדם המוכר דירה צנועה בפריפריה ואדם המוכר דירת יוקרה בתל אביב יהנו שניהם מפטור | צילום: דוד הכהן

המהפכה במס שבח לא פותרת את אי השיוויון

בנושא הפטור האמור ממס שבח, כוללת התכנית הכלכלית מהפיכה של ממש. בהתאם למוצע בה, פטור ממס שבח יינתן לבעל דירת מגורים יחידה, ובלבד שהחזיק בה במשך 18 חודשים לפחות; בכל שאר המקרים, בהם מוכר הנישום דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, יבוטל הפטור המלא, והחל מיום 1.1.2014 יינתן פטור רק בגין השבח המיוחס לתקופה שלפני התיקון, ובגין יתרת התקופה יוטל מס שבח בשיעור 25%; בנוסף, הפטור האמור לדירה יחידה יוגבל לסכום של 5 מיליון שקל, באופן שבמכירת דירת יוקרה ששוויה מעל הסכום הנ"ל, יפוצל השבח לשניים: השבח המוכפל ביחס שבין 5 מיליון שקל לכלל שווי המכירה יהיה פטור ממס, ואילו יתרת השבח תהיה חייבת במס.

אם תתקבל התכנית הכלכלית ותיטמע בחוק, משמעות הדבר היא שאי השוויון הטמון בפטור יוותר על כנו במקרה הטוב, ויוחרף במקרה הפחות טוב. לאחר התיקון יוכל מי שבבעלותו דירת יקרה אחת למכור אותה בפטור מלא או במס נמוך יחסית אם שוויה עולה על 5 מיליון שקל, בעוד מי שבבעלותו מספר דירות מגורים צנועות לא יזכה לפטור כלל, בגין אף דירה, גם אם שווין המצטבר של דירותיו נמוך מהרבה מ- 5 מיליון שקל

הטיפול שנבחר יניב הכנסות ממיסים

ניתן היה להקל את העיוות הטמון בפטור בדרך אחרת, שכבר הועלתה מספר פעמים באופן בלתי פורמאלי. הדרך היא להעניק לכל אדם מעין "קופון" של פטורים בסכום נתון מראש, אותו יוכלו לנצל למשך כל חייו כנגד תמורה ממכירות של דירות מגורים, ללא הגבלה על מספר הדירות או על תדירות מכירתן. כמובן בכפוף לכך שמכירת דירות בתדירות רבה מדי עשויה להצביע על "עסק" החייב במס הכנסה.

מכל מקום, יש להצטער על כך שמשרד האוצר בחר לטפל בסוגיית הפטור ממס שבח לדירות מגורים באופן המתואר בתכנית הכלכלית. הטיפול שנבחר אולי יניב למדינה הכנסות נוספות ממיסים, אך הוא רחוק מלפתור את העיוותים הקיימים בו כיום, ואף מוסיף כמה עיוותים חדשים משלו.

עו"ד יניב רוג הוא ראש מחלקת מיסוי, עו"ד שי ארז הוא מומחה במיסוי ממשרד ש. פרידמן ושות'