אורי שני: "התוכנית שאפתנית והסיכוי להצליח לא גבוה"

הבעיה הגדולה ביותר של המשק הישראלי בשנים האחרונות היא סוגיית הדיור. הממשלה לא מצליחה לשלוט במחירים המאמירים, בזמן שריבוי הגורמים המעורבים בתחום והיעדר כוח מוביל אחד שינהל את העניינים לא מקלים על מציאת פתרון הולם לבעיה.  

רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון במשרד הפנים ומשרד השיכון והבינוי הם שלושת הגורמים העיקריים שמופקדים כל אחד בתחומו על שוק הדיור, אלא שנוסף להם יש שורה של גורמים משניים בעלי השפעה מכרעת על מצב הדיור בישראל: ממשרד התחבורה, דרך משרד החינוך, המשרד להגנת הסביבה וכיוצ"ב. בינתיים, אלפי יחידות דיור מתוכננות תקועות

בשלב התכנוני הודות לבירוקרטיה פנים־ממשלתית, וזאת במציאות שבה היצע הקרקעות לבנייה נמוך מאוד.

לאחרונה, או ליתר דיוק לאחר כניסת יש עתיד לממשלה, הוחלט על הקמת גוף חדש לטיפול בנושא הדיור: קבינט הדיור. לאחר הקמתו, הקים הקבינט צוות המכונה "צוות 90 הימים", שאמור לגבש בתוך שלושה חודשים אסטרטגיית פעולה לפתרון מצוקת הדיור ולכונן את הבסיס לגוף הביצועי שעתיד לקום - כמינהלת או כחברה ממשלתית - לצורך ביצוע האסטרטגיה.

יש שיאמרו כי כבר כעת סובלת המערכת מעודף גופים, והקמת גופים נוספים רק תסרבל את המערכת שמסורבלת ממילא. מנגד, ביש עתיד מציינים כי לראשונה זה שנים הוקם גוף ייחודי לטיפול ויישום של בעיית הדיור. "חשוב שמי שינהל את תוכנית הדיור החדשה יהיה גוף שיהיו לו סמכויות וכוח לבצע את התוכנית. גוף משמעותי עם יכולות לבצע", אומר גורם במפלגה. "יש המון גורמים שעוסקים בתחום, אם זה בינת שוורץ במינהל התכנון או מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, אבל כל אחד מהם מטפל בתחום שלו, ולאף אחד מהם אין יכולת לפתור את הבעיה לבד".

מי שמושך בחוטים לפני ומאחורי הקלעים וזה שניסח את תוכנית הדיור של יש עתיד לצורך ההסכם הקואליציוני, נמצא רחוק מאוד מתמונת הפוליטיקה החדשה שלפיד מנסה לצייר. מדובר באדם שהיה מנכ"ל הליכוד לשעבר, לפני שמישהו יכול היה לדמיין שלפיד יהיה שר בממשלה, ואף עוד לפני שלפיד זכה בתואר תוכנית האירוח של המדינה.

יד ימינו של אריאל שרון

אורי שני היה חבר ב"פורום החווה" וממקורביו של אריאל שרון, שאותו הכיר במלחמת יום הכיפורים. שני היה גם האדם שייעץ לאהוד אולמרט, ושלנצח ייזכר, לטוב או לרע, כאחראי על השתלטות שרון על ועידת הליכוד והשתקתו של יצחק שמיר במה שמכונה "ליל המיקרופונים".

כששרון מונה לשר הבינוי והשיכון, הוא מינה את שני ליו"ר חברת עמידר. יחד הם נאלצו להתמודד עם משבר הדיור הגדול של שנות התשעים, בתקופה שבה אנשים התגוררו באוהלים מתוך מצוקה אמיתית ולא לצורך הבעת מחאה, רגע לפני גל העלייה הגדול שאיים למוטט סופית את שוק הדיור ואיתו את המשק כולו.

לצורך התמודדות עם הבעיה הקים שרון אתרי קרוואנים ברחבי הארץ. התוכנית הוכתרה כהצלחה וסימנה את שרון כבולדוזר ואת שני ככל יכול. "שרון באסרטיביות הלך ושינה את המפה, ותמיד כשעושים פעולה אגרסיבית בהרבה כסף עושים שגיאות", אמר שני למקורביו והוסיף: "בגלל המצב שהיה וכיוון שלא תכננו לפני כן כלום נעשו המון שגיאות ובוזבזו כספים, אך מצד שני פתרנו את בעיית הדיור". בעת כהונתו כיו"ר עמידר זכה שני לאות הוקרה מהמדינה הניצב במשרדו בחברת פולאר שברמת החייל, שם הוא מכהן כמנכ"ל זה כ־3.5 שנים.

ואם כבר הזכרנו פוליטיקה חדשה, הרי שלרבים שני זכור בעיקר כדמות הנהנתנית עם הסיגר שהוצגה בתשדיר הבחירות של מפלגת העבודה ב־1992, כשהמפלגה חקקה את הביטוי "מושחתים נמאסתם". תשדירי הבחירות האלו נולדו בעקבות ביקורת שספג שני ממבקר המדינה על מלונות היוקרה שבהם לן, על הוצאות כיבוד ואירוח חריגות, ועל שימוש במשרדי עמידר לצרכים פוליטיים.

ביקורת זו אף הבשילה לכתב אישום בן 12 סעיפים. שני זוכה מרוב האישומים, למעט שני סעיפים של הפרת אמונים הפוגעת בתאגיד: שימוש פמליית שרון במשרדי עמידר ושליחת נהגו לאסוף את בנותיו ממקומות שונים. ערעור שהגיש שני לבית המשפט המחוזי זיכה אותו גם מהסעיף הראשון. שני ביקש לערער לעליון, אך הוא משך את העתירה בעצת השופט אהרן ברק. "היה לי חשוב שההרשעה הזו לא תפריע לי להתמנות לתפקיד ציבורי, ולפי מה שהבנתי מהשופט זה לא היה אמור להפריע. עובדה שמוניתי לאחר מכן למנהל לשכת ראש הממשלה", אמר השבוע למקורביו. "אני מודה שהנהג הסיע את הבנות שלי, העניין היה אם הנהג הסיע את בנותיי ארבע פעמים, שזה יכול להיות סביר, או שבע פעמים, שנראה לכאורה קצת פחות טוב".

דריסת רגל בעולם הנדל"ן

לאחר שהחקלאי משדה משה ביסס את מעמדו כאחד מראשי לשכת ראש הממשלה המשפיעים שידעה המדינה, יצא שני לשוק הפרטי. שני עבר לנהל את שיכון עובדים, החברה ההסתדרותית המדממת, והביא אותה מהפסדים לרווח. מאוחר יותר מונה למנכ"ל שיכון ובינוי והוציא את החברה לדרך חדשה, אף שאת הקפיצה המשמעותית שלה עשתה החברה לאחר לכתו. שני עזב את שיכון ובינוי בעקבות הצעה מפתה מארקדי גאידמק. ההחלטה לחבור לגאידמק ולשמש כמנהל העסקים הראשי שלו גרמה לגבות רבות להתרומם בסביבתו של שני, והפכה לתמוהה אף יותר לאחר שעזב את התפקיד כעבור חצי שנה בלבד. כמה חודשים לאחר מכן הגיש שני לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה לעיקול נכסיו של גאידמק בטענה כי לא קיבל את מלוא הזכויות והכספים שהובטחו לו עם העסקתו. עוה"ד של גאידמק טענו מנגד כי שני לא הצליח לנהל את עסקיו של גאידמק, ולראיה שווי החברות ירד מאז ששני נכנס לתפקיד. שני טען בתגובה כי גאידמק לא אפשר לו לנהלן.

באוקטובר 2009 מונה שני למנכ"ל חברת הנדל"ן הציבורית פולאר, שעוסקת בייזום, בנייה ובנדל"ן מניב בישראל ובחו"ל. ב־2008 מחקה פולאר 165 מיליון שקל בשל הפסדים בפרויקטים כושלים ברחבי העולם. שני נקרא לדגל. אלא שב־3.5 השנים שבהן שני מנהל את החברה, היא המשיכה לצבור הפסדים והוסיפה במשך כל התקופה יותר מ־200 מיליון שקל לחובותיה.

לצד התפקידים והקשרים צבר שני גם לא מעט הון משכרו לאורך השנים. בתפקידו האחרון כמנכ"ל פולאר, למשל, עלות שכרו הכוללת עמדה על 1.5 מיליון שקל לשנה.

 

מנכ"ל או יועץ בהתנדבות

 

והנה כעת חוזר שני לפוליטיקה כמוציא ומביא של לפיד בענייני הדיור. שני הוא האדם שיודע לומר איך התוכנית של קבינט הדיור עתידה להיראות, ואף שמתוכננים לקום צוותי חשיבה שונים, ככל הנראה יהיה זה הוא שינווט והוא שיכריע את שדורש הכרעה.

בשבועות האחרונים כלי התקשורת עסקו בהרחבה בסוגיית מינויו של שני. בתחילה פורסם כי לפיד ביקש למנות את שני למנכ"ל אגף הדיור החדש במשרד האוצר בתנאי עבודה ובשכר של מנכ"ל משרד ממשלתי. אך לאחר שנציב שירות המדינה פסל את המינוי, מנסה לפיד למנותו כיועץ למטה בהתנדבות, תפקיד שטעון גם הוא אישור של נציב שירות המדינה. לפיד יודע להעריך את ניסיונו ויכולותיו של שני במערכת הפוליטית, ולכן הוא נלחם בכל הכוח לאשר את מינויו.

לטענתו של שני, לא היתה כל פנייה לנציב שירות המדינה למנותו למנכ"ל, והוא בכלל אינו מעוניין לחזור לשוק הציבורי אלא להישאר בשוק הפרטי. "מעולם לא אני ולא יאיר ביקשנו מאף אחד שאהיה בעל תפקיד רשמי בשום תחום במדינת ישראל, למעט יועץ בהתנדבות", אמר למקורביו. "קבינט הדיור הוקם בהתאם להסכם הקואליציוני וזה היה רעיון שלי. כל הפרסומים נבעו מצירוף מקרים שבו אני סיימתי את תפקידי בפולאר, והאוצר פנה לנציב שירות המדינה כדי לאשר לגוף הזה שיוקם מינוי מנכ"ל בדרגת מנכ"ל משרד ראש הממשלה או משרד האוצר. מעולם לא אני ולא יאיר ביקשנו שאהיה המנכ"ל".

בעניין זה נמסר מנציב שירות המדינה כי "נציב שירות המדינה לא התבקש לבדוק את מינויו של מאן דהוא למנכ"ל או יו"ר מטה הדיור. בשעתו, ערב החלטת קבינט הדיור לעניין מבנה המטה, נתן הנציב את דעתו שלא יהיה זה נכון לקבל באותה העת החלטת ממשלה הקובעת כי תנאי העסקתו של מנהל המטה יהיו כשל מנכ"ל של משרד ממשלתי. עמדת הנציב התקבלה. לא היה כל עיסוק בזהות מנהל המטה. כמו כן, לא כל סוג העסקת יועצים טעון את אישור נציב שירות המדינה. בכל מקרה, לעת הזו, לא מונחת על שולחנו של נציב שירות המדינה בקשה לאישור העסקת יועץ".

ומה לגבי ניגוד עניינים? אין כזה, אם שואלים את שני. "אני זה שרוצה בכלל לחתום על הסכם ניגוד עניינים, כדי שלא יהיה מצב שמישהו יגיד שאני פועל לטובת אחת החברות שאיתן אני עובד או עבדתי בעבר", אמר השבוע למקורב.

"מצב חירום לאומי"

"התוכניות שאפתניות, הדרך ליישם אותן לא פשוטה והסיכוי להצליח לא גבוה, אבל אם כולם ישתפו פעולה בטווח של שנתיים יהיה פה שינוי דרסטי במדינת ישראל מבחינת דיור", אמר שני השבוע למקורביו בנוגע לתוכניות שלו לגבי שוק הדיור הישראלי. לדעת שני, ישראל נמצאת במצב חירום לאומי בתחום הדיור, ודווקא בגלל זה יש סיכוי ליצור תוכנית כוללת אגרסיבית שתביא בתוך שנתיים, להערכתו, לייצוב מחירי הדיור. "אף אחד לא היה נותן לו (לאריאל שרון - ה"ש) לעשות את מה שעשה אלמלא היה מצב חירום. הוא עשה פעולות אגרסיביות עם לא מעט טעויות, הוצאה כספית גדולה ונזק סביבתי, אבל נתן מענה לאוכלוסיית העולים שהיוותה 25% מאוכלוסיית המדינה".

יהיה לגוף הביצוע שיקים קבינט הדיור בראשות לפיד - מינהלת או חברה ממשלתית - בהתאם להמלצת צוות 90 הימים. ביום שלישי האחרון התכנס לראשונה הצוות, המורכב בין היתר מנציגי האוצר, משרד המשפטים רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, משרד השיכון, משרד התחבורה ומשרד החינוך. צוות זה אמור לבחון את כל הנושאים שעל הפרק, ולהגיש לקבינט הדיור תוכנית עבודה אסטרטגית ארוכת טווח.

כששני מדבר על פתרון מצוקת הדיור הוא מדבר בראש ובראשונה על החזרת השליטה במחירים לממשלה. מה צריך לעשות כדי לשלוט במחירים? לצאת בבנייה מסיבית של 150 אלף יחידות דיור עד 2015, פתיחת החסמים והכנת עתודות קרקע מתוכננות לעשור הקרוב.

לאורך השנים הוקמו לא מעט ועדות לפתיחת החסמים בשוק הדיור, כשלרוב עמד בראשן מנכ"ל משרד ראש ממשלה. עד היום זה לא ממש עבד. החסמים הם כביש או גשר שמשרד התחבורה מעכב כי זה לא בסדר העדיפויות של המשרד - מה שעלול לתקוע בנייה של שכונה שלמה - או ראש עירייה שדורש בניית תשתיות כדי לאשר את תוכנית הבנייה, או משרד החינוך שמעכב בנייה של בית ספר בשל היעדר תקציבים. "אם אתה לא בא ומראה לו שכל התוכנית סגורה, הוא לא יאשר לך היתר בנייה", אומר שני למקורביו, "יש כיום 50–60 אלף יחידות דיור מתוכננות שלא מתחילים לבנות בגלל בעיות בירוקרטיות בין משרדי הממשלה בפנים".

וכך, לפי התוכנית של שני, לצורך הטיפול בחסמים תוקם יחידת תיאום, בקרה ופיקוח מקצועית במשרד האוצר, שתפקידה יהיה לקחת את תוכניות הבנייה לשנים הבאות ולדרוש מכל המשרדים הרלבנטיים לתקצב את הפרויקטים שקשורים במימוש תוכנית הדיור הרלבנטית לאותה שנה. כלומר שהגשרים, הביוב, המים, מוסדות החינוך וכדומה יתוקצבו מראש על ידי המשרד הרלבנטי, בהתאם לכמות היחידות המתוכננת, בתיאום עם האוצר.

למה ששר התחבורה או שר החינוך יסכימו לתקצב בית ספר או גשר בסמוך למקום מסוים, ולא לפי סדרי העדיפויות של המשרד שלהם? לפי שני, הכוח של משרד האוצר עתיד לשחק פה תפקיד משמעותי. משרדי הממשלה זקוקים לאישור האוצר כמעט בכל צעד שהם עושים. אף משרד לא ירצה לריב עם משרד האוצר בנושא הדיור נוכח המצב הקיים ולהצטייר כמי שלא תורם למאמץ הלאומי.

במקביל, גם פקידי האוצר ידאגו לתקצב ולשחרר כספים למשרדים השונים על חשבון תקציבים עתידיים, כי האחריות לביצוע התוכנית תיפול גם עליהם.

יחידת התיאום, הבקרה והפיקוח - אגף מיוחד שיקום במשרד האוצר לצורך צמצום החסמים בתחום - תדאג לתווך בין תוכניות הבנייה לשנים הקרובות לבין הצרכים התקציביים במשרדים השונים לצורך יישום התוכנית. "החשיבות של צוות 90 הימים היא האינטראקציה הבין־משרדית. אין בעיה להתווכח ובטוח שיהיו ויכוחים, אבל בסופו של דבר יהיו הסכמות וזה יהיה מבעוד מועד. אין ויכוח שאין מספיק קרקעות מתוכננות במדינה. אין ויכוח שהמדינה לא שולטת במחירי הדיור". במקביל, הגוף הביצועי שיוקם - המינהלת או החברה ממשלתית - שיהיה כפוף לקבינט הדיור, יהיה אחראי על קידום התוכנית ויישומה.

נוסף להסרת החסמים מתכנן שני בנק עתודות קרקע לבנייה עתידית של 150–300 אלף יחידות דיור לשנים הבאות. מלאי הקרקעות יהיה באזורי הביקוש. לדעת שני, ניתן להכין בנק כזה בתוך כשנתיים, וזאת אם הגוף יעבוד בשיתוף פעולה וביעילות.

ומהיכן יגיעו כל הקרקעות הללו? צוות 90 הימים יבחן מראש את כל הקרקעות הפנויות באזורי הביקוש, ובכלל זה קרקעות חקלאיות ומתחמי נופש, כדוגמת השטחים החקלאיים בצידי איילון או בסמוך לצומת מסובים, בדרך מאבו כביר לאזור, באזור חירייה, מקווה ישראל, בכניסות וביציאות לתל אביב, הרצליה ורמת השרון.

הליך רגיל להפשרת הקרקעות ושינוי הייעוד שלהן לבניית יחידות דיור יכול לקחת 15 שנה. הרעיון הוא להקים ועדות מיוחדות בסגנון הוד"לים שיטפלו ויאשרו הכל כמקשה אחת, כך שבטווח של שנתיים יהיה מלאי של כ־150אלף יחידות דיור לפחות. צוות 90 הימים יבחן את כל האספקטים הרלבנטיים מבעוד מועד: סוגיות תכנוניות, האם נדרשת חקיקה מיוחדת לצורך קידום וכדומה. כל הגופים שעשויים להתנגד לתוכנית - כדוגמת נציגים של הירוקים, המשרד להגנת הסביבה וראשי הערים הרלבנטיים - ייקחו חלק בדיוני הצוות. "זה יהיה הליך חריג שיבוצע רק לצורך הפרויקט הזה, שיוגדר כפרויקט לאומי להורדת מחירי הדיור", אמר שני למקורביו השבוע.

השכרה לטווח ארוך

תחום נוסף ובולט בתוכנית של שני הוא הדיור להשכרה. הרעיון הוא להקים שכונות שלמות להשכרה ארוכת טווח באזורי הביקוש. השכונות להשכרה יציעו שכירות עם פיקוח של המדינה, כך שלשוכרים תהיה ודאות שלא יפנו אותם מהדירה כעבור שנה או שיעלו להם את המחיר בלי הכרה. "זוגות צעירים רוצים חיים יציבים. כשאתה בא לשכור דירה אתה צריך יציבות. לא יכול להיות שבכל שנה תעביר את הילד גן או בית ספר. הדברים הכי חשובים במגורים לצעירים הם שירותי חינוך, בריאות, מרקם חברתי ואיכות הפנאי", אמר שני למקורביו.

צוות 90 הימים ידאג לאיתור קרקעות מתאימות למתחמי השכירות בכל עיר ועיר, עם עדיפות למקומות סמוכים לאוניברסיטאות ובעלי אפיון כשכונות מתקדמות ויוקרתיות, ובהן פארקים, בתי ספר, גני ילדים ושירותי פנאי.

מבחינת שני, העיקר הוא שהשכירות תהיה ארוכת טווח, ל־5 שנים ומעלה. "המדינה תצטרך לתת ליזם רשת ביטחון כדי להבטיח לו תשואה טובה על הכסף ותפוסה. בלי זה גם המוסדיים לא יגיעו ולא ישקיעו", אמר למקורביו.

צוות 90 הימים יצטרך לבחון כמה מודלים אפשריים ולגבש את המודל הנכון. אחד המודלים האפשריים יהיה מודל הקיים כיום בארה"ב ולפיו חלק מהשכירות מנוכה לצורך קניה עתידית של המבנה על ידי הדייר. לפי התוכנית, בשלב הראשון, במהלך 2014 יוקמו כשש שכונות לשכירות ובהן 6,000–10,000 יחידות דיור. השכונות יוקמו בתל אביב, חולון והסביבה. תכנון חלקן כבר החל. אם הפיילוט הזה יצליח, השאיפה היא לבנות עד 2016 כ־15 אלף יחידות דיור להשכרה.