"שוק המשרדים יוצף, נראה ירידות מחירים"

במטרופולין תל אביב צפויים להיבנות משרדים בהיקף של פי שניים מצורכי השוק האמיתיים, כך עולה מסקירה ותחזית שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר.

בחברה מעריכים כי בארבע השנים הקרובות יוצף שוק המשרדים במטרופולין תל אביב המורחב (עד לרחובות בדרום ופולג בצפון) בהיצע של שטחים, אשר יוריד את המחירים או לחלופין יביא לדחייתם או עצירתם של פרויקטים - כולל כאלה שבנייתם כבר החלה.

משרדים בהרצליה | צילום: אוראל כהן

"יש אי־ודאות, ולא ברור אם השוק מספיק מתוחכם לעצור את הבנייה. קורה שעוצרים גם אחרי חפירת הבור, אבל ברור שאנו עומדים לקראת ירידות מחירים", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל החברה. מדובר בפרויקטים רבים שמנוהלים על ידי יזמים שונים, כך שכדי לתכנן את העתיד כל יזם צריך להבין מה עושים מתחריו ולא תמיד מדובר במידע נגיש. יזמים יעדיפו להמשיך כרגיל ולהמתין או לדחות פרויקט רק אחרי קבלת היתרי בנייה, לכן קשה לומר כיום כמה פרויקטים מתוך המתוכננים באמת ייצאו לדרכם.

שלושה אזורים חמים

בשנים 1995–2012 נבנו כ־6 מיליון מ"ר של משרדים, כ־55% מהם במטרופולין תל אביב המשקפים בנייה של כ־175-200 אלף מ"ר לשנה לאורך ציר הזמן. בפועל, בשנים האחרונות מדובר בממוצע העומד על כ־140 אלף מ"ר בשנה. אם בוחנים את הפרויקטים העתידיים, אותם פרויקטים שכבר נמצאים בהליכי תכנון והיתרים בידי היזמים לשלוש השנים הקרובות, מקבלים היצע של כמיליון מ"ר - כמעט כפול מהביקוש המוערך לאותה התקופה. נתון זה אינו כולל בתוכו אזורי תעסוקה שתוכניותיהם נמצאות על הנייר, כמו מתחם התעסוקה העצום בראשון לציון, מתחם גלילות, ואזורי תעסוקה נוספים שמיועדים למשרדים אך לא נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים. לפי הסקירה, אזורים אלה כוללים כ־3.1 מיליון מ"ר של משרדים, ומספיק שבעוד 4-5 שנים אזור אחד כזה ייבנה כדי שהשוק כולו יוצף. כמו כן, מכלל המשרדים רק כ־90 אלף מ"ר אוכלסו בשלוש השנים האחרונות במטרופולין, כך שמגדלים רבים נמצאים בבנייה במקביל. ההערכה היא כי בשלב מסוים, ככל הנראה בשנה־שנתיים הקרובות, יהיה שיווק מסיבי של שטחי משרדים אל השוק.

תמיר בן שחר. "פרויקטים עשויים להיעצר"

בן שחר מסמן בעיקר שלושה אזורים "חמים": מתחם התעסוקה בגלילות; אזור התעסוקה המתוכנן בין מתחם המשרדים של בני ברק ועד כביש מספר 4; וציר המגדלים של יגאל אלון ועזריאלי, הכולל בתוכו מגדלים רבים שכבר נמצאים בתוכניות או בבנייה. "סימנו את המקומות החמים בעיקר בהתאם לקרבה לצירי תחבורה ראשיים, כי זו תהיה הדרישה של ראשי חברות כדי להגיע לאזורים חדשים. מי שקרוב לצומתי דרכים ותחנות של הסעת המונים נמצא במקום הבא", הוא אומר.

הסקירה מצביעה על מגמות ברורות בניתוב תחומי המשרדים לפי אזורים שונים. כך למשל בולטת מגמה ולפיה ענף ההייטק נודד ממרכז תל אביב צפונה (מלבד נס ציונה ורחובות). אמנם רמת החייל וקריית עתידים נותרו באוקטובר עם שטחי הייטק בהיקפים של 54% ו־69% בהתאמה, אך ניתן לראות שבאזורים כמו צפון רעננה וכפר סבא היקף שטחי ההייטק הגיע ל־67% ו־72% בהתאמה, מה שלא היה קיים בעבר. מנגד, במתחמי ענק כמו מרכז העסקים שבלב העיר (רוטשילד והסביבה) לא נותרו כלל חברות הייטק, ועיקר הביקושים המאכלסים את אזור זה הם לחברות מהתחומים העסקיים־פיננסיים. במתחם הבורסה ברמת גן המצב דומה, עם 2% בלבד של שטחי משרדים המושכרים לחברות הייטק לעומת 85% לעסקיים־פיננסיים, המורכבים בעיקר ממשרדי עורכי דין וחברות ביטוח. בתוך כך, עדיין 68% מחברות ההייטק ממוקמות במטרופולין תל אביב לעומת 10% במחוז חיפה, 12% בצפון ורק 4% בדרום ו־6% בירושלים.

קטר ההייטק מוגבל

לדברי בן שחר, נהוג לייחס חלק גדול מהביקושים לענף ההייטק, אך בפועל כאשר מנתחים את הביקושים האמיתיים שהענף מייצר רואים שמדובר בהיקפים מוגבלים ביותר. "נכון שההייטק הוא קטר ומייצר ביקושים, אבל כשמתרגמים את זה לשטחי משרדים מדובר על כ־80 אלף מ"ר בשנה בסך הכל, שהם כשלושה מגדלים בכל ישראל. צרכן גדול יותר הוא השירותים העסקיים־פיננסיים".

למרות הרושם בשוק כי קיימת נדידה של חברות מאזור לאזור, ניתן לראות כי רק 15-20 חברות משנות את מיקום המשרדים שלהן מדי שנה. "מעבר של פירמות בין משרדים הוא מורכב מאוד וזה לא תמיד קורה. כשחברה שוקלת מעבר היא תחפש ערך מוסף, כי רק כדי לחסוך 10-15 שקל למ"ר חברות לא תמיד מעבירות משרדים, בטח לא כשמדובר בשטחים נרחבים של אלפי מ"ר", אומר בן שחר.