"הבאתי הרבה צרפתים לארץ, מגיעה לי תעודה"

אם יש משהו שמרגיז את יזם הבנייה יוסי אברהמי זו הבירוקרטיה הישראלית. גם היום, כשהוא דמות מוכרת בתחום, הוא עדיין חושש שמילה לא במקום מול הפקיד הלא נכון תפיל לו את הפרויקט. כבר עשור שאברהמי מנסה לקדם בדרום אטרקציה בשם מצפה השלום - הסקיצה לתוכנית מגלה מיזם מפואר שצופה על מצרים, סעודיה וירדן - "אבל הבירוקרטיה הישראלית מושכת אותנו", הוא אומר. "מינהל מקרקעי ישראל שולח אותנו למשרד התיירות, משרד התיירות שולח אותנו בחזרה למינהל".

למה? הרי הפרויקט כבר אושר.

"משרד התיירות והמינהל התכנסו לפני עשר שנים ואישרו, אבל עד שכל אחד זז ועד שמוציאים שמאות ונותנים הקצאה זה עובר המון ידיים ומתחלפים שרים, מנכ"לים, עובדים. שמנו כסף, עשינו תכנונים, והבירוקרטיה ממשיכה. התיק שלי נמצא במינהל על שולחנה של אחת הפקידות. היא אומרת לי 'אני לא מוצאת את התיק', ובסוף אני בעצמי יורד לארכיון לחפש אותו, אז תביני את ההתנהלות. ואם לא אמרת שלום יפה או שתלחץ ותשאל למה התיק שלי הלך לאיבוד, אז גם תקבל בראש. אנשים מפחדים".

יוסי אברהמי. התיק שלי נמצא אצל אחת הפקידות במינהל מקרקעי ישראל. היא אומרת לי 'אני לא מוצאת את התיק', ובסוף אני בעצמי יורד לארכיון לחפש אותו" | צילום: יאיר שגיא

כמו מלון דה לוקס

ממרומי הקומה השמינית בבניין רמת־גני שצופה לפארק הירקון מנהל אברהמי את האימפריה שבנה. החברה שנקראת על שמו פועלת בתחום ייזום ובנייה יותר מ־30 שנה. לאורך השנים ביצעה החברה עבודות הנדסה אזרחיות למוסדות ממשלתיים ורשויות עירוניות וכן ייזום פרויקטים למגורים ויוקרה. אברהמי בנה בין היתר בניין בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, את אחד ממגדלי נאמן, וכן בניינים ברמת גן, בנתניה, בקריית מוצקין, וכיום הוא בונה בחיפה. אולם מרבית יחידות הדיור שבנה היו באילת – כ־1,800 – החל מקומפלקסי מגורי יוקרה כדוגמת גולף רזידנס ולה־פולמורה ועד לפרויקטים כגון פארק ים, וכן בניית טיילת רויאל וטיילת אלמוג.

קירות משרדו מלאים בתמונות משפחתיות, ובהן חתונת בתו ב־2012 שבין אורחיה היו שאול מופז, צחי הנגבי, אלי יונס, אלי פפושדו ויעקב פרי. אחרי שהתבסס כמלך הבנייה באילת הוא מנסה להפוך את חיפה למוקד הבא לעשירים יהודים. "אנחנו יוצאים ליריד בפריז ואני הולך למשוך קהל ואנשים חזקים לחיפה", הוא אומר. השיטה שלו ברורה: "אני יודע להביא את היהודים עם הכיס העמוק למדינה", הוא מסביר. "אני מוכר להם דירות באילת כבר 20 שנה ואני יודע מה הם אוהבים. הסתובבתי במרוקו ובצרפת ובבלגיה, בערים הגדולות, איפה שיש קהילות יהודיות חזקות ועשירות, ואיתרתי אנשי מפתח בבתי כנסת. דרך השמאי והרב שהזמינו אותי הביתה עשיתי ערבי מכירות. היום יש באילת אוכלוסייה ענקית של צרפתים, עם מסעדות, ספרייה, והגולות שהם זורקים — את הולכת בחוף ורואה את הגולות האלה מברזל שהם צריכים לקלוע (משחק הפטאנק — ה"ש). אני חושב שאני החברה שהביאה הכי הרבה צרפתים למדינת ישראל. אולי פעם מישהו ייתן לי תעודה על זה". באילת למד אברהמי את קהל היעד שלו: "משכתי המון יהודים לאילת כי תפסתי מה הם רוצים בדיוק. הלקוח רוצה את החלום שלו, וזה לא ארבעה עמודים וגג. הוא רוצה מרתף יין, בריכת שחייה, מכון כושר... כל מה שיש במלון חמישה כוכבים דה לוקס הוא רוצה שיהיה לו בתוך הבניין. ואם אני מוכר דבר כזה, אני יכול לבקש מחיר בהתאם. זה גם רווח נקי למדינה, כי כשהרוכשים עושים עלייה הם לא מבקשים פה תמיכה, הם באים עם קיטבג מלא".

הרומן עם חיפה התחיל כשבנה בקריית מוצקין. "יום אחד עשיתי סיור בחיפה וביקשתי להיכנס לראש העיר. הוא קיבל אותי בצורה מדהימה, אמר לי 'שמעתי מי אתה', נתן לי הרגשה שהגעתי הביתה. בדיוק אז יצא מכרז ל־1,000 יחידות דיור בעיר. לקחתי שם 400 יחידות, זה המתחם הכי גדול בפרויקט. ראיתי שהמיקום מדהים וקרוב לים, ובחיפה יש תופעה שאין במקום אחר בעולם — ככל שהמיקום קרוב לים הוא עולה פחות, וככל שמתרחקים הוא עולה יותר".

יותר משתלם לבנות בפריפריה?

"יותר משתלם לבנות בתל אביב, אבל הסיכון יותר גבוה בגלל ההוצאה הגדולה על רכישת הקרקע. בחיפה צריך פחות הון עצמי - בת"א קניתי 40 יחידות ב־50 מיליון שקל ובחיפה אפשר לקנות במחיר הזה 250 יחידות. בינתיים מכרנו 200 יחידות בשלושה חודשים בלי משרד מכירות. בחיפה הקהל אינטליגנטי יותר מכל מקום אחר. יש גם עולים מצרפת, האשכנזים שבהם קונים יותר בחיפה והספרדים בנתניה".

"תורידו מע"מ, מה יש"

הדרך למתחמי יוקרה באילת החלה דווקא במכרזי דיור למשתכן בשנות השמונים. "הצלחתי מאוד בפרויקטים של בנה דירתך לזוגות צעירים", אומר אברהמי, "כשעוד בנו כאלה בישראל".

מודל כזה יכול לעבוד היום?

"לדעתי כן. כשהקרקע באה מהמינהל והעיריות זה מסתדר, כי הם קובעים את המחיר - והרי רוב מחיר הדירה הוא מיסוי. למשל בדירה שבנינו בכוכב הצפון, הקרקע היא של המדינה והמע"מ עליה הוא 18%, מס רכישה 5%, כשהקליינט בא לרכוש את הדירה יש עוד מס רכישה, על עובדים זרים משלמים המון מס, ועם אגרות הבנייה לעיריות זה כבר מגיע ל־60% ממחיר הדירה. וכל זה עוד לפני ששפכו שם בטון. וגם אני צריך להרוויח, מאיפה אני גוזר את הרווח? מהעלויות. ואם הסיכון שלי יותר גבוה, אז הנתח שצריך להישאר לי יותר גבוה, ומחיר הדירה עולה. מדברים על הורדה של מחירי הדיור, אז תורידו קצת את המע"מ, מה יש? תורידו מ־18% ל־10%. יש מדינות שלא לוקחות מע"מ בדיור, אבל המדינה רוצה יותר הכנסות".