מלכודת הדבש של רוכשי הדירות להשקעה

באחרונה פרסם משרד האוצר כי רכישת הדירות להשקעה על ידי רוכשים שבבעלותם כבר דירה אחת לפחות שברה את השיא של השנתיים האחרונות ועמדה על 25.6% מסך רכישות הדירות. למעשה, רק בנובמבר 2013 זינק מספר הרוכשים של דירות להשקעה ב-10%. הסיבה בעטיה נוהרים המשקיעים לשוק הנדל"ן ברורה: הריבית הכמעט אפסית במשק, המוזילה את המשכנתאות ומורידה לשפל את התשואה על פקדונות וחסכונות. אך מדובר במלכודת דבש, אפילו בבועה. והמשך העלייה ברכישת הדירות להשקעה מחייב את כולנו להתעורר.

הריבית במשק לא תישאר נמוכה לנצח. במוקדם או במאוחר, היא תעלה - ורוכשי הדירות להשקעה ימצאו עצמם משלמים במקביל שתי משכנתאות בריבית גבוהה: האחת על דירת המגורים והאחרת על הדירה להשקעה. במקרה כזה, שכר הדירה לא יכסה עוד את עלות הרכישה של הדירה להשקעה, התשואה בגין הנכס תצנח, ונוטלי המשכנתאות ייאלצו להכניס את היד עמוק לכיס כדי לממן את הדירה שקיוו כי תייצר להם הכנסות. די בכך שהריבית תעלה מעבר ל-3%-3.5% כדי שמגדל הקלפים יקרוס כולו והרוכשים ימצאו עצמם מול שוקת שבורה.

אילוסטרציה. דירה להשקעה לא תניב לאורך זמן את התשואה המיוחלת | צילום: שאטרסטוק

ייתכן שהתסריט הפסימי הזה לא היה צריך להדאיג אותנו כל כך, אילולא מדובר היה במשפחות ממעמד הביניים. כן, שוק הנדל"ן רואה בשנים האחרונות גל של רכישת דירות להשקעה לא בהכרח מצד משקיעים בעלי הון רב אלא דווקא מכיוונם של משקי בית בעלי הכנסות ממוצעות, שהחליטו להשקיע את חסכונותיהם או את המתנות והירושות שקיבלו ברכישת דירות. ברקע ניצבת כמובן העלייה הנמשכת במחירי הדירות - 8% רק בשנה החולפת - הגורמת ליותר ויותר רוכשים לחשוב שממילא המחירים רק עולים, אז כדאי להצטרף מהר לחגיגה. זוהי כמובן אשליה.

רוכשי הדירות שופכים בנזין למדורת המחירים

העלייה במחירי הדיור נגרמת בראש ובראשונה בגלל אותן דירות להשקעה, ששופכות בנזין למדורת המחירים. במלים אחרות, מי שרוכש דירה להשקעה משום שהוא חושב שהמחירים ממילא יעלו משחק בביצה ותרנגולת ומתדלק בעצמו את המחירים הגבוהים בענף. מעבר לכך, המשק הישראלי מציע כבר שנים אפיקי השקעה יעילים ובטוחים הרבה יותר. לשם השוואה, בחמש השנים האחרונות ניצחו התשואות הממוצעות של מדדי המניות בבורסה בתל-אביב את התשואה בגין דירות. רק ב-2013 עלה מדד ת"א-25 בכ-12% ומדד ת"א-100 עלה בכ-15%. ירידה במחירי הדירות רק תגדיל את הפער הזה ותהפוך את ההשקעה בנדל"ן לכדאית עוד פחות.

הפתרון למלכוד הוא אפוא משולש. בראש ובראשונה, מי שברשותו הון להשקעה לא צריך להסתכן דווקא בשוק הנדל"ן. כאמור, דירה להשקעה לא תניב לאורך זמן את התשואה המיוחלת ועלולה אף לסכן את המשקיע עם נכס שישאב ממנו עוד ועוד משאבים מבלי שיוכל להיפטר ממנו בזמן אמת. שוק ההון, לעומת זאת, מאפשר להגיב לאירועים כמעט ללא קושי ולהסיט מעכשיו לעכשיו את הכסף ממניות מפסידות למניות מצליחות - כאשר מלכתחילה התשואות בו טובות יותר. שנית, על הבנקים לעודד את נוטלי המשכנתאות לבדוק בכל שנה אפשרות למחזור משכנתא כדי למנוע מצב בו יצטרכו לעקל בתיהם של אלו שאינם מסוגלים לעמוד בהחזר.

לבסוף, על הרגולטור להתערב. בעוד שהמסים על רוכשי דירה ראשונה למגורים גבוהים די הצורך ואסור למדינה להכביד את ידה עוד יותר על הזוגות הצעירים, אסור לרגולטור לעמוד מנגד לנוכח התנפחות הבועה של הדירות להשקעה. יש לבחון מחדש העלאת גובה המס על רוכשי דירות להשקעה מ-20% ל-25% בדומה למיסוי על ריווחי ההון בבורסה, כדי לצנן את השוק ולהגן על משקיעים הנוטלים על עצמם סיכונים מיותרים ועקב כך עלית מחירים למשק כולו.

כך, אם המשקיעים ישכילו לבחור באפיקי השקעה בטוחים יותר מנדל"ן, והמדינה תשכיל להתערב כדי לבלום את שטף הרכישות של דירות להשקעה, נצליח לא רק לצמצם את הסיכונים שלוקחים על עצמם המשקיעים אלא גם להקל במחירי הדיור למעמד הביניים.

הכותב הוא מנכ"ל אלומות הון ליין