צל כבד על מתחם דפנה

אחת התוכניות הגדולות בישראל להקמת 1,400 יחידות דיור בפינוי־בינוי בתל אביב נתקלת בימים אלה בשורה של התנגדויות, שמהן עולים סימני שאלה כבדים באשר לכדאיות פרויקט ענק זה של התחדשות עירונית אשר נמצא בתכנון כבר שש שנים.

15 התנגדויות הוגשו לתוכנית עד המועד האחרון להגשתן, שחל ב־2 ביוני, הן על ידי תושבי המתחם המיועד להריסה ולבנייה מחדש, והן על ידי השכנים בשכונת הקוטג'ים היוקרתית נוה דוד (שיכון הקצינים). גם היזמית, חברת נוה מקבוצת נכסים ובנין אי.די.בי, שפועלת להחתים דיירים על הסכמתם לביצוע הפרויקט על ידיה, הגישה התנגדות.

מתחם דפנה בתל אביב. 470 דירות ייהרסו ובמקומן ייבנו שישה מגדלים | צילום: תומי הרפז

במסגרת התוכנית, תא/3885, יפונו וייהרסו 470 יחידות דיור בבנייני "רכבת" ישנים, ובמקומן ייבנו 1,434 דירות חדשות - כולל 200 יחידות דיור להשכרה בשטח של כ־65 מ"ר - כאשר 20% מהדירות במתחם כולו יהיו קטנות מ־75 מ"ר. המתחם כולל את הרחובות דפנה, ארלוזורוב, דרך נמיר ושאול המלך בתל אביב. שטח הבנייה במתחם יסתכם ב־145 אלף מ"ר, ונוסף להם 13 אלף מ"ר למבני ציבור ו־1,750 מ"ר למסחר על דרך נמיר. בתוכנית נקבע כי שטחי המסחר, התעסוקה והמלונאות לא יעלו על 15% משטחי התוכנית, וכי היחס של יחידות הדיור לא יעלה על 1:3 — כלומר היקף יחידות הדיור החדשות לא יוכל לעלות על פי שלושה ממספר הדירות הקיים במתחם כיום, 470. לפי התוכנית, במתחם ייבנו חמישה מגדלים בני 25 קומות, ומגדל אחד, על רחוב ארלוזורוב, בגובה 30 קומות. נוסף לכך ייבנו עוד שישה מבנים מרקמיים בני 8–6 קומות. כמו כן תוקם שדרת חנויות על דרך נמיר.

עו"ד רן הירש. "למה קומות נמוכות?" | צילום: אסף הבר

מההתנגדות של חברת נוה עולה כי היא השיגה כ־300 חתימות, או כ־60% (נדרש רוב של 66%). בהתנגדותה קובלת נוה על היעדר הכדאיות הכלכלית ומבקשת פטור מהיטל השבחה. לטענת נוה, "יש לתקן את התוכנית המופקדת מאחר שאישור התוכנית במתכונתה לא יאפשר את מימושה ויאיין את ההתחדשות העירונית במתחם", עולה מההתנגדות שהגיעה לידי "כלכליסט". "אין חולק כי לא קיימת כל תועלת באישור תוכנית שתהפוך לאות מתה, אלא יש לשאוף לאישור תוכנית בת־ביצוע מבחינה כלכלית, כך גם באופן התואם את רצון בעלי הדירות".

מההתנגדויות שהוגשו לוועדה המחוזית בתל אביב בראשות גילה אורון, ושהגיעו לידי "כלכליסט", עולות שלל טענות נגד התוכנית - מבעיות תחבורה, דרך התנגדות לבניית דירות להשכרה, ועד התנגדות לצל שיוטל על הווילות הסמוכות למתחם. "כלכליסט" סוקר את המרכזיות שבהן.

1. דירות להשכרה יפגעו בדיירים

כ־70 בעלי דירות במתחם דפנה הגישו השבוע התנגדות לוועדה המחוזית לתכנון תל אביב באמצעות עו"ד רן הירש ממשרד ר. הירש ושות'. הם מדגישים כי הם תומכים בפינוי־בינוי, אך מתנגדים לבניית 200 דירות להשכרה במתחם. "במציאות שבה התשואה השנתית על דירות בתל אביב עומדת על כ־2%–3%, ואפילו פחות בדירות חדשות ויקרות יותר, אין כל כדאיות כלכלית להקמתן. הן ייפלו כמשקולת על כלכליות הפרויקט וכתפי הדיירים המקוריים, וימשכו את הפרויקט מטה, אל אי־המימוש", כתבו הדיירים בהתנגדות. "תנו לשוק לעשות את שלו. הפרויקט הזה ייתן מספיק דירות קטנות לדיור בר־השגה, ויהיו בו ככל הנראה יותר דירות להשכרה בפועל מאלו הנדרשות בתוכנית".

2. עלויות בנייה לא ריאליות

לטענת התושבים, לא ברור אם בשיעור הרווחיות שמצא שמאי הוועדה המחוזית, 16%, יאשר בנק את ליווי הפרויקט כפרויקט פינוי־בינוי, שכן "זהו פרויקט המצריך ערבויות כבדות, ועלויות נוספות על המקובל בעסקאות ייזום רגילות", נטען בהתנגדות. כמו כן נטען כי עלויות הבנייה שהוצגו לוועדה המחוזית אינן ריאליות. "בשומת השמאי צוינה עלות בנייה למ"ר של 5,000 שקל למ"ר. עלות בנייה זו אולי היתה אפשרית לפני כחמש שנים. לצערנו אין עלות בנייה כזו כיום, בוודאי שלא בתל אביב". עוד נטען כי "המפרט המינימלי של דירות חדשות בתל אביב נע סביב 10,000 שקל למ"ר, ולכל הפחות 8,000 שקל למ"ר".

3. דרישה לתוספת קומות

לטענת 70 הדיירים יש לבנות לגובה של לפחות 40 קומות, ולא 25–30 כפי שנכתב בתוכנית. "בעוד בכל מקום מדברים על הצורך ביצירת היצע דיור, בתוכנית זו, שהיא פרוגרמה של משרד השיכון, מצמצמים את מספר יחידות הדיור במקום שממש זועק לתוספת דירות", אמר ל"כלכליסט" עו"ד הירש, יו"ר ועד הפעולה של דיירי דרך נמיר 1–3 ורחוב דפנה 12–14, המיועדים לפינוי. לדברי עו"ד הירש, "פרויקט מידטאון וסביבתו הוא בניינים של כ־50 קומות, מגדל קרן הקריה הסמוך אמור להגיע לכ־80 קומות, ועוד. אז רק כאן חשוב לשמור על קומות נמוכות?".

4. פגיעה בזכויות הדיירים

בהתנגדות נוספת של דייר מהמתחם עולה הטענה כי לא שורטטו התמורות שלהן זכאים דיירי המתחם, כגון גודל הדירה שיקבלו. "עיריית תל אביב מפקירה את התושבים למשא ומתן מול יזמים מבלי שנבחנו ההיבטים הסוציולוגיים של התוכנית והפגיעה בבעלי הזכויות בקרקע, שחלקם לפחות ייאלצו לעבור למקום אחר לפני שתתממש הבנייה המוצעת", לשון ההתנגדות. "מי שמיהר וחתם על ההסכם (שהיזם כבר מיהר ורשם הערות אזהרה על כך בספרי המקרקעין) ימצא עצמו בפני שוקת שבורה, ובפני מציאות שבה היזם יכול לשנות את התוכנית בהתאמה לחישוביו הכלכליים".

5. בלי אור שמש ופארקים

לטענת כמה מתושבי שיכון הקצינים, המיוצגים על ידי עו"ד דב פרי, לתוכנית "יהיו השלכות מרחיקות לכת על אופי השכונה כשכונה שקטה בעלת מרקם של צמודי קרקע המשתלבים עם הסביבה הירוקה", נטען, וכי "לפחות שלושה מגדלים בתוכנית יחסמו לחלוטין את אור השמש ויותירו מאות תושבים באפלה". כמו כן טוענים השכנים כי "בעקבות הגידול המשמעותי ביחידות דיור במתחם תהיה הקטנה משמעותית של השטחים הציבוריים פר יחידת דיור, ומיעוט שטחים ירוקים, פארקים וגנים ציבוריים לרווחת התושבים".

6. בעיות תחבורה קשות

כמה מההתנגדויות נוגעות בבעיות תחבורה שייווצרו במקום, כתוצאה מהוספה של כאלף יחידות דיור חדשות. נטען כי מדובר בכ־2,000 רכבים שלא ניתן להם מענה מספק בתוכנית. נוסף לכך, בשיכון הקצינים טוענים כי "התוכנית היא בבחינת גול עצמי לעיריית תל אביב ולנצרכים לשירותי בית החולים איכילוב הסמוך, שכן התוכנית תחסום את כל הנגישות המזרחית לבית החולים (רחוב הנרייטה סולד), אזור שמרכז את האספקה והפינוי מבית החולים".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "המועד להגשת התנגדויות הסתיים ב־2 ביוני. בהביא בחשבון את חג השבועות, חלק מההתנגדויות הגיעו למשרדנו רק לאחר החג. כעת ניתנת ארכה של כ־30 יום לוועדה המקומית להגיש את חוות הדעת, והתוכנית תשובץ לדיון בהתנגדויות באמצע חודש יולי".