טריטופ נאלצה להסיר תחזיות מהתשקיף להנפקה בישראל

טריטופ, חברת הנדל"ן האמריקאית המבקשת לבצע הנפקת אג"ח בתל אביב, נאלצה לגנוז תחזיות בנוגע לרווחי החברה. חברת הנדל"ן הניו־יורקית, שבבעלותם של עזריאל (עזי) מנדל (50%) ואדם מרמלשטיין (50%), פירסמה במצגות, שהראתה ברוד שואו לקראת ההנפקה, תחזיות ל־2015־2017 הנוגעות להכנסות והרווחים של החברה. תחזיות אלו גם פורסמו בתשקיף שפורסם לפני כשבוע, ב־17 בפברואר. במצגת שפורסמה אתמול הן כבר לא הופיעו. 

במצגת נכתב כי ה־NOI (הכנסה מהשכרת נכסים) של החברה, צפוי לעמוד על 4.1 מיליון דולר ב־2014, 14.5 מיליון דולר ב־2015, 24.3 מיליון דולר ב־2016 ו־29 מיליון דולר ב־2017. כל ההנחות התבססו על נכסים שיירכשו בעתיד, ואינם קיימים כיום בפורטפוליו של החברה. הרווח התפעולי התזרימי (EBITDA) צפוי לעמוד על פי אותה הערכת שווי על 6.3 מיליון דולר ב־2014, 17.7 מיליון דולר ב־2015, 25.5 מיליון דולר ב־2016 ו־30.2 מיליון דולר ב־2017.

החברה נאלצה להוריד את התחזיות מהתשקיף מאחר שלצורך מתן התחזיות נעשה שימוש בהנחות שונות מאלו שנלקחו לצורך הערכת השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן בדו"חותיה הכספיים, שפורסמו גם הם בתשקיף. ההנחות השונות כללו בין היתר שיעור היוון שונה ושיעור צמיחה שונה. בנוסף כללו ההנחות תחזיות לרכישת נכסים עתידית, מימוש נכסים קיימים ומימון מחדש של הלוואות בנכסים מסוימים.

ככל הנראה הפער בין הערכת השווי לתחזיות נבע מכך שלצורך הכנת התשקיף נעזרה החברה במעריך שווי ישראלי שהניח שיעור היוון שונה ושיעורי צמיחה גבוהים יותר. כאשר החברה הבינה כי קיימים פערים היא החליטה להסתמך על ההערכות השווי של הגורמים האמריקאיים.

הכניסה של טריטופ לישראל, שנעשתה בתיווכו של מנכ"ל כלל חיתום יהונתן כהן, חריגה לאור היקף הנכסים המצומצם שלה. בעלי החברה, שמבקשים לגייס 50 מיליון דולר באג"ח לא מובטחות, יעבירו לחברה־הבת המנפיקה (הרשומה באיי הבתולה) 30 תאגידים המכילים 69 פרויקטים של דירות להשכרה עם 5,900 יחידות דיור בשווי של 65 מיליון דולר בלבד.

ההון העצמי של טריטופ עומד על 61 מיליון דולר וה־NOI עמד בתשעת החודשים הראשונים של 2014 על 4.5 מיליון דולר בלבד. טריטופ היא חברת הנדל"ן האמריקאית הקטנה ביותר שהגיעה לישראל, כאשר עד כה החברות שהגיעו הנה היו בעלות היקף נכסים של 230 מיליון דולר ומעלה.

צילום: עמית שעל