המתנה של טבע לרעננה היא מכה לפתח תקווה

ענקית התרופות טבע תעביר את המטה העולמי שלה מפתח תקווה לרעננה. החברה נמצאת לקראת חתימה על רכישת קרקע בשטח כ־44 דונם מג’ורג’ חורש, יבואן טויוטה ומבעלי H&M, ובכוונתה לבנות מטה שירכז את הנהלתה בשטח בנוי של עד 75 אלף מ”ר. המעבר מתוכנן לעוד חמש שנים, ובטבע יפיצו מכרז לתכנון המתחם. לפי הערכות, עלות הקרקע והבנייה יחד היא חצי מיליארד שקל.

כיום טבע מתנהלת בעיקר במבנים שכורים בפתח תקווה, ומשלמת מיליוני שקלים בגלל כפילויות הנובעות מהפיזור שלה בארץ. בחברה חיפשו במשך תקופה ארוכה מיקום חדש ואף שקלו בניית מתחם חדש בפתח תקווה.

לקרקע ברעננה, בפינת הרחובות התדהר והדולב באזור התעשייה בעיר, זכויות בנייה של כ־90 אלף מ”ר. היא הוחזקה בעבר בידי קומברס שתכננה להקים בה מתחם משרדים, אך הפרויקט בוטל וב־2010 קנה חורש את הקרקע ב־31 מיליון דולר ( 115.7 מיליון שקל לפי השער הממוצע לשנה). ב־2013 מכר חורש 11 דונם ממנה ל־SAP ב־40 מיליון שקל, וזו הקימה במקום מרכז בשטח בנוי של כ־15 אלף מ”ר, כך שלטבע נותרו 75 אלף מ”ר (כיום תופסים המשרדים בפתח תקווה כ־40 אלף מ”ר). לפי הערכות, מחיר הקרקע הוא 200 מיליון שקל.

מימין: משרדי טבע בפתח תקווה ורחוב תדהר באזור התעשייה של רעננה, שם יוקם הקמפוס בעוד חמש שנים על שטח של 75 אלף מ”ר | צילום: נמרוד גליקמן, בלומברג

מדובר בנקודת מפנה עבור רעננה, ואילו עבור פתח תקווה מדובר במכה, לפחות מבחינה תדמיתית. לטבע היו לא מעט מחלוקות עם עיריית פתח תקווה בשנים האחרונות בנושאי ארנונה, אך נראה כי אלה לא השפיעו על ההחלטה. ברעננה כבר הודיעו כי טבע לא תקבל הנחות בארנונה. ראש עיריית רעננה זאב ביילסקי מסר כי “מדובר בבשורה משמחת מאוד לעיר ולתושביה. העירייה תעשה כל שביכולתה בכדי לאפשר לטבע לבנות את מטה החברה”. בטבע מסרו כי החברה “תשמר את מורשתה בפתח תקווה”, אך לא ברור כיצד תיושם ההכרזה בשטח.

ג’קי מוקמל, מנכ”ל מאן נכסים, אומר כי “המעבר לרעננה צפוי להביא לתנופה אדירה באזור וייתכן שימשוך חברות נוספות”. לגבי האפשרות של עליית מחירים באזור בעקבות המעבר, מוקמל מסתייג: “זה לא גוף שמעלה מחירים, זה גוף שמחפש מתחם יחודי שניתן יהיה לתפור למידותיו. כשחברה כמו טבע מגיעה לאזור תעסוקה קטן יחסית היא יכולה להכתיב את דרישות הפיתוח בקלות והעיריה תעשה כל דבר עבורה”. בהקשר זה חשוב לציין כי הוועדה המקומית ברעננה מחזיקה ברמת הסמכות הגבוהה ביותר, המאפשרת לה לאשר תוכניות גדולות מבלי לפנות לוועדה המחוזית.

העסקה מגיעה בעיצומה של תוכנית התייעלות בטבע. לפני שנה וחצי הכריזה החברה על תוכנית קיצוצים שתכלול פרידה מכ־5,000 עובדים בעולם, לקראת פקיעת הפטנט על התרופה קופקסון בספטמבר 2015. טבע מצפה להשיג חיסכון שנתי של כ־2 מיליארד דולר עד סוף 2017 והעריכה כי כ־70% מהחיסכון יושג עד סוף שנת 2015. בדו”ח שפרסמה טבע ל־2014 התגלה כי בישראל העסיקה החברה בסוף השנה כ־6,967 עובדים לעומת 7,163 עובדים בסוף 2013, כלומר החברה נפרדה מ־196 עובדים בארץ. באפריל פורסם כי טבע תציע תוכנית פרישה מרצון לכ־200 מתוך 1,600 עובדי אתר החברה בכפר סבא. ייתכן שריכוז עובדי המטה באתר יחיד עשוי לסייע בצמצום מכסת העובדים בחברה.

חברת AMY של אמיר ומעוז יקותיאל ואופיר גרינברג, בעבר מנכ”ל חברת אזורים, חתמו על עסקת קומבינציה לקרקע ברחוב תדהר ברעננה. בהתאם להסכם יחזיק בעל הקרקע יעקב מנצור ב־27% מהשטחים בפרויקט. בשטח הנותר יחזיקו יקותיאל (70%) וגרינברג (30%). לקרקע, ששטחה כ־3 דונם, יש תב”ע המאפשרת להקים מגדל משרדים ומסחר בן 8 קומות ובו כ־12 אלף מ”ר בנוי, וכ־5,000 מ”ר חניה תת־קרקעית. עלות הפרויקט ללא הקרקע מוערכת ב־170 מיליון שקל. בקשה להיתר כבר הוגשה, ונראה כי ניתן יהיה להתחיל בבנייה בסוף השנה. היזמים מתכוונים להגיש תוכנית למגדל נוסף.

כיום מושכרים רבים מהמשרדים באזור לחברות הייטק גדולות. ואולם, בשל יותר ויותר משרדים שנבנים ברעננה וכפר סבא, השוק מתקרב לרוויה. ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות במאן נכסים, אמר בשבוע שעבר ל”כלכליסט” כי “בבית קומברס יש יותר מ־10,000 מ”ר פנויים, בית SAP צפוי להתפנות בקרוב עם עוד 17 אלף מטר, ויש עוד קרקעות בסביבה שעומדות להיבנות”. תשובת היזמים לכך היא מכירת 50% משטחי המשרדים למשתמשי קצה ולמשקיעים - קהל שבעלי הבניינים באזור פחות מתחרים עליו. לדברי אמיר יקותיאל “זו עסקה מצוינת לבעלי מקצועות חופשיים מרעננה שאין להם היצע של משרדים קטנים, ולמשקיעים שיוכלו לרכוש משרד בכחצי מיליון שקל”. המחצית הנותרת תושכר לחברות גדולות ושטחי המסחר יושכרו לסוכנות רכב. מחיר המכירה צפוי להיות 9,000 שקל למ”ר. מחירי השכירות באזור הם 60–65 שקל למ”ר.