מס לא הוגן שמחטיא את המטרה

מס על דירות להשכרה הוא מס שמשתלב היטב במערכת המס הישראלית והוא גם נכון מבחינה חברתית. למעשה, הטלת מס על דירות להשכרה אינה הטלת מס חדשה, אלא ביטול פטור קיים שלא הוכיח את עצמו במשך השנים. לפי התוכנית של שר האוצר משה כחלון, אדם שבבעלותו שלוש דירות ישלם מס שנתי בשיעור של 1% מערך הדירה השלישית עד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה. במס הזה ישנם כמה עיוותים ובעיות. לפניכם שלוש הבעיות הבולטות.

1. המס מפספס את רוב השוק ומעודד העלמת מס

תוכנית המס החדשה כחלון נלחם במשקיעים על גב שוכרי הדירות שר האוצר הכביד אתמול את המס שיוטל על בעלי דירה שלישית ומעלה. כדי להגדיל את ההיצע, החל מ־2017 המשקיעים ישלמו 1% משווי הנכס, אך לא יותר מ־18 אלף שקל בשנה לדירה. עם תקרה כזו, ספק אם התוכנית החדשה של כחלון תוריד את המחירים באזורי הביקוש מיקי פלד, עמרי מילמן ואביב גוטר , 194 תגובותלכתבה המלאה

השכרת דירה בישראל היא אחת ההשקעות היחידות שזוכות להטבת מס. בעוד על רווחים מהשקעה במניות (בפיקדון או אג"ח) מוטל מס של 15%—25%, על כספים שמתקבלים משכר דירה לא מוטל כיום מס אמת וקיים פטור עד לתקרה מסוימת. התוכנית החדשה של האוצר לא משנה את העיוות הזה לעומק. נכון, יש שינוי כלשהו, שכן יוטל מיסוי על בעליהן של שלוש דירות ומעלה, אבל המס הזה מפספס את מרבית השוק. לפי ההערכות, בישראל קיימות 600 אלף דירות להשכרה. רובן המכריע שייך למשקיעים שברשותם דירה אחת להשכרה. כלומר, בבעלותם שתי דירות והם לא ימוסו. מספרם של האנשים שמחזיקים ברשותם שלוש דירות ומעלה, אלו שישלמו את המס החדש, עומד על כ־50 אלף בלבד.

משה כחלון | צילום: עומר מסינגר

המס החדש גם לא משנה את המצב הקיים שבו רוב משקיעי הדיור נהנים מפטור ממס על הכנסה שמתקבלת משכר דירה של עד 60,840 שקל בשנה. בנוסף, התוכנית של האוצר מספקת למשכירים בעלי דירה אחת שגובים שכר דירה גבוה מזה שמזכה אותם בפטור ממס לא לדווח על ההכנסה לרשות המסים, שכן התוכנית מאותתת כי מאמצי האכיפה יופנו לבעלי שלוש דירות ומעלה בלבד.

2. העיוות שנותן יתרון לדירה לא נעלם

שכר דירה הוא הפרי השוטף שמניבה הדירה. ניתן להשוות אותו לריבית על פיקדון, קופון על אג"ח או דיבידנד על מניה. אם נשווה את השקעה בדירה לאג"ח ואת הריבית על האג"ח לשכר הדירה נגלה עיוות: מי שהרוויח באג"ח ממשלתיות צמודות סכום דומה להכנסה השנתית משכר דירה שפטורה ממס ישלם מס של 15,210 שקל.

3. קשה ליישום

לפי התוכנית של האוצר, שווי הנכס יקבע לפי אומדן שתערוך המדינה על בסיס שווי למטר בכל אזור. החישוב יעשה לפי הרישומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. את הפרוצדורה הזאת יהיה קשה ליישם. אם כבר היום רשות המסים מתקשה לשים את ידה על כל משכירי הדירות, כיצד היא תערוך רישום מדוקדק שמותאם לשווי הנכס בכל אזור? האם ישלח שמאי מקרקעין מטעם המדינה לכל דירה בישראל כדי להעריך את שווייה? גם אם כן, סביר להניח שהדבר יגרור התנצחויות בלתי פוסקות בין בעלי הדירות לרשות המסים.

אם האוצר רוצה לפשט את מבנה המס עליו לבטל לחלוטין את הפטור הקיים ולהטיל מס בשיעור דומה למס שמוטל על פקדונות ואג"ח. כך ייווצר שוויון בין משקיעים שבוחרים לשים את כספם באג"ח לבין אלו שמעדיפים להשקיע בדירה. בנוסף, המתנה של המדינה למשקיעי הדירות תיעלם וכחלון אולי יצליח גם לאושש את הבורסה בתל אביב שמחזורי המסחר בה מדלדלים מיום ליום.