380 דירות קטנות ייבנו במגדלי מתחם כורזין בדרום גבעתיים

אחרי עיכובים של כמעט שנתיים, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב במינהל התכנון נתנה בשבוע שעבר תוקף לתוכנית שתשנה את פניו של אזור התעשייה כורזין בדרום־מזרח גבעתיים: בנייני הרכבת החומים של אזור המלאכה יוחלפו ב־12 מגדלי משרדים ומגורים בני 27 קומות לפחות. המחלוקת בין עיריית גבעתיים למינהל התכנון לגבי תמהיל השימושים נפתרה כשהוחלט להוסיף קומות מגורים עליונות למגדלים המתוכננים, שבהן ייבנו 380 דירות בשטח 70 מ"ר לכל היותר. התנועה ברחוב תפוצות ישראל הצפוף תועבר למנהרה, כך שבלב שדרת המגדלים ייווצר שטח ציבורי פתוח עם מקומות פנאי ובילוי, במתכונת המזכירה את מתחם שרונה בתל אביב.

בתוכנית המקורית שהופקדה להתנגדות הציבור בדצמבר 2014, קבעה הוועדה המחוזית שמותר להסב למגורים 15% מהשטח המתוכנן לבנייה, וזאת כדי לעודד את היזמים לבנות במהירות. עיריית גבעתיים התנגדה לכך: מבחינתה המתחם נועד למלא את המחסור הקשה בעיר בשטחי מסחר ומשרדים המניבים ארנונה רווחית. בעירייה חששו מצמצום שטחי התעסוקה לטובת מגורים, שהארנונה עליהם נחשבת לגירעונית.

כאן גרים בכיף

בנוסף, בעירייה הסבירו שהתושבים יסבלו ממפגעי ריח ורעש המאפיינים אזור מסחר ובילוי. במינהל התכנון, לעומת זאת, מקדמים בשנים האחרונות מדיניות של עירוב שימושים, כך שבאותו מתחם משולבים מגורים, תעסוקה, מסחר ובילויים. העירוב שומר את המתחם חי לאורך כל היום, מונע הקמת שכונות שינה שוממות ונטולות עניין וגורם לכך שאזורי התעסוקה לא יהפכו לבלתי בטוחים בלילה. חוכרות המגרשים — שבולטות בהם החברות ויזה, קו־אופ הריבוע הכחול, מולדבסקי וחברת החשמל — ביקשו גם הן זכויות בנייה למגורים.

בשל התנגדות העירייה, המועצה הארצית לתכנון החזירה את הדיון לוועדה המחוזית. בפשרה שהושגה הוחלט שזכויות הבנייה למסחר ומשרדים יישארו בממדים המקוריים — לרווחת העירייה. אולם הוחלט שהיזמים יוכלו לקבל תוספת של 10% למגורים, שתיבנה בחמש הקומות האחרונות כדי להרחיק את הדיירים מהפעילות המסחרית בתחתית המגדל. המשמעות היא ש־27 הקומות שתוכננו במקור יכולות לצמוח ל־32. יש לציין שחברות הבנייה מצלאוי ומולדבסקי, שכבר קיבלו היתר לבניית מגדל משום שמגרשיהן אינם תלויים בתשתית המנהרות, יוכלו גם הן להוסיף 10% למגורים.

בסך הכל מאפשרת התוכנית להוסיף לכל מגדל כ־30–50 דירות, ו־380 דירות בסך הכל במתחם. בנוסף הוחלט ששטח הדירות לא יהיה גדול מ־70 מ"ר, כך שהן יהיו אטרקטיביות לתאים משפחתיים קטנים שפחות סובלים מהחיכוך עם אזורי הבילוי והמסחר.

הדמיית הפרויקט. מתחם חי לאורך כל שעות היום | הדמיה: זרחי אדריכלים

רק חנייה אחת לדירה

אחד האתגרים במימוש התוכנית הוא מימון הקמת התשתית היקרה, כשבין העירייה לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) יש עדיין מחלוקת מי יממן את סלילת המנהרה שעלותה מוערכת בכ־100 מיליון שקל. על פי המתווה של הוועדה המחוזית ורמ”י, ההיטלים והאגרות שעיריית גבעתיים תגבה מהיזמים — יממנו את הבנייה. הוועדה אף קבעה שאת זכויות הבנייה למגורים אפשר יהיה לנצל רק בתוך עשר שנים מאישור התוכנית, כדי שהיזמים ימהרו לבנות ולשלם לעירייה.

את ההיטלים אפשר להתחיל לגבות מרגע שיוצא היתר בנייה. אלא שבעירייה חוששים מתקופת הביניים, שבה בעלי הזכויות — כל אחד מסיבותיו — יתעכב במשך שנים בבקשת ההיתר. בזמן זה העירייה תחויב להקים את התשתית היקרה, מבלי שתקבל את הכסף שאמור לממן אותה, מה שעלול להכניס אותה לגירעון למרות שברור שהפרויקט כלכלי. בעירייה גורסים שגם קציבת מסגרת הזמן למימוש הזכויות לא תפתור את הבעיה, והיא דורשת שרמ"י תממן את הקמת המנהרה.

התוכנית אימצה את המדיניות התחבורתית שמינהל התכנון מטמיע בשנים האחרונות, שמעדיפה את התחבורה הציבורית. תקן החניה המרבי למגורים בפרויקט יהיה מקום חנייה אחד לדירה, לעומת חנייה וחצי בשאר גבעתיים. תנאי תכנוני נוסף קובע שעד השלמת הקו הסגול של הרכבת הקלה שיעבור בדרך אלוף שדה, לא ייבנו יותר מחמישה מגדלים. כיום מעריכים שהקמת הקו תסתיים ב־2025 ולכן התירה הוועדה לעירייה להפעיל עד אז פתרון חלופי של מערך הסעות.

ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק מסר: "מתחם כורזין הוא העוגן הכלכלי העתידי של גבעתיים. העיר משוועת לאזור תעסוקה מודרני שגם יגדיל משמעותית את הכנסות העיר ויאפשר לנו לשפר את השירות לתושב ובפרט בתחום החינוך. נקדם את התוכנית מהר ככל הניתן".