מדוע ירידת מחירי הדירות מסוכנת לכלל המשק?

הסימנים שמצביעים על התקררות בשוק הדירות הולכים ומתרבים. כמות העסקאות יורדת. מספר המשקיעים קטן. היקפי המשכנתאות הניתנות ע"י הבנקים מתכווצים ואפילו מדד מחירי הדירות ירד לאחרונה. נראה, שהפעם לא מדובר בחולשה זמנית שתחלוף במהרה עם חידוש הביקושים. יותר מדי כלים מופעלים לבלימת השוק. גם היצע הדירות עולה, גם הצעדים שמרתיעים את המשקיעים בפעולה והדבר המהותי ביותר שמבטיח שעצירה בשוק הדיור לא תהיה זמנית, זאת העלייה בריבית למשכנתאות. הריבית על משכנתא צמודה לתקופות של 20-25 שנים הפופולרית חצתה את הרמה של 4% שלא ראינו שנים רבות.

המשך התפתחות של שוק הנדל"ן בעיתוי הנוכחי מאוד חשוב גם להמשך הצמיחה הכללית במשק וגם לעתידו של שוק הנדל"ן וליכולתו לספק צרכי המשק לשנים רבות. המטרה של קובעי המדיניות לעצור עליית המחירים קרובה להשגה. ככל שמהמטרה הזו חשובה, היא עדיין רק טקטית. בפנטזיה היה רצוי שמחירי הדירות יירדו בשיעור ניכר וכל מי שצריך יקנה דירה במחיר נגיש לכל נפש. אולם, בעולם אמיתי הדברים מתנהלים אחרת. ירידה חדה במחירי הדירות לא רק תכניס את המשק לצרות, אלא שרוכשי הדירות הפוטנציאליים לא יקנו דירות במחירים מוזלים. במציאות, כשמחירי הדירות יורדים, הקונים נעלמים. די דומה לכל נכס, כולל נכס פיננסי, רוכשי הדירות חוששים שהמחירים ירדו עוד יותר וממתינים. בדרך כלל, ההמתנה נמשכת עד שסבב חדש של עליות המחירים נכנס כבר להילוך גבוה. לדוגמה, אחרי גל עליות של מחירי הדירות באמצע שנות ה-90, כאשר בין השנים 1994-1998 עלה מדד מחירי הדירות ב-75%, בשנת 1999-2000 ירדו המחירים ב-8%. בתגובה רכישות הדירות החדשות דווקא ירד ב-15%.

עצירה חדה בשוק הדיור וירידה חזקה במחירים מסוכנת לא רק בגלל ההשלכות על מצב הבנקים, חברות הבנייה ובעלי הדירות אלא כי היא טומנת יסודות לבועה הבאה בשוק הנדל"ן. במבט לטווח הארוך, קובעי המדיניות צריכים בשלב זה לדאוג שעצירה ברכישות ובלימת עליית המחירים לא תתורגם במהרה לירידה בבניית הדירות.

בנייה. שלא תיפסק | צילום: שאול גולן

זה מה שקורה בדרך כלל כשהשוק נכנס לקיפאון. בלי ביקוש, החברות מסיימות פרויקטים קיימים ולא נכנסות לחדשים. אפשר לקחת כדוגמה את שנת 2000. אחרי שהמחירים התחילו לרדת והביקושים נעלמו, התחלות הבנייה, שעמדו בממוצע ברמה של 50 אלף יחידות בשנים 1995-2000, ירדו לכ-30 אלף יחידות בשנים 2001-2006. כשמחירי הדירות לא עולים, גם הציבור וגם קובעי המדיניות נמצאים "בתרדמת" ולא פועלים להבטיח שהיצע הדירות מספיק לתנאי המשק. בינתיים, המחסור גדל עד שטריגר כלשהו גורם להתפרצות הביקושים ולגל עליות חדש במחירי הדירות.

בגלל התהליכים הבירוקרטים הקשורים לבנייה, אחרי שהביקושים מתעוררים, עובר זמן רב עד שהיצע הדירות שוב מתחיל לגדול. בגל עליות המחירים האחרון, שהחל בשנת 2008 ראינו את תגובת הקבלנים עם גידול בבנייה רק כעבור שנתיים או שלוש שנים.

לכן, העיתוי הנוכחי די קריטי. לחץ כבד מדי לבלימת הביקושים, כולל של המשקיעים, עלול לגרום לעצירת הבנייה וזריעת ניצנים של משבר דיור הבא. הכלים להגבלת הביקוש בהם פועלת הממשלה ובנק ישראל מתחילים למצות את המטרות לשמן הופעלו. יש להתמקד בעידוד המשך הבנייה והסרה הדרגתית של המגבלות על הביקוש לדירות.