מימוש תמ"א 38 עשוי להכפיל את ערך הנכס

למי שגרים בדרום רעננה, לב העיר תל אביב, או שכונת ראשונים ברמת גן, פרויקט תמ"א 2/38 - של הריסת הבניין והקמת בניין חדש על פניו - ישפר את ערך הנכס בין 70%־80% המשקפים הטבה של מיליון שקל, ואף יותר. הנתון הזה עולה מבדיקה שערכה חברת TamaFix עבור "כלכליסט", במטרה להצביע על השכונות שלדיירים בהם הכי כדאי לבצע את פרויקט תמ"א 2/38.

עליית הערך של הדירה נובעת מתוספת השטח, אך גם מהעובדה שהבניין חדש.

אלירן סימוני, ממייסדי החברה מסביר כי הם איתרו את השכונות שבהן ההשבחה מעניקה ההטבה הגבוהה ביותר בעקבות תמ"א 38, בעזרת שיקלול של המחיר למ"ר באותו אזור, וסך זכויות הבנייה שמעניקה העירייה. זכויות הבנייה נגזרות ממדיניות העיריות ומבוססות בעיקר על הוראות תמ"א 38, שטח המגרש, השטח הבנוי של הבניין, ורוחב דרך. "הפרויקט הכי טוב חייב להיות שילוב של שני דברים: הזכויות הכי גדולות, והמחיר למטר רבוע" אומר סימוני. "בדקנו אילו ערים נותנות מספיק זכויות בנייה ולכן יש בהן פוטנציאל להשבחה ואז בחנו לעומק שכונות באותן ערים, והשווינו בין עסקאות למכירת דירות שלא היה בהן תמ"א 2/38, לכאלה שחודשו על פי התוכנית".

ת"א רעננה ורמת גן בראש

באופן לא מפתיע, עולה כי לב העיר תל אביב, והצפון הישן והחדש יניבו את ההשבחה הגבוהה ביותר של 84%. כך למשל דירה ישנה של 58 מ"ר ברחוב אחד העם בתל אביב, נמכרה ב־2.1 מיליון שקל. כלומר 36 אלף שקל למ"ר לעומתה באותה תקופה דירות חדשות שנבנו בתמ"א 2/38 באותו רחוב נמכרו על פי ערך של 46 אלף שקל למ"ר. אחרי תוספת של 25 מ"ר ועליית הערך כתוצאה מהחידוש העניק לה שווי של 3.8 מיליון שקל.

על פי אותה שיטת חישוב נמצא כי דירה שתעבור תמ"א 2/38 בדרום רעננה תהיה יקרה יותר ב־75%, מ־1.6 מיליון שקל מחירה יגיע לכ־2.9 מיליון שקל. שכונות נוספות שבהן משתלם במיוחד לקדם פרויקט 2/38 הם שכונת ראשונים ברמת גן עם עליית ערך של 77%, מרכז הרצליה עם עלייה של 67%, וצפון־מערב בת ים ששם יש פוטנציאל השבחה של 69%. במעגל השלישי ישנה דרום כפר סבא, שכונת רמב"ם בראשון לציון, ומרכז פתח תקווה שבהן ערך הדירה יעלה בכ־47%.

הדיירים לא יודעים לקרוא תוכנית

את חברת TamaFix ייסדו אלירן סימוני (42) בעל תואר שני בניהול נדל"ן ושמאות מקרקעין, וליאור גוזס (33) אדריכל בוגר הפקולטה לאדריכלות ותכנון ערים בטכניון ואנליסט מומחה להתחדשות עירונית. בעזרת אתר שהקימו, הם מספקים בתשלום לדיירים מידע על היקף זכויות הבנייה שיוכלו לקבל מהעירייה במסגרת פרויקט של תמ"א 38, וניתוח כלכלי של הפרויקט.

נדמה כי הפתרון שהם מציעים עונה על צורך קיים בשוק ונובע משיטת התכנון בארץ שיוצרת חוסר בהירות בנוגע לזכויות הבנייה, ותחושה של דיירים רבים כי היזמים מרמים אותם.  

מימין: ליאור גוזס ואלירן סימוני. "הדיירים לא יודעים כמה זכויות יש להם"

"הדיירים לא יודעים כמה זכויות יש להם, ולא יודעים לקרוא תוכניות", אומר סימוני. "המטרה שלנו היא לאפשר לאנשים לדעת מה מגיע להם, כדי שידעו מה לבקש מהיזם".

למה אני צריך אתכם? אני יכול ללכת למחלקת ההנדסה של העירייה ולקבל ממנה את כל המידע.

"אתה לא תדע לכמת את זה בסוף. החוכמה היא לבנות תוכנית אדריכלית שתנצל את כל הזכויות האלה, ואז להפוך את זה לשמאות. אנחנו לא נותנים דו"ח אפס, אבל נותנים משהו ראשוני, מספיק מדויק כדי להבין אם יש פה כדאיות כלכלית".

לדברי סימוני בארץ יש קושי מיוחד להבין מהן זכויות הבנייה, אך "גם בערים מסודרות כגון ניו יורק, המידע הזה לא נגיש לבעלי הדירות ואין להם מודעות איך לעשות כסף מהבניין שלהם".

גיל וינלס, מבעלי קבוצת חצור־וינלס, מהנדס ויזם הפועל בתל אביב טוען כי "היוזמה ברוכה אבל היא לא נכונה. אי אפשר בלחיצת כפתור להבין את כל זכויות הבנייה. כדי להבין מה יש לדיירים ביד, צריך להוציא דו"ח ספציפי ולהבין מה באמת בנוי שם. עוד לא נתקלתי בבניין ישן המיועד לתמ״א שתוכנית הטאבו, תואמת לתוכנית ההיתר שתואמת למציאות, במלים אחרות השטח שמופיע בהיתרי הבנייה והתוכניות אינו תואם את המציאות וחובה למדוד את הדירות כתנאי למתן הצעה לדיירים. יש עשרות ומאות פרמטרים שצריך לבדוק בכל בניין. דו"ח כזה רק יטע אשליות וציפיות בדיירים שחושבים כי היזם מרוויח עליהם מיליונים".

אנשים מפספסים זכויות

עו"ד עומר חלמיש, חוקר באוניברסיטת בר אילן את נושא זכויות הבנייה בבתים משותפים, הוא טוען כי לא תמיד היזמים משתפים את הדיירים במלוא זכויות הבנייה שקיבלו מהעירייה: "אנחנו רואים עסקאות שאנשים מפספסים בהן הרבה מאוד זכויות ששוות הרבה מאוד כסף".

לדבריו הערפל וחוסר הבהירות נובעים משיטת התכנון בארץ, "בחלקה אחת יש הרבה שכבות של מידע תכנוני תקף. מדובר בתוכניות שיכול להיות שתוכננו בזמנים שונים: בשנות ה-60, ה־80 וה־90 ובשנים האחרונות, אישורה של אחת לא ביטל את הקודמת. כך על אותה חלקה יכולות להיות תשע או עשר תוכניות. ואז נוצר מצב שעל בעל הזכות יש הנטל לנבור בכל תוכנית ולאתר את היקף זכויות הבנייה ולהרכיב אותן בעצמך. כל תוכנית נוגעת ברובד אחר והיבט אחר, למשל תוכנית לגגות, מרתפים, הרחבת דירות בתל אביב,ולכל זה מוסיפים את התמ"א 38".