רוכשים דירות, אבל ממשיכים לגור בשכירות

נתוני שיעור הבעלות של משקי בית על דירות שפרסמה אתמול (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) חושפים תופעה מעניינת: לאחר עשור שבו חלה עלייה חדה ומתמשכת במחירי הדירות, לא זאת בלבד ששיעור משקי הבית שבבעלותם דירה אחת לפחות לא צומצם, אלא ההפך – חלקם באוכלוסייה דווקא גדל. ב־2008, שבה היו מחירי הדירות בשפל, 70.4% ממשקי ממשקי הבית החזיקו בדירה אחת לפחות בבעלותם, ואילו ב־2016, כשהדירות במחירי שיא, הגיע שיעורם ל־72.6%.

ההסבר לתופעה הזו טמון בתהליך שעבר על שיעור הגרים בדירות בבעלותם, כלומר משקי הבית שמתגוררים בפועל בדירה שאותה הם רכשו. נתון זה דווקא מצוי במגמת ירידה לאורך 20 השנה האחרונות, מרמה של 70.2% ב־1997 חלה ירידה ל־69.3% ב־2007 ועד לשפל של 67.6% כיום. כלומר פחות משקי בית מסוגלים לרכוש דירה שבה הם באמת מעוניינים לגור.

בפער שבין שיעור בעלי הדירה האחת לפחות, 71.6%, ובין שיעור המתגוררים בדירה בבעלות נחשפת התנהלותם של חלק מרוכשי הדירות בעשור האחרון, אלו הם ה"רוכשים-שוכרים". מדובר במשפחות ויחידים שהצטרפו למעגל בעלי הנכסים, אך רכשו את הנכס שלא על מנת לגור בו, אלא על מנת להשכירו למישהו אחר, בעוד הם בעצמם ממשיכים להתגורר בדירה אחרת בשכירות.

כפי שמראים הנתונים, מדובר בתופעה גדלה והולכת. בעוד שבשנת 2007 עמד שיעור משקי הבית הללו על 1.7% בלבד מכלל האוכלוסייה, לאורך העשור החולף גדל שיעורם פי שלושה והגיע ל־5%.

מדובר בפרקטיקה אשר הולכת והופכת נפוצה בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה בעלי הון עצמי מוגבל. עליות המחיר המסחררות של השנים האחרונות הביאו משקי בית רבים לתחושת בהילות בכל הקשור לרכישת נכס, על מנת שלא יפספסו את הרכבת. כך התפשרו רבים מהם על רכישת דירה שאותה יוכלו להרשות לעצמם למטרת השקעה.

כעת מי שצפויה להמשיך ולהתפיח את פלח הרוכשים-שוכרים היא לא אחרת מהממשלה, באמצעות מנגנון ההגרלות של מחיר למשתכן. שיעור הדירות המוזלות בלב אזורי הביקוש אינו גדול, ורבים הדיווחים על משפחות מרמת גן שזכו בדירה בראש העין או משפחות מחולון שזכו בדירה בקריית ביאליק. חלק ודאי יעברו לבית מגוריהם החדש, אך קבוצה לא קטנה תעדיף להמתין חמש שנים מיום האכלוס, זמן ההמתנה שמחייבים חוקי המבצע, עד ליום שבו ניתן יהיה למכור את הדירה ברווח לצד שלישי במחיר שוק.

שיעור בעלות גבוה בקרב האוכלוסייה הערבית

בעוד שבשיעור בעלי דירה אחת לפחות חלה עליה קלה, הרי ששיעורם של בעלי מספר דירות, כלומר משקיעים, זינק בשנים 2007 עד 2016 פי ארבעה, מרמה של 2.5% לרמה של 9.7%. בלמ"ס הסבירו שעיקר העלייה בשיעור בעלות על מספר דירות התרחשה אחרי הורדת שיעור הריבית במשק כתוצאה מהמשבר הכלכלי. מתוך משקי הבית שבבעלותם היו שתי דירות או יותר, כ־50 אלף משקי בית, שהם 2% מאוכלוסיית משקי הבית, היו בעלי שלוש דירות או יותר. ל־62.9% ממשקי הבית היתה דירה אחת בבעלותם, ול־27.4% לא היתה כל בעלות על דירה.

עוד מעלים הנתונים קשר הדוק בין רמת הכנסה ובין שיעור הבעלות על דירות. פילוח מספר דירות בבעלות לפי חמישוני הכנסה נטו לנפש ב־2016 העלה שאחוז משקי הבית שאין בבעלותם דירה גבוה פי חמישה בחמישון התחתון (46.3%) מאשר בחמישון העליון (9.2%), ואילו אחוז משקי הבית שבבעלותם שתי דירות או יותר, גבוה פי 18 בחמישון העליון (29.1%) בהשוואה לחמישון התחתון (1.6%).

מפילוח של שיעורי המתגוררים בדירות בבעלותם לפי מגזרים חברתיים עולה כי השיעור הגדול ביותר של משקי בית המתגוררים בדירה בבעלות קיים בקרב האוכלוסייה הערבית, שבה 78.3% ממשקי הבית גרים בבעלות. בקרב האוכלוסייה היהודית עומד שיעור המגורים בבעלות על 67.3%, עם הפרש גדול בין יהודים דתיים (74.1%) ובין יהודים חילונים (62.3%). בולטים במיוחד בשיעור בעלות נמוך הם שני מגזרי העולים – יוצאי אתיופיה ויוצאי מדינות חבר העמים. בקרב עולים יוצאי אתיופיה מצוי שיעור המגורים בבעלות על 60.5%, ואילו בקרב עולי חבר העמים עומד השיעור על 49.2% בלבד.

שיעור בעלי הדירות בארץ נמוך מהממוצע האירופי

בסך הכל מצאה הלמ"ס שאחוז הגרים בדירות בבעלות, 67.6%, נמוך מממוצע האיחוד האירופי, ומדורגים בשליש התחתון בהשוואה למדינות האיחוד. אמנם האחוז גבוה מעט יותר ממדינות המתאפיינות בשיעור גבוה של דיור ציבורי ותרבות מגורים בשכירות דוגמת שוודיה, צרפת, אנגליה וגרמניה, אך נמוכה יותר מבלגיה, יוון, איטליה, ספרד, פולין והונגריה.

נתונים נוספים שפרסמו במסגרת הסקר העלו כי הערך הממוצע של דירה בבעלות (על בסיס ההערכה העצמית של משקי הבית המשתתפים בסקר) עמד על 1.72 מיליון שקל. ההוצאה החודשית הממוצעת לשכר דירה עמדה על 3,079 שקל בממוצע. 38.6% מבין הגרים בדירות בבעלות השיבו כי הם משלמים משכנתא, תוך שההחזר החודשי הממוצע של משכנתא הוא 3,244 שקל. גם במקרה זה התגלו פערים גדולים בין העשירונים: התשלום הממוצע על משכנתא בעשירון העליון הוא 4,851 שקל, פי 2.7 לעומת החזר המשכנתא הממוצע בעשירון התחתון, שעומד על 1,773 שקל.