בנק ישראל: בטווח הארוך עדיף להשקיע במניות ולא בדירה

למרות שוק הדיור הרותח, בטווח הארוך השתלם יותר להשקיע במניות, כך עולה ממחקר של בנק ישראל שנכתב על ידי אור ידוב. הניתוח שנעשה בחן את התשואה הממוצעת על פני שלושת העשורים האחרונים מ-1988 ועד 2017.

השוואת אפיקי ההשקעה נעשתה לאור הדיון החוזר על מקומם של משקיעים בשוק הדיור והניסיונות של האוצר להרחיק אותם ממנו בשנים האחרונות דרך הכבדת המיסוי (מס הרכישה).

ההשקעה במניות מביאה תשואה גבוהה יותר | צילום: הילה ספאק

המחקר בחן את התשואה מהשקעה בדירה, כלומר גם הרווח בעת המכירה (בניכוי מדד המחירים) ואת סך התקבולים השנתיים משכר דירה כשיעור ממחיר הדירה.

המחקר מצא כי בעוד שהשקעה במדד ת"א 125 הביאה לתשואה ריאלית נטו של 6.06% תשואה על השקעה בדירה במשך 30 השנה הביאה לתשואה של 4.87% בלבד. גם כאשר לא מנכים את הוצאות העסקה עדיין התשואה במניות הייתה משתלמת יותר. אולם העלויות היו גבוהות יותר באופן יחסי (1.53% מהתשואה על מניות ירדה בעקבות העלויות ואילו רק 0.88% בהשקעה בדירה). אחת הסיבות לכך היא שעלויות העסקה של רכישת דירה הן חד פעמיות, עסקאות בשוק ההון נעשות כל הזמן, לכן ככל שהשוואת התשואות נעשת על פני זמן רב יותר, כך הוצאות העסקאות בשוק הנדל"ן קטנות ביחס לתשואה ואילו בשוק ההון שומרות על אותו הגודל.

בכל מקרה הבחינה נעשתה על סמך נתוני למ"ס ממוצעים, כאשר סביר להניח שהשקעות ספיציפיות באזורי ביקוש מסוימים או מניות מסוימות היו משתלמות יותר (או פחות). עם זאת כאשר משווים בין שני סוגי ההשקעות אי אפשר להתעלם ממאפיינים שונים שהופכים את שני האפיקים לשונים לגמרי כמו למשל מידת הנזילות (שכן קל יותר למכור מניה מדירה) יכולת פיזור הסיכונים, רמת המינוף שגבוהה יותר בשוק הדיור, תנאי המיסוי שגבוהים יותר בשוק ההון וכו'.