בואו לגור מעל מחלקת העופות: סופרמרקטים הפכו ליזמי נדל"ן

לאחר שנתיים של חיפושים קדחתניים, בית הספר היסודי דיר פארק בשכונת ריצ'מונד שבלונדון יעבור בקרוב למבנה חדש - מעל סניף של רשת הסופרמרקטים הגרמנית לידל. המהלך מתבצע במסגרת יוזמה חדשה של הקמעונאית המוזלת, שנועדה להקל עליה להתרחב ברחבי הממלכה, ובאופן מיוחד בלונדון.

לפי התוכנית של לידל, שפורסמה בחודש שעבר, במהלך שלוש השנים הבאות היא תקים מעל הסניפים שלה יותר מ־3,000 דירות. המניע העיקרי למהלך הוא היעד שהציבה לעצמה הרשת לפתוח 50 סניפים חדשים בבריטניה מדי שנה, לכל הפחות. ההבטחה לבניית דירות, שנותנת מענה למצוקת ההיצע בממלכה, כמו גם שירותים אחרים שתספק לקהילה, אמורים לשכנע את המועצות העירוניות השונות לאשר את פתיחת הסניפים.

בהתאם, מנכ"ל לידל בריטניה כריסטיאן הרטנגל הצהיר כי הוא "גאה" לסייע "בסלילת הדרך להקמת פרויקטי בנייה המשלבים מגורים ומסחר". בראיון ליאהו ניוז הוא הדגיש, כי עד כה השתתפה לידל במיזמים להקמת 800 בתים, "שכבר הוקמו או עומדים להיבנות". עוד אמר, שלידל פתוחה לבחינת הזדמנויות "שיעזרו לקדם פרויקטים נוספים".

משרדים ומעונות סטודנטים

לפי הרטנגל, כ־200 דירות יוקמו מעל סניף של המרכול ברובע אלפרטון בבירה, ובקנט עתיד להיפתח סניף ומעליו שש דירות. "סניף חדש יכול לשמש עוגן להתחדשות", ציין בראיון ל"גרדיאן" קירן אולדרידג', ממנהליה הבכירים של הרשת. לידל כבר הוציאה אל הפועל פרויקט דומה בדבלין. בפרויקט העתידי בקנט, בנוסף לסניף של לידל, יוקמו משרדים, חניון, שטח מסחרי ומעונות לסטודנטים.

החדשנות של הרשת, הפעילה בבריטניה מאז 1994, נחוצה לה לצמיחה. זאת משום שלנוכח המצב העגום במגזר הקמעונאות, הרשויות אינן ממהרות לאשר פתיחת חנויות חדשות. הירידה ברווחים, שפוגעת גם ברשתות מובילות כמו מארקס אנד ספנסר וטופשופ, נובעת בין השאר מהתחזקות הקמעונאיות המקוונות והירידה במספר הקונים בחנויות הפיזיות, זאת גם על רקע אי־הוודאות שיצרה החלטת הברקזיט. הידלדלות התנועה מאפשרת לרשתות לצמצם את שטח המכירות לטובת נדל"ן למגורים.

"הרשתות מעוניינות לסחוט כמה שיותר שווי מהנכסים שלהן", הסביר למגזין "אינסיידהאוזינג" ואל באנל, מנהל הפיתוח של אפקס איירספייס, המתמחה בהמרת שטחים מעל חנויות לדירות מגורים. לדבריו, החברה נמצאת עתה בקשר עם שלוש מרשתות הסופרמרקטים הגדולות בבריטניה.

בניין דירות של טסקו מעל סניף הרשת | צילום: בלומברג

טרנד בניית נדל"ן למגורים מעל סניפי מרכולים קיים בשוק הבריטי כבר כמה שנים, והרשתות הגדולות, ובהן טסקו, סיינסבורי'ס, מוריסונס ואיסלנד ביצעו פרויקטים דומים. לידל קפצה עתה על העגלה לטובת התחרות שלה מול הקמעונאיות המקומיות. על פי הערכות שמסרה באוקטובר חברת מחקר הנדל"ן GL הרן, כ־150 אלף יחידות דיור ייבנו בשנים הבאות בבריטניה מעל או בצמוד לסופרמרקטים. בה בעת, למרבה האירוניה, הרשתות הגדולות פנו מלכתחילה לתחום בשל התגברות התחרות והורדת המחירים שנבעה מכניסתן של רשתות מוזלות כמו לידל.

טסקו, רשת הסופרמרקטים הגדולה בבריטניה, היתה החלוצה בתחום. בנובמבר 2016 היא דיווחה על תוכנית להקמת מאות דירות מעל סניפים, כאשר בנוסף, יומרו לכך חלק מהחניונים הצמודים. סמנכ"ל הכספים אלן סטיוארט העריך באותה עת, כי מכירת "זכויות אוויר" מעל סניפים תניב לטסקו כ־400 מיליון ליש"ט. זכויות אוויר פירושן מכירת הזכויות לבנות מעל קרקע פרטית והשכרת היחידות לטווח ארוך, כך שטסקו לא תצטרך להשקיע הון במיזם. לטובת מימושו נבחרו כבר 20 אתרים בלונדון, ועוד אחד בעיירה האוניברסיטאית אוקספורד. לפי דיווחים, טסקו שוקלת לחבור לרשתות ולמסעדות, ביניהן מקדונלד'ס, שיפתחו סניפים בשכונות המגורים החדשות.

רווח נקי של 95 מיליון ליש"ט

גם המתחרה, רשת סיינסבורי'ס, השיקה פרויקטים דומים. לשם כך היא איחדה כוחות עם חברת הנדל"ן באראט הומס לבניית 700 בתים בשני פרויקטים בלונדון - בשכונות ווקסהול ופולהאם ריברסייד - שיציעו דירות למגורים מעל שני סניפים חדשים. בסיינסבורי'ס עובדים גם עם חברת בנייה נוספת על פרויקט אחר ליד תחנת הרכבת ניו קרוס גייט, כך שהקמעונאית נמצאת עתה בתהליכי הקמה של מעל 1,000 יחידות דיור.

מנכ"ל לידל, כריסטיאן הרטנגל | צילום: טוויטר

החברה כבר זיהתה עשרה אתרים פוטנציאליים ברחבי לונדון שבהם תוכל לבנות 4,000 דירות נוספות. באתר שלה בפולהאם, סיינסבורי'ס החליטה לצמצם את גודל הסניף ולחפור חניון תת־קרקעי כדי לפנות יותר מקום לבתים. בפרויקט הזה יש גם גנים מטופחים, מגרש בדמינגטון וחדר כושר. הבתים בפרויקט הושקו לפני כשנה בתג מחיר של 3.25 מיליון ליש"ט ליחידה.

בפרויקט בשכונת ווקסהול, הכולל 647 דירות, רשמה הרשת על פי דיווחים רווח נקי של 95 מיליון ליש"ט. "אני יכול להשתמש בחדר הכושר 24 שעות ביממה, והקולנוע וחדרי האוכל מעולים לאירוח", כך סיפר לאתר homesandproperty ג'מיל חאמו, איש פיננסים מהסיטי, שרכש שלוש דירות בפרויקט, ומרוצה מאוד מהאקסטרות.

גם רשת מוריסונס הצטרפה לעסקי הנדל"ן ובכוונתה לבנות 700 יחידות דיור בקמדן, שבצפון לונדון. בדומה לסיינסבורי'ס, היא חברה לבאראט הומס למימוש הפרויקט. התוכניות שהציגה לתושבים בדצמבר 2016 כללו הקמת שבעה בניינים, ובהם גם דיור בר־השגה, זאת בנוסף לחנויות ומשרדים. הפרויקט, שנתקל בשלב ראשון בהתנגדות התושבים, אושר לבסוף, ויוקם בהשקעה של 600 מיליון ליש"ט.

דיור חברתי גם בברלין

אף כי המגמה מאפיינת בעיקר את בריטניה, בפברואר הודיעה רשת הסופרמרקטים המוזלת אלדי נורד על כוונתה להקים 2,000 דירות בשטח 60 מ"ר המיועדות להשכרה בלבד, מעל סניפים חדשים בברלין. תרומתה, לדבריה, לפתרון משבר הדיור המקומי. כשליש מהדירות יוקצו לפרויקטי דיור חברתי ויושכרו עבור 390 יורו בחודש, זאת לעומת 600 יורו לדירות הרגילות. רשויות ברלין הודיעו כי יבחנו בחיוב את הבקשות לאישורי בנייה.

על אף האופטימיות סביב היוזמה, יש החוששים כי רשתות הסופרמרקטים, שהפכו לאימפריות בזכות מוצרים זולים, יבנו דירות באיכות ירודה. אנליסטים מדגישים את הצורך בתכנון מוקפד בדירות מעל חנויות מזון, כדי לנטרל את הצד המלבב פחות ביחסי השכנות - רעש משאיות הספקים השכם בבוקר, ריחות של אשפה והמהומה הכללית שמאפיינת את ההתנהלות היומיומית של סופרמרקט.